Ngành Bất Động Sản - Phân hóa và khó khăn hơn

Chuyển đổi chu kỳ: BĐS không thể duy trì đà tăng giá cũ giai đoạn sau của đại dịch, khó khăn kéo dài từ năm 2023, 2024 và đang chuyển sang giai đoạn tìm kiếm giá trị thật. BĐS bước vào chu kỳ mới với sự phân hóa mạnh mẽ, Người mua nên ưu tiên các loại hình bất động sản có dòng tiền tốt, pháp lý minh bạch, tập trung vào giá trị thực và kiểm soát tín dụng chặt chẽ.

Theo chuyên gia Long Phan: Thị trường không còn "phấn khích" mà tập trung vào các sản phẩm có pháp lý vững chắc, đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời cảnh báo rủi ro chôn vốn nếu chọn sai thời điểm.

Cấu trúc nguồn vốn:Thay đổi tạo ra nhiều thách thức cũng như cơ hội với các doanh nghiệp phát triển nhà. Khả năng tiếp cận tín dụng của ngành có thể sẽ kém thuận lợi, tạo áp lực lên các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, đòi hỏi các đơn vị phát triển có cấu trúc nguồn vốn vững mạnh. Nguồn vốn Sẽ là một chiến lược trọng tâm trong kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Doanh nghiệp đang có xu hướng BĐS giảm dần phụ thuộc vào trái phiếu (từ 50%-60% xuống 30-40%) nhưng đồng nghĩa lại tăng vay ngân hàng. Dòng tín dụng tăng mạnh chảy vào BĐS trong giai đoạn 2024-2025 tạo ra rủi ro hệ thống ngân hàng trong tương lai.

· Chính sách điều hành: Việc kiểm soát chặt tín dụng là phép thử cần thiết để hạn chế rủi ro, buộc doanh nghiệp phải thiết lập kế hoạch tài chính thận trọng.

· Tình trạng nguồn cung: Nguồn cung mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao, trong khi người mua nhà thực tế gặp khó khăn về giá. Và tập trung nhiều tại các thành phố trung tâm.

Thống kê tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản Hà Nội

Căn hộ chung cư: Nguồn cung 2025 giảm nhẹ sau đỉnh năm 2024

35.990 căn mở bán mới, giảm 16% so với cùng kỳ

34.760 căn được bán, giảm 13% so với cùng kỳ

Xu hướng cho thấy nguồn cung căn hộ điều chỉnh giảm nhẹ sau khi đạt đỉnh năm 2024, nhưng thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực.

Bất động sản nhà ở thấp tầng: Nhu cầu ổn định trong bối cảnh nguồn cung hạn chế

Năm 2025

3.800 căn mở bán mới (giảm 40% so với cùng kỳ)

5.850 căn bán được (giảm 4% so với cùng kỳ)

Giá thứ cấp: 201 triệu đồng/m²(tăng 15% so với cùng kỳ)

Điều này cho thấy nguồn cung thấp tầng đang khá khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh, khiến giá tiếp tục tăng.

Giá bất động sản duy trì xu hướng tăng

Giá trung bình thị trường tăng khoảng 7% trong năm 2025

Biểu đồ cho thấy giá nhà tại Hà Nội tăng liên tục từ 2021 đến 2025, phản ánh nhu cầu

Các dự án hạ tầng này được kỳ vọng sẽ tạo động lực mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội trong các năm tới.

Tại TP. HCM: Nguồn cung đạt kỷ lục trong quý IV/2025

Khu vực TP.HCM cũ

7.090 căn mở bán mới (▲ tăng 40% so với cùng kỳ)

Khu vực TP.HCM mở rộng (Greater HCMC)

24.440 căn mở bán mới (▲ tăng 155% so với cùng kỳ)

23.340 căn bán được (▲ tăng 80% so với cùng kỳ).

Xu hướng cho thấy nguồn cung căn hộ đang dịch chuyển mạnh sang các khu vực mở rộng, nơi quỹ đất còn nhiều và hạ tầng đang phát triển.

Năm 2025 – Khu vực TP.HCM mở rộng

5.510 căn mở bán mới (▲ tăng 525% so với cùng kỳ)

3.990 căn bán được (▲ tăng 338% so với cùng kỳ)

Giá thứ cấp: 122 triệu đồng/m² (▲ tăng 17% so với cùng kỳ)

Điều này cho thấy phân khúc nhà ở thấp tầng đang tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung và giao dịch. Giá bán tiếp tục xu hướng tăng

Ngành Bất Động Sản - Phân hóa và khó khăn hơn

Năm 2025

Giá trung bình khu TP.HCM cũ:

▲ tăng 21% so với cùng kỳ

Giá trung bình khu TP.HCM mở rộng:

▲ tăng 6% so với cùng kỳ

Biểu đồ cho thấy giá bất động sản tại TP.HCM tăng liên tục từ 2022 đến 2025, với tốc độ tăng mạnh hơn ở khu vực trung tâm cũ.

Ngành BĐS vẫn cho thấy diễn biến tích cực, tuy nhiên nguồn cung mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao. Việc tái cấu trúc và sự bền vững, thay vì sự tăng trưởng nóng với 1 doanh nghiệp bất động sản là vấn đề cần nhìn nhận, thực trạng tuy ngành vẫn đang có những diễn biến tăng trưởng nhưng lượng hàng tồn kho của một số doanh nghiệp phát triển BĐS đang niêm yết vẫn đang ở mức cao, trong bối cảnh khả năng bàn giao gặp nhiều hạn chế. Số căn hộ bàn giao tập trung ở một số doanh nghiệp đầu ngành và có lợi thế cạnh tranh lớn như VHM, NLG, KDH… Đây có thể sẽ là những lựa chọn có thể quan tâm cho nhà đầu tư vào các doanh nghiệp phát triển BĐS.

Trên khía cạnh người mua đầu tư nhà cần thận trọng khi đầu tư đất nền vùng ven hay chung cư, tránh "chôn vốn – mất tiền" nếu chọn sai thời điểm. Việc lựa chọn chung cư hoặc nhà trong ngõ có thể đem lại tỷ suất lợi nhuận không đạt kì vọng, và dưới xa so với mặt bằng chung của ngành.