MỚI

Thiệp năm mới độc lạ

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng?

Bất động sản là một ngành có tính chu kỳ cao, chịu tác động đồng thời từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng, chính sách pháp lý và kỳ vọng tăng trưởng kinh tế. Theo kinh nghiệm các chu kỳ trước, thị trường bất động sản thường bắt đầu phục hồi vào giai đoạn cuối năm, khi điều kiện tín dụng được nới lỏng, tiến trình pháp lý được cải thiện và các dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu bất động sản có xu hướng phản ánh sớm, thường đi trước chu kỳ phục hồi của thị trường cơ sở khoảng 6–12 tháng. Tuy nhiên, chu kỳ phục hồi hiện tại đang diễn ra với tốc độ chậm hơn đáng kể so với thông lệ lịch sử. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những hệ quả kéo dài của giai đoạn 2021–2022, khi thị trường tăng trưởng nóng dựa trên mức đòn bẩy tài chính cao, sự mở rộng nhanh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các tồn tại mang tính hệ thống trong khung pháp lý.

Khi điều kiện vĩ mô đảo chiều, các rủi ro tích tụ đồng thời bộc lộ, khiến quá trình điều chỉnh và tái cân bằng của thị trường bất động sản trở nên phức tạp và kéo dài hơn so với một chu kỳ thông thường. Do đó, có thể nhận định rằng chu kỳ bất động sản không bị gián đoạn, nhưng đang bị trì hoãn về mặt thời gian.

Dù đã xuất hiện những tín hiệu cải thiện nhất định trong năm 2025, các điều kiện hiện tại vẫn chưa đủ để tạo ra một pha tăng trưởng mạnh và đồng bộ trên toàn thị trường. Xét trên phương diện chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất đã có xu hướng giảm, trong khi tăng trưởng tín dụng phục hồi rõ nét, đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tín dụng thường đóng vai trò chỉ báo sớm, với độ trễ từ 6–12 tháng so với sự phục hồi thực của thị trường bất động sản. Theo đó, năm 2025 nên được xem là giai đoạn chuẩn bị của chu kỳ mới, hơn là thời điểm bùng nổ tăng trưởng.

Bên cạnh đó, mức tăng tín dụng bất động sản trong năm 2025 cần được đánh giá trong bối cảnh nền so sánh thấp của giai đoạn 2020–2024. Việc tín dụng gia tăng chủ yếu phản ánh sự phục hồi từ đáy, chứ chưa đạt tới trạng thái mở rộng mạnh theo nghĩa chu kỳ. Quan trọng hơn, xu hướng hiện nay tập trung chủ yếu vào việc hoàn thiện các dự án dở dang, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình, thay vì phục vụ hoạt động đầu cơ hoặc mở rộng mạnh ở phân khúc bất động sản cao cấp như giai đoạn 2020–2021. Hệ quả là, trong khi một số phân khúc bất động sản phục vụ sản xuất, như khu công nghiệp và hạ tầng logistics, ghi nhận tín hiệu cải thiện tích cực, thì bất động sản thương mại và cao cấp vẫn tiếp tục trong trạng thái trầm lắng. Điều này hạn chế khả năng cải thiện biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Mặc dù khung pháp lý liên quan đến bất động sản đã có những điều chỉnh theo hướng tích cực, các cải cách này hiện mới chỉ dừng lại ở mức cải thiện môi trường thể chế, chưa đủ nhanh để chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận thực tế. Trong khi đó, thị trường chứng khoán định giá doanh nghiệp dựa chủ yếu trên kỳ vọng lợi nhuận trong tương lai, do đó phản ứng của giá cổ phiếu đối với các tín hiệu chính sách vẫn còn hạn chế. Một yếu tố cản trở đáng kể khác là di chứng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Phần lớn các nghĩa vụ trái phiếu đến hạn hiện nay được xử lý thông qua gia hạn hoặc tái cơ cấu, trong khi số trường hợp tất toán dứt điểm còn tương đối hạn chế. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải ưu tiên tái cấu trúc bảng cân đối kế toán, giảm áp lực nợ và củng cố thanh khoản, thay vì mở rộng đầu tư hoặc gia tăng hoạt động bán hàng. Điều này khiến dòng vốn đầu tư dài hạn vẫn duy trì trạng thái thận trọng đối với ngành.

So sánh trên bình diện liên ngành, nhiều lĩnh vực khác đang thể hiện triển vọng hồi phục rõ ràng hơn trong cùng giai đoạn. Ngành ngân hàng phục hồi sớm với mức độ rủi ro tương đối thấp, ngành chứng khoán hưởng lợi trực tiếp từ sự cải thiện của thanh khoản thị trường, trong khi các ngành như thép, đầu tư công và khu công nghiệp có động lực tăng trưởng gắn liền với chính sách tài khóa và chu kỳ đầu tư ngắn hơn. So với các ngành này, bất động sản đòi hỏi quy mô vốn lớn, chu kỳ đầu tư dài và mức độ rủi ro cao hơn, làm giảm sức hấp dẫn trong ngắn hạn đối với dòng vốn đầu tư. Việc thị trường bất động sản chưa bước vào sóng tăng trưởng không phản ánh sự thiếu vắng các yếu tố hỗ trợ, mà chủ yếu xuất phát từ độ trễ của chu kỳ hồi phục, chất lượng dòng tín dụng, những ràng buộc về tài chính doanh nghiệp và đặc thù chu kỳ dài của ngành. Trong bối cảnh đó, năm 2025 nhiều khả năng đóng vai trò là giai đoạn củng cố nền tảng, tạo tiền đề cho sự phục hồi bền vững hơn trong các năm tiếp theo, thay vì là thời điểm bùng nổ của chu kỳ tăng trưởng mới.