Hàng loạt cổ phiếu BĐS thủng đáy 6 tháng, chuyện gì đang xảy ra??

Phiên giao dịch ngày 02/03/2026 đã trở thành một "ngày thứ Hai đen tối" đối với các cổ đông nhóm địa ốc. Hàng loạt mã cổ phiếu bất động sản và xây dựng vốn được kỳ vọng dẫn dắt thị trường đã bất ngờ đổ đèo, chính thức xuyên thủng ngưỡng hỗ trợ quan trọng nhất trong vòng nửa năm qua.

Thống kê mới nhất từ nền tảng tài chính 24HMoney cho thấy một tín hiệu đáng báo động: Có tới 15 mã cổ phiếu trên sàn HOSE và HNX đã chính thức xuyên thủng vùng đáy thấp nhất trong vòng 6 tháng qua. Đáng chú ý, "bóng ma" bán tháo đang tập trung hoàn toàn vào nhóm Bất động sản với 14 đại diện góp mặt.

 

Tại sao cổ phiếu bất động sản lại "thê thảm" đến vậy?

Cổ phiếu bất động sản đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh trong bối cảnh hàng loạt chính sách mới được triển khai nhằm kiểm soát và ổn định thị trường. Từ ngày 1/3, mỗi bất động sản tại Việt Nam chính thức được cấp một mã định danh điện tử riêng, bao gồm thông tin về mã thửa đất, dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu.

Động thái này được đánh giá là bước tiến quan trọng trong minh bạch hóa thị trường, song đồng thời cũng tác động trực tiếp đến tâm lý đầu cơ – yếu tố từng góp phần đẩy giá cổ phiếu địa ốc tăng nóng ở nhiều giai đoạn trước.

Song song đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng đơn vị so với cuối năm 2025. Đáng chú ý, tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm – một giới hạn cho thấy định hướng điều hành thận trọng ngay từ đầu chu kỳ.

Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), các chính sách gần đây thể hiện định hướng nhất quán của Nhà nước trong việc chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ và kỳ vọng sang vận hành dựa trên minh bạch, kỷ luật tài chính và cung – cầu thực. Việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch không chỉ giúp hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả quản lý thuế, mà còn buộc hệ thống môi giới phải điều chỉnh mô hình hoạt động khi các hành vi ôm hàng, tạo khan hiếm giả và hưởng chênh lệch giá dần bị thu hẹp.

Bên cạnh áp lực chính sách, diễn biến trên thị trường trái phiếu cho thấy bài toán vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được giải quyết.

Báo cáo thị trường trái phiếu tháng 1/2026 của Chứng khoán MB (MBS) cho biết lãi suất bình quân gia quyền toàn thị trường đạt khoảng 8,1%, đi ngang so với tháng trước. Tuy nhiên, riêng nhóm bất động sản ghi nhận mức lãi suất bình quân lên tới 13,5%/năm – cao nhất trong vòng 22 tháng.

Mức lãi suất này chủ yếu đến từ đợt phát hành riêng lẻ duy nhất trong tháng của Tập đoàn Khải Hoàn Land, với giá trị 190 tỷ đồng và kỳ hạn 5 năm. Chi phí vốn ở mức hai chữ số phản ánh rõ mức độ rủi ro mà thị trường đang định giá đối với nhóm doanh nghiệp địa ốc.

Rủi ro chậm thanh toán vẫn hiện hữu

Không chỉ chi phí vốn cao, rủi ro thanh toán vẫn tiếp tục xuất hiện. Tháng 1 ghi nhận 6 mã trái phiếu chậm trả gốc/lãi với tổng giá trị khoảng 3,1 tỷ đồng. Trong đó có một mã công bố chậm trả lần đầu là lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế của Novaland.

Lũy kế đến hết tháng 1, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán ước khoảng 15.700 tỷ đồng, tương đương 1,1% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Đáng chú ý, nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, gần 70%, cho thấy áp lực tài chính vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực này.

Theo VCBS, áp lực đáo hạn trái phiếu dự kiến gia tăng trong quý II và quý IV/2026, trong đó bất động sản tiếp tục là nhóm chiếm tỷ trọng cao. Trong khi đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới – từ phát hành trái phiếu đến vay tín dụng – được dự báo vẫn bị kiểm soát chặt cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn.

Chu kỳ sàng lọc mới

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Diễn biến hiện nay được xem là một phần của quá trình tái cấu trúc và sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Khi dòng tiền đầu cơ bị thu hẹp, tín dụng được kiểm soát và thị trường trái phiếu vận hành theo cơ chế rủi ro – lãi suất rõ ràng hơn, nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính lành mạnh và quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh có thể sẽ là những đơn vị trụ vững. Ngược lại, làn sóng điều chỉnh trên thị trường cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng vẫn chưa sớm kết thúc nếu áp lực vốn chưa được giải tỏa.