MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cổ phiếu bất động sản: "Hầm trú ẩn" hay "Bẫy thanh khoản"?

Dòng tiền vẫn giữ thái độ dè dặt với cổ phiếu bất động sản, khi tín dụng bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp chưa thông suốt và vướng mắc pháp lý tiếp tục tạo lực cản. Dù vậy, mặt bằng định giá đã lùi sâu cùng kỳ vọng chu kỳ hồi phục đang dần hé mở, khiến cơ hội đầu tư mang tính chọn lọc bắt đầu xuất hiện.

Một trong những lực cản lớn nhất của nhóm cổ phiếu bất động sản hiện nay đến từ chính sách kiểm soát dòng vốn. Sau giai đoạn nới lỏng nhằm hỗ trợ tăng trưởng, điều hành tín dụng đang dần quay về trạng thái thận trọng, đặc biệt với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, đầu tư – kinh doanh thứ cấp và các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Sự thay đổi này khiến triển vọng phục hồi của ngành trở nên phân hóa rõ rệt hơn.

Áp lực từ “siết” tín dụng

Dòng tiền vào cổ phiếu bất động sản vẫn thận trọng.

Việc hạn chế tín dụng không chỉ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp địa ốc, mà còn tác động gián tiếp đến sức cầu trên thị trường nhà ở. Khi lãi suất cho vay mua nhà khó giảm sâu, thậm chí nhích lên tại một số ngân hàng thương mại, tâm lý người mua tiếp tục duy trì trạng thái dè dặt, nhất là ở phân khúc trung – cao cấp và bất động sản mang tính đầu tư.

Không chỉ kênh tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp – nguồn vốn quan trọng của các chủ đầu tư – cũng chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Dù mặt bằng lãi suất phát hành đã hạ nhiệt so với giai đoạn cao điểm, các yêu cầu về minh bạch thông tin, xếp hạng tín nhiệm và tài sản đảm bảo ngày càng chặt chẽ. Hệ quả là chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch và uy tín thương hiệu mới có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi.

Trong bối cảnh đó, rủi ro tập trung chủ yếu ở nhóm doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngắn hạn hoặc các dự án vướng pháp lý kéo dài. Khi dòng vốn bị siết chặt, những doanh nghiệp này dễ rơi vào vòng xoáy thiếu vốn – chậm tiến độ – suy giảm dòng tiền, qua đó tạo áp lực trực tiếp lên kết quả kinh doanh và diễn biến giá cổ phiếu.

Dòng tiền vẫn đứng ngoài cuộc

Diễn biến trên thị trường chứng khoán phản ánh khá rõ trạng thái thận trọng của dòng tiền đối với cổ phiếu bất động sản. Nhiều mã vẫn duy trì trạng thái tích lũy kéo dài, thanh khoản thấp hơn mặt bằng chung, cho thấy dòng tiền lớn chưa sẵn sàng quay lại. Các nhịp hồi chủ yếu mang tính kỹ thuật, thiếu sự lan tỏa trên diện rộng.

Ở nhóm vốn hóa lớn, VHM (Vinhomes) thường được xem là doanh nghiệp có nền tảng vững nhất ngành, song cổ phiếu này cũng chưa hình thành xu hướng tăng rõ ràng khi nhiều phiên giao dịch trong trạng thái giằng co quanh vùng giá thấp. Trên đồ thị kỹ thuật, VHM chủ yếu dao động quanh các đường trung bình động ngắn và trung hạn; RSI duy trì vùng trung tính, trong khi MACD đi ngang, phản ánh tâm lý cân bằng nhưng dè dặt của dòng tiền.

Nhóm doanh nghiệp trung cấp như NLG (Nam Long) và KDH (Khang Điền) được đánh giá tích cực hơn nhờ tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và sở hữu pháp lý dự án tương đối rõ ràng. Tuy vậy, diễn biến giá cổ phiếu cho thấy xu hướng phục hồi vẫn chậm. Các chỉ báo kỹ thuật mới chỉ phát tín hiệu hồi ngắn hạn, trong khi giá chưa đủ lực vượt các ngưỡng xác nhận xu hướng tăng trung hạn.

Ở chiều rủi ro cao hơn, DXG (Đất Xanh) và PDR (Phát Đạt) thể hiện rõ sự phân hóa trong ngành. Đây là nhóm cổ phiếu có biên độ dao động lớn, chịu tác động mạnh từ câu chuyện tái cấu trúc tài chính và xử lý tồn kho. Các nhịp tăng thường đi kèm thanh khoản đột biến nhưng thiếu bền vững, cho thấy dòng tiền đầu cơ vẫn chiếm ưu thế, tiềm ẩn rủi ro “bull trap” nếu tâm lý thị trường đảo chiều.

Định giá thấp và cơ hội chọn lọc

Dù vậy, cũng cần nhìn nhận rằng những khó khăn kéo dài trong vài năm qua đã kéo mặt bằng định giá cổ phiếu bất động sản xuống mức thấp hiếm thấy. Nhiều mã đang giao dịch dưới giá trị sổ sách, phản ánh kỳ vọng rất thận trọng của thị trường, nhưng đồng thời mở ra dư địa hồi phục nếu các điều kiện vĩ mô được cải thiện.

Yếu tố hỗ trợ đáng chú ý đến từ kỳ vọng chính sách. Mặc dù tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, định hướng dài hạn là tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn cung và xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững. Việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp nhiều dự án “đóng băng” có cơ hội tái khởi động, qua đó cải thiện triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo đánh giá của các công ty chứng khoán, cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu nhưng mang tính chọn lọc cao, tập trung vào những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có bảng cân đối tài chính lành mạnh. Đây là nhóm được dự báo có khả năng hưởng lợi rõ nét hơn trong giai đoạn 2026–2027, khi thị trường bước vào quá trình thanh lọc.

Nhìn tổng thể, cổ phiếu bất động sản đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng. Định giá thấp tạo ra cơ hội, nhưng rủi ro tín dụng và sự phân hóa nội tại buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận. Kịch bản “đồng loạt tăng” khó lặp lại; thay vào đó, thị trường sẽ ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn những doanh nghiệp đủ năng lực đi tiếp trong chu kỳ mới.