TCB - dư nợ bất động sản rủi ro tập trung?

Bối cảnh vĩ mô và vị thế ngành của Techcombank Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tiếp tục phục hồi sau giai đoạn khó khăn, ngành ngân hàng đối mặt với hai xu hướng trái chiều: áp lực duy trì tăng trưởng tín dụng và yêu cầu kiểm soát rủi ro hệ thống, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Năm 2025, tăng trưởng dư nợ toàn ngành đạt khoảng 18–40% so với cùng kỳ, trong đó dư nợ bất động sản chiếm tới 30–35% tổng dư nợ nền kinh tế.

Techcombank nổi lên là một trong những tổ chức tín dụng có quy mô cho vay bất động sản lớn nhất ngành, đồng thời cũng là ngân hàng tư nhân tiên phong trong việc cho vay doanh nghiệp và cá nhân. Tuy nhiên, chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước từ năm 2026 — giới hạn tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức tăng trưởng dư nợ toàn ngành — đặt ra thách thức lớn đối với các ngân hàng có tỷ trọng cao ở mảng này. Đối với Techcombank, đây vừa là rủi ro ngắn hạn, vừa là cơ hội để tái cấu trúc danh mục theo hướng an toàn và đa dạng hơn, phù hợp với định hướng phát triển bền vững được nêu rõ trong Đại hội đồng cổ đông gần đây.

Kết quả kinh doanh ấn tượng với cơ cấu thu nhập ngày càng cân bằng

Năm 2025, Techcombank ghi nhận tổng thu nhập hoạt động đạt 53.400 tỷ đồng, tăng 13,6% so với năm 2024. Đáng chú ý, thu nhập lãi thuần — nguồn thu chủ lực từ hoạt động cho vay — đạt 38.200 tỷ đồng, tăng mạnh 18,2%. Điều này phản ánh hiệu quả trong việc mở rộng dư nợ, đặc biệt trong nửa đầu năm, khi thanh khoản thị trường liên ngân hàng còn thuận lợi. Bên cạnh đó, mảng dịch vụ — vốn là thế mạnh cốt lõi của ngân hàng — tiếp tục tăng trưởng ổn định nhờ các sản phẩm bảo hiểm, thanh toán điện tử và giải pháp tài chính cá nhân. Một yếu tố hỗ trợ đáng kể khác là khoản lãi/lỗ từ hoạt động đầu tư chứng khoán (TCX), đóng góp phần quan trọng vào lợi nhuận trước thuế. Tổng lợi nhuận trước thuế đạt 32.500 tỷ đồng, tăng gần 20% so với năm 2024. Điều đặc biệt nằm ở cách ngân hàng quản trị chi phí dự phòng: chi phí dự phòng năm 2025 chỉ tăng nhẹ 8,3% so với năm 2024, cho thấy sự thận trọng và tính kỷ luật cao trong công tác quản trị rủi ro — tránh tình trạng “giảm dự phòng để nâng lợi nhuận”, từ đó đảm bảo tính bền vững của lợi nhuận trong dài hạn.

Chiến lược chuyển dịch danh mục cho vay: Từ bất động sản sang bán lẻ

Một trong những thay đổi chiến lược rõ nét nhất của Techcombank trong năm 2025 là việc chủ động giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng bất động sản. Nếu như năm 2022–2023, dư nợ bất động sản chiếm tới khoảng 60% dư nợ theo ngành, thì đến quý IV/2025, tỷ lệ này đã giảm xuống còn 50%, với mức giảm 4 điểm phần trăm chỉ trong vòng một quý. Đồng thời, tỷ trọng cho vay cá nhân (retail lending) tăng từ 37% lên 41% trong cùng kỳ, trong khi cho vay tổ chức tín dụng giảm xuống còn 54%. Đây không phải phản ứng bị động trước chính sách siết tín dụng, mà là một phần trong kế hoạch dài hạn nhằm đa dạng hóa rủi ro và tăng cường tính ổn định dòng tiền. Techcombank đang tập trung phát triển các sản phẩm cho vay mua nhà, vay tiêu dùng và các giải pháp tài chính cá nhân — những mảng có chất lượng nợ tốt hơn, khả năng thu hồi cao hơn và ít chịu ảnh hưởng bởi chu kỳ bất động sản. Mục tiêu dài hạn là đưa tỷ trọng cho vay bất động sản xuống còn 22% trên tổng dư nợ trong vòng 5 năm tới — một cam kết cụ thể và có lộ trình rõ ràng.

Quản trị chi phí và chất lượng tài sản: Hai trụ cột đảm bảo lợi nhuận bền vững

Chất lượng tài sản và hiệu quả quản trị chi phí là hai yếu tố then chốt làm nên lợi thế cạnh tranh của Techcombank. Về chất lượng cho vay, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng liên tục giảm từ năm 2022 đến nay và hiện ở mức rất thấp — không còn là vấn đề đáng lo ngại. Đồng thời, tỷ lệ nợ chuẩn (standard loan ratio) tăng từ 92–92,5% lên gần 94%, cho thấy năng lực thẩm định và kiểm soát rủi ro ngày càng được nâng cao. Về chi phí, Techcombank duy trì tỷ lệ chi phí hoạt động trên thu nhập (CR) ở mức 30,8%, thấp hơn 5% so với năm 2024 — minh chứng cho hiệu quả tối ưu chi phí vận hành. Đặc biệt, ngân hàng sở hữu tỷ lệ CASA (tiền gửi không kỳ hạn của khách hàng) trong top đầu ngành, với chi phí huy động chỉ khoảng 0,35%. Đây là nguồn vốn rẻ và ổn định, giúp Techcombank duy trì chi phí huy động trung bình (COF) ở mức ổn định 3,2–3,3%, bất chấp bối cảnh lãi suất thị trường biến động. Sự kết hợp giữa chi phí thấp và chất lượng tài sản tốt tạo nên biên lợi nhuận lành mạnh và khả năng sinh lời bền vững (ROE duy trì ở mức 15–16%).

Kết luận: Định giá hợp lý với tiềm năng tăng trưởng chất lượng

Dựa trên phương pháp định giá theo giá trị sổ sách (Book Value), giá trị sổ sách dự báo của Techcombank năm 2025 khoảng 22.000–23.000 đồng/cổ phiếu, trong khi giá thị trường hiện tại dao động quanh mức 35.000–36.000 đồng — tương đương P/B khoảng 1,6 lần. Điều này phản ánh kỳ vọng cao của thị trường về thương hiệu, hệ sinh thái số và khả năng tăng trưởng lợi nhuận trung bình 15–20%/năm trong tương lai. Khi chiết khấu giá trị sổ sách năm 2026 với tỷ lệ tăng trưởng 15–20%, giá trị sổ sách dự báo đạt khoảng 1,36–1,37 lần giá trị hiện tại, tương ứng với giá mục tiêu khoảng 44.000 đồng/cổ phiếu — mức tăng tiềm năng (upside) khoảng 22–23%. Với chiến lược chuyển dịch thành công sang cho vay bán lẻ, quản trị rủi ro bài bản và lợi thế về chi phí vốn, Techcombank không chỉ vượt qua áp lực siết tín dụng mà còn củng cố vị thế là một trong những ngân hàng có tăng trưởng “chất lượng” — tức là tăng trưởng đi kèm với cải thiện hiệu quả và giảm thiểu rủi ro. Đối với nhà đầu tư dài hạn, mức giá hiện tại quanh 35.000–36.000 đồng/cổ phiếu là vùng hấp dẫn để bắt đáy, kỳ vọng đạt mục tiêu 44.000–46.000 đồng trong năm 2026.