Khi nào cổ phiếu bất động sản mới thoát đáy?

Dù 6 tháng đầu năm đã trôi qua, cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) dân cư vẫn tiếp tục dậm chân tại vùng đáy do áp lực kép từ lãi suất cho vay leo thang và thanh khoản thị trường ảm đạm. Tuy nhiên, các chính sách gỡ nút thắt dòng vốn mới ban hành đang mở ra những kỳ vọng phân hóa mạnh mẽ cho nửa cuối năm 2026

Trong khi phần lớn các doanh nghiệp chịu áp lực lợi nhuận sụt giảm, dòng tiền lớn trên thị trường đang có sự chọn lọc khắt khe, chỉ tập trung vào những "ông lớn" sở hữu dự án đại đô thị có khả năng bàn giao thực tế.

Trái ngược với sự bứt phá của một số cổ phiếu vốn hóa lớn thuộc hệ sinh thái Vingroup như VHM hay VRE, phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết gồm KDH, NLG, DXG, DIG, PDR, TCH hay CII vẫn chưa thoát khỏi vùng giá thấp sau 6 tháng đầu năm.

Theo đánh giá của Chứng khoán MBS, nguyên nhân lớn nhất đến từ môi trường lãi suất. Trong quý II/2026, lãi suất huy động tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm %, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên vùng 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Mặt bằng lãi vay cao khiến nhu cầu đầu tư suy giảm, buộc nhiều chủ đầu tư tung chính sách hỗ trợ tài chính như cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu tại các dự án lớn nhằm kích cầu. Tuy nhiên, hiệu quả vẫn khá hạn chế khi người mua tiếp tục thận trọng trước khả năng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Thanh khoản thị trường nhà ở cũng chậm lại khi nhiều nhà đầu tư chờ quy hoạch mới của Hà Nội và diễn biến chính sách trước khi xuống tiền, khiến giá bán tại một số khu vực điều chỉnh và tác động trực tiếp tới kỳ vọng của thị trường chứng khoán.

Lợi nhuận doanh nghiệp phân hóa mạnh

Áp lực bán hàng khiến kết quả kinh doanh quý II của nhiều doanh nghiệp địa ốc dự kiến không mấy khả quan.

MBS dự báo lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp như Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG) hay Khang Điền (KDH) sẽ suy giảm khi số lượng sản phẩm bàn giao ít hơn và doanh số mở bán chậm. Riêng DXG còn chịu thêm áp lực khi mảng môi giới được dự báo giảm khoảng 10% do thanh khoản thị trường suy yếu.

Ngược lại, VHM được kỳ vọng tiếp tục duy trì tăng trưởng lợi nhuận khoảng 11% nhờ bàn giao các đại dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. VRE cũng được dự báo giữ kết quả kinh doanh ổn định với lợi nhuận khoảng 1.215 tỷ đồng nhờ tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại duy trì ở mức cao.

Diễn biến này cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, dự án sẵn sàng bàn giao và nhóm doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào khả năng mở bán mới.

Chính sách có thể tạo cú hích từ cuối năm

Ở góc nhìn trung hạn, Chứng khoán Quốc gia NSI cho rằng triển vọng ngành vẫn được hỗ trợ bởi các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Đáng chú ý, Nghị quyết 168/NQ-CP cùng Thông tư 25/2026/TT-NHNN đã nới một số điều kiện về nguồn vốn cho hệ thống ngân hàng, trong đó nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, đồng thời bổ sung tiền gửi Kho bạc Nhà nước vào cơ sở tính tỷ lệ LDR.

Các chính sách này được kỳ vọng sẽ cải thiện thanh khoản hệ thống tài chính, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, NSI cũng lưu ý khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn còn lớn, trong khi áp lực tỷ giá và lãi suất liên ngân hàng chưa hoàn toàn hạ nhiệt. Đây tiếp tục là yếu tố khiến dòng tiền trên thị trường chứng khoán nói chung và nhóm bất động sản nói riêng chưa thể bứt phá ngay.

Nếu điều kiện tiền tệ được nới lỏng từ khoảng tháng 9 như kỳ vọng, cùng với tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án và nguồn cung cải thiện, nhóm cổ phiếu bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, sự phân hóa nhiều khả năng vẫn sẽ là xu hướng chủ đạo khi dòng tiền tiếp tục ưu tiên các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, dự án sẵn sàng triển khai và khả năng ghi nhận lợi nhuận thực tế.