#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

ĐHĐCĐ Novaland: Cổ phiếu chưa phản ánh đúng giá trị, "thay máu" HĐQT không phải là yếu tố đột xuất

“Những người đã trưởng thành qua thử thách – sẽ trực tiếp điều hành và dẫn dắt Tập đoàn trong giai đoạn tới”, lời phát biểu mở đầu của Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn tại ĐHĐCĐ thường niên 2026 diễn ra chiều nay.

Novaland tổ chức đại hội chiều ngày 23/04 tại phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng. Ảnh: Thanh Tú

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2026 vào chiều ngày 23/04 tại Clubhouse - NovaWorld Phan Thiet Golf Club Hòn Giồ - Thuận Quý, thôn Tiến Hòa, phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng.

Thảo luận

Điều gì là rủi ro lớn nhất hiện nay đối với Novaland: pháp lý, xử lý nợ, dòng tiền hay niềm tin thị trường? Công ty đánh giá thế nào về tiến độ tái cấu trúc nợ trong 12 tháng qua, tỷ lệ hoàn thành theo kế hoạch là bao nhiêu phần trăm? Trong danh mục dự án hiện tại, dự án nào được ưu tiên giải phóng pháp lý, bán hàng và thu tiền trước tiên?

Thứ nhất là rủi ro pháp lý. Đây vẫn là rủi ro lớn nhất mà Novaland đang phải đối diện và có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ phục hồi của Công ty. Hiện nay, chúng tôi vẫn còn một số dự án lớn và quỹ đất cần tiếp tục xử lý các vấn đề pháp lý. Nếu các vướng mắc này được tháo gỡ nhanh, tiến độ tái cấu trúc của Công ty sẽ được đẩy nhanh đáng kể trong thời gian tới, bao gồm cả phần còn lại của năm 2026.

Thứ hai là rủi ro liên quan đến thị trường vốn và tài chính. Trong bối cảnh hiện nay, thị trường tài chính Việt Nam còn nhiều thách thức, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản – ngành nhạy cảm với lãi suất. Các yếu tố như hạn mức tín dụng cho bất động sản, chi phí vốn gia tăng… đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp, nhất là giai đoạn vừa tái cấu trúc vừa phải đảm bảo nguồn vốn cho hoạt động sắp tới.

Thứ ba là rủi ro thị trường. Đây là rủi ro chung của toàn ngành bất động sản, không riêng Novaland. Tuy nhiên, chúng tôi xếp sau hai rủi ro trên vì Novaland hiện có lợi thế nhất định: Công ty đã có lượng sản phẩm đã bán và dòng tiền từ bán mới và từ việc bàn giao và thu tiền từ các sản phẩm đã bán trước đó. Hiện giá trị dòng tiền từ phần này còn khoảng hàng chục ngàn tỷ đồng. Nếu đẩy mạnh xây dựng và bàn giao, chúng tôi có thể giải quyết được khoảng 50-60% bài toán dòng tiền.

Phần còn lại phụ thuộc vào thị trường bán mới. Thị trường bất động sản hiện còn chịu tác động từ biến động tiền tệ và tài chính, sức cầu có thể bị ảnh hưởng trong năm 2026.

Về giải pháp, Novaland sẽ tập trung xây dựng và bàn giao để thu hồi nhanh dòng tiền từ các sản phẩm đã bán. Nếu thực hiện tốt, Công ty có thể xử lý được phần lớn bài toán tài chính.

Các dự án trọng điểm được ưu tiên triển khai gồm: Aqua City, các dự án tại TPHCM, cùng với các cụm dự án như NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết. Trong năm 2026, nguồn thu và bàn giao chính vẫn tập trung vào Aqua City và khu vực TPHCM.

Bên cạnh đó, Công ty vẫn kiên định với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có kết nối hạ tầng tốt, có thể ở ngay và khai thác được ngay. Đây là phân khúc mà chúng tôi cho rằng vẫn duy trì được nhu cầu ngay cả khi thị trường biến động về lãi suất hay điều kiện tài chính.

Các dự án hạ tầng trọng điểm như Hương Lộ 2, cao tốc, sân bay Long Thành khi được đẩy nhanh tiến độ, đặc biệt trong bối cảnh Đồng Nai có thể trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, sẽ tác động như thế nào đến Aqua City?

Khi Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, khu vực phía Nam được kỳ vọng có thêm động lực phát triển. Trong bối cảnh đó, các khu đô thị quy mô lớn như Aqua City có thể hưởng lợi về khả năng thu hút cư dân và tiêu thụ sản phẩm. Những yếu tố này cũng được kỳ vọng hỗ trợ doanh nghiệp trong việc huy động vốn, qua đó thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao tại dự án.

“Thay máu” HĐQT, Novaland nói không phải yếu tố đột xuất

Năm nay Công ty thực hiện thay đổi Hội đồng Quản trị, bầu lại một số vị trí chủ chốt, bao gồm Chủ tịch và các thành viên độc lập. Xin Ban lãnh đạo chia sẻ lý do của việc thay đổi cơ cấu này và liệu có ảnh hưởng gì đến hoạt động của Công ty hay không?

Ông Hoàng Đức Hùng – Thành viên HĐQT độc lập: Theo Điều lệ của Novaland, HĐQT trị gồm 5 thành viên. Việc thay đổi lần này không phải là yếu tố đột ngột, mà xuất phát từ việc 3 thành viên HĐQT đã hết nhiệm kỳ, do đó Công ty thực hiện quy trình đề cử và bầu lại theo đúng quy định.

Các ứng viên HĐQT được đề cử đều là đại diện của cổ đông. Theo quy định, các cổ đông hoặc nhóm cổ đông sở hữu từ 10% cổ phần trở lên có quyền đề cử các ứng viên phù hợp, dựa trên bối cảnh hiện tại cũng như định hướng phát triển và chiến lược tăng trưởng của Công ty.

Việc bầu lại các thành viên HĐQT phản ánh sự lựa chọn và niềm tin của cổ đông. Các ứng viên được lựa chọn đều được kỳ vọng mang đến năng lực mới, kinh nghiệm, sự nhiệt huyết và mức độ phù hợp với bối cảnh hiện nay của doanh nghiệp.

Dù thành phần có thay đổi, các thành viên HĐQT vẫn phải đảm bảo vai trò đại diện cho lợi ích của cổ đông và thực hiện đầy đủ các cam kết của mình.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động, việc tăng vốn có ảnh hưởng đến cấu trúc vốn, rủi ro tài chính hay chi phí vay của Tập đoàn không? Ban lãnh đạo có thể chia sẻ kế hoạch quản lý rủi ro lãi suất, rủi ro tỷ giá và khả năng trả nợ trong các năm tới?

Những năm vừa qua, áp lực từ các khoản nợ vay từ tổ chức tín dụng và nhà đầu tư là rất lớn, tạo sức ép đáng kể lên cơ cấu nguồn vốn của NVL.

Lộ trình sắp tới, đặc biệt trong năm 2026, Novaland sẽ tiếp tục tái cấu trúc cơ cấu vốn, trong đó có việc phát hành riêng lẻ nhằm huy động thêm vốn mới. Việc thị trường biến động, lãi suất và thắt chặt tín dụng đối với bất động sản trong quý 1 đã gia tăng áp lực lên nguồn vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, Novaland sẽ đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, bao gồm phát hành riêng lẻ.

Đợt phát hành này, Novaland mong muốn tìm kiếm các nhà đầu tư có định hướng đồng hành lâu dài, chiến lược; để tối ưu chi phí sử dụng vốn, đồng thời giảm tỷ trọng nợ ngắn hạn, tăng tỷ trọng nợ dài hạn.

Bên cạnh đó, Công ty cũng sẽ gia tăng vốn chủ sở hữu, phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh lâu dài.

Ban điều hành chia sẻ về kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh và các dự án trọng điểm của Novaland trong năm 2026?

Bà Trần Thị Thanh Vân – Phó TGĐ Tài chính: Trong năm 2026, Novaland tiếp tục tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh cốt lõi, chủ yếu đến từ việc triển khai và xây dựng các dự án bất động sản. Như đã trình bày trong báo cáo của Ban Tổng Giám đốc, kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2026 sẽ tập trung chủ lực vào 4 cụm dự án chính, gồm:

Khu vực TPHCM: Công ty triển khai và bàn giao 3 dự án trọng điểm gồm Ramta, Victoria và phần còn lại của Palm City.

Khu vực Đồng Nai (Aqua City): tập trung bàn giao tại 3 phân khu gồm Aqua 112, Aqua 81 và Aqua 91.

Khu vực Hồ Tràm: tiếp tục bàn giao các sản phẩm tại Tropicana, Happy Beach Wonderland và Morito.

Khu vực Phan Thiết: tiếp tục bàn giao một phần sản phẩm.

Phát biểu tại đại hội, ông Bùi Thành Nhơn nói: “Với tư cách người sáng lập, tôi xin nhận trách nhiệm về những tồn tại này và cam kết cùng HĐQT sẽ quyết liệt triển khai các giải pháp nhằm hoàn thành các mục tiêu trong năm 2026”.

Ông nhận định, thời gian qua, những vướng mắc pháp lý kéo dài, sự biến động mạnh của thị trường tài chính, tình trạng đứt gãy dòng tiền, cùng với các tác động từ bối cảnh kinh tế toàn cầu đã tạo áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp trong ngành, trong đó có Novaland.

Trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý của thị trường đang được tháo gỡ, Chủ tịch NVL cho biết đã kiên trì hoàn thiện pháp lý các dự án nhằm đảm bảo tiến độ triển khai và bàn giao cho khách hàng.

Bên cạnh kết quả đạt được, Công ty vẫn còn một số hạn chế như kế hoạch kinh doanh chưa đạt kỳ vọng, tiến độ pháp lý một số dự án chậm và một số cam kết với khách hàng chưa thực hiện đúng thời hạn; các khó khăn này chủ yếu đến từ yếu tố thị trường và môi trường pháp lý.

Ông cũng cho biết, HĐQT NVL đã xây dựng lộ trình chuyển giao thế hệ lãnh đạo, đảm bảo sự kết hợp giữa kinh nghiệm của thế hệ đi trước và thế hệ kế cận. Đội ngũ lãnh đạo trẻ, ông Nhơn cho là “những người đã trưởng thành qua thử thách – sẽ trực tiếp điều hành và dẫn dắt Tập đoàn trong giai đoạn tới”.

Ông cũng nhấn mạnh về cổ phiếu Novaland đang giao dịch dưới giá trị sổ sách, chưa phản ánh đúng giá trị nội tại và tiềm năng phục hồi của doanh nghiệp.

Trong thời gian tới, Tập đoàn sẽ tập trung nguồn lực để hoàn thiện và thực hiện các cam kết tại các dự án trọng điểm, bao gồm Aqua City và các dự án tại trung tâm TPHCM như Grand Manhattan và Victoria The Avenue.

Năm 2026, Novaland tập trung vào ba ưu tiên chiến lược gồm: hoàn tất tái cấu trúc tài chính và củng cố hệ thống quản trị; đẩy nhanh pháp lý, thi công các dự án, đặc biệt các dự án liên quan trực tiếp đến khách hàng; nâng cao quản trị, ứng dụng công nghệ và tích hợp tiêu chí ESG để tiếp cận nguồn vốn xanh.

Mục tiêu bàn giao hơn 2,600 sản phẩm, tiếp tục tái cấu trúc tài chính

Tổng Giám đốc Dương Văn Bắc cho biết, Công ty tiếp tục làm việc với các định chế tài chính và ngân hàng nhằm duy trì nguồn vốn cho các dự án đã tháo gỡ pháp lý. Đến cuối năm 2025, hạn mức tín dụng đạt khoảng 30,500 tỷ đồng, tạo cơ sở triển khai phương án tài chính và đẩy nhanh tiến độ thi công tại các dự án trọng điểm.

Với việc tái cấu trúc nợ và khơi thông dòng tiền, Công ty đã tái khởi động thi công tại một số dự án như Aqua City và Grand Manhattan, cải thiện so với giai đoạn 2023-2024 khi hoạt động xây dựng gần như đình trệ.

Năm 2025, một số chỉ tiêu chưa đạt kế hoạch, đặc biệt ở khâu bàn giao và thu tiền, ảnh hưởng đến doanh thu.

Hiện Công ty còn ba vấn đề chính: một số dự án chưa hoàn tất pháp lý, nhất là liên quan đến đất đai, ảnh hưởng khả năng giải ngân; một số quỹ đất lớn tại TPHCM chưa thể khai thác do vướng pháp lý; và khó khăn trong huy động nhân công, nhà thầu sau thời gian thị trường trầm lắng.

Ông Bắc nhận định, chính sách tiền tệ toàn cầu thắt chặt và lãi suất duy trì ở mức cao làm hạn chế dư địa nới lỏng trong nước, tạo thách thức cho bất động sản. Tuy nhiên, đầu tư công quy mô lớn, đặc biệt tại phía Nam, được kỳ vọng hỗ trợ hạ tầng và gia tăng giá trị quỹ đất. Thị trường ghi nhận giá căn hộ tại TPHCM ở mức cao, giao dịch chậm lại, trong khi nguồn cung thấp tầng nội đô hạn chế và xu hướng dịch chuyển ra đô thị vệ tinh gia tăng. Bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng phục hồi theo đà tăng trưởng du lịch.

Giai đoạn 2024-2025, Công ty đã đạt 80% mục tiêu tháo gỡ pháp lý và tái khởi động dự án. Giai đoạn 2026-2030, trọng tâm là hoàn tất tái cấu trúc, thực hiện nghĩa vụ với các bên liên quan.

Năm 2026, NVL dự kiến đa dạng hóa nguồn vốn, bao gồm phương án phát hành riêng lẻ để huy động hơn 10,000 tỷ đồng. Kế hoạch bàn giao năm 2026 khoảng 2,651 sản phẩm, Trong đó TPHCM 1,622 sản phẩm; Aqua City 835 sản phẩm; NovaWorld Hồ Tràm 104 sản phẩm; Nova Phan Thiết 90 sản phẩm.

Kế hoạch phát hành khủng theo giá thị trường, ông Bùi Cao Nhật Quân tái xuất

Năm nay, Novaland trình cổ đông thông qua mục tiêu doanh thu thuần ở mức kỷ lục 22,715 tỷ đồng, gấp 3.2 lần năm 2025 và vượt cả mức đỉnh 15,300 tỷ đồng của năm 2018. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế chỉ tương đương năm trước, 1,852 tỷ đồng. Công ty tiếp tục không chia cổ tức năm nay.

Để đạt kế hoạch, NVL cho biết sẽ tăng tốc hoàn thiện và bàn giao loạt dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village hay Palm City; đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Sunrise Riverside, Kingston Residence, The Sun Avenue, Lucky Palace, Sunrise City, Orchard Garden, Palm City, Tresor, Golden Mansion và Garden Gate.

Đáng chú ý, Novaland điều chỉnh tài liệu họp ĐHĐCĐ liên quan đến kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ đã được duyệt trong năm 2025. Theo đó, số lượng phát hành tăng từ tối đa 350 triệu cp lên 800 triệu cp, tương đương 8 ngàn tỷ đồng.

Về giá phát hành, thay vì 10,000 đồng/cp như kế hoạch cũ, Novaland chuyển sang phương thức xác định giá phát hành không thấp hơn 75% bình quân giá đóng cửa của cổ phiếu NVL trong 30 phiên giao dịch gần nhất tính đến ngày HĐQT phê duyệt phương án. Thời gian thực hiện dự kiến năm 2026.

Phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ trái phiếu chưa triển khai trong năm trước do chưa được trái chủ thông qua, dự kiến tiếp tục thực hiện trong năm 2026.

Đối với các khoản vay có quyền chuyển đổi, NVL cho biết đã huy động 2,500 tỷ đồng trong năm 2025 với kỳ hạn 3 năm, đồng thời đang tiếp tục tìm kiếm đối tác để triển khai thêm các phương án tương tự khi HĐQT đánh giá kênh này vẫn còn dư địa.

Với lô trái phiếu quốc tế hơn 300 triệu USD, lãi suất 5.25%/năm, NVL dự kiến trình cổ đông phương án tái cấu trúc, bao gồm gia hạn thanh toán lãi và kéo dài kỳ hạn thêm 1 năm; một phần trái phiếu đã được chuyển đổi thành cổ phiếu.

Lên kế hoạch phát hành gần 168 triệu cp thưởng

Ngoài ra, Novaland đẩy mạnh kế hoạch tăng vốn khi bổ sung tờ trình phát hành tối đa gần 167.6 triệu cp thưởng, tỷ lệ 40:3 (cổ đông sở hữu 40 cp nhận thêm 3 cp mới), dự kiến thực hiện trong năm 2026 hoặc theo quyết định của HĐQT.

Bên cạnh đó, Công ty dự kiến phát hành hơn 111.7 triệu cp ESOP năm 2026 (tỷ lệ 5%) với giá tối thiểu 10,000 đồng/cp, thấp hơn khoảng 47% so với giá đóng cửa ngày 22/04 (18,750 đồng/cp). Nếu hoàn tất, có thể thu về hơn 1,117 tỷ đồng; số cổ phiếu này bị hạn chế chuyển nhượng tối thiểu 1 năm.

Liên quan nhân sự, NVL công bố 3 ứng viên HĐQT thay thế các thành viên hết nhiệm kỳ, gồm ông Bùi Cao Nhật Quân (sinh năm 1982) – con trai Chủ tịch Bùi Thành Nhơn, cùng ông Phạm Tiến Vân – thành viên HĐQT độc lập NVL và ông Hoàng Đức Hùng – Chủ tịch CTCP Tư vấn Quản trị CGS Việt Nam, hiện cũng là thành viên HĐQT độc lập tại một số doanh nghiệp như CTCP Tập đoàn Nhựa Bình Thuận và Imexpharm (HOSE: IMP).

* Doanh thu kỷ lục hơn 22 ngàn tỷ của Novaland năm nay đến từ đâu?

Tiếp tục cập nhật…

Thanh Tú

FILI