Thị trường bất động sản nguội lạnh, thổi cơn gió buốt vào nền kinh tế Trung Quốc

Ngành bất động sản, một trong những trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc và là ngành tiêu thụ vật liệu xây dựng và sử dụng lao động rất lớn, đang rơi vào trạng thái ảm đạm, làm dấy lên lo ngại về các tác động tiêu cực lên nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.

Dù nguy cơ suy thoái kinh tế hoặc khủng hoảng tài chính ít khả năng xảy ra vì Bắc Kinh sẵn sàng can thiệp để ngăn chặn, kinh tế Trung Quốc có thể tăng trưởng chậm hơn dự báo do cơn cảm lạnh của thị trường bất động sản. Gió đổi chiều kể từ khi Bắc Kinh siết chặt hoạt động vay nợ trong ngành bất động sản. Và cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande, tập đoàn bất động sản vay nợ lớn nhất thế giới, có thể tạo ra một cơn sóng thần nhấn chìm hàng loạt “ ông lớn” bất động sản của Trung Quốc.

Doanh số suy giảm, phải hạ giá bán để giải phóng hàng tồn kho

Chỉ mới cách đây vài tuần, doanh số bán căn hộ ở 3 dự án chung cư tại TP Tế Nam, tỉnh Sơn Đông, miền đông Trung Quốc tăng bùng nổ. Nhưng đến tháng 9, một trong những tháng kinh doanh bận rộn nhất của ngành bất động theo thông lệ, thị trường bất động ở thành phố này bỗng nhiên chùng xuống.

Doanh số ở các dự án này đi ngang hoặc giảm khi giới chức trách siết chặt các hạn chế vay thế chấp bất động sản. Và các nhà phát triển bất động sản giờ đây phải hạ giá bán trong một nỗ lực giải phóng hàng tồn kho, thậm chí chấp nhận một mức lỗ nhỏ.

“Nhiều người dân lùi kế hoach mua nhà cho đến năm sau với hy vọng chính phủ sẽ nới lỏng các biện pháp kiểm soát tín dụng”, Zhou Miao, nhân viên môi giới bất động sản của Tập đoàn kinh doanh bất động sản PowerChina Real Estate Group, đơn vị thành viên của Tổng công ty Xây dựng điện lực Trung Quốc, nói.

Vấn đề của Tế Nam, nơi 9 triệu dân sinh sống, phản ánh bức tranh ảm đạm chung của ngành bất động sản Trung Quốc, vốn đóng vai trò trụ cột cho tăng trưởng của nước này trong nhiều thập kỷ qua nhưng giờ đây đang chịu sức ép lớn từ Bắc Kinh vì giới chức trách nỗ lực giảm nợ từ ngành này và hạ nhiệt thị trường.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản của Tập đoàn Evergrande, nhà phát triển bất động sản vay nợ lớn nhất Trung Quốc (tổng nợ hơn 300 tỉ đô la) và là biểu tượng của sức mạnh đòn bẩy tài chính, giúp thúc đẩy nhanh chóng tiến trình đô thị hóa ở đất nước đông dân thứ nhất thế giới, cho thấy tình thế khó khăn của Trung Quốc khi nước này phải chật vật tìm cách giải quyết tình hình bất ổn của một mảnh ghép quan trọng nhất trong mô hình kinh tế nước này.

Sau khi giảm lãi suất để giúp ứng phó tác động của đại dịch Covid-19, trong năm qua, chính phủ Trung Quốc tìm cách ứng phó rủi ro bong bóng tài sản bằng cách siết chặt vay nợ trong ngành bất động sản. Bắc Kinh đã tăng cường hạn chế cho vay thế chấp bất động sản. Tại những thành phố như Tế Nam, nơi các nhân viên môi giới cho biết chỉ mất khoảng 2 tháng để các khoản vay thế chấp bất động sản được xét duyệt, giới chức trách địa phương cũng áp đặt những hạn chế vay nợ riêng trong ngành bất động sản.

Theo dữ liệu công bố hồi tuần trước, trong tháng 8, giá nhà tại 70 thành phố lớn nhất Trung Quốc chỉ tăng nhẹ 0,2% so với tháng 7, mức tăng thấp nhất trong 8 tháng qua. Các dữ liệu khác cũng cho thấy mức sụt giảm mạnh trong doanh số mua bán đất đai, càng phản ánh rõ các biện pháp của chính phủ bắt đầu có tác dụng.

Ting Lu, nhà kinh tế trưởng ở Ngân hàng Nomura, lưu ý dữ liệu doanh số bán nhà mới tại 30 thành phố lớn của Trung Quốc trong tháng 8 giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó, doanh số bán đất ở 100 thành phố giảm đến 53%. Cả hai số liệu này suy giảm thêm hồi đầu tháng 9.

Doanh số bán suy giảm cũng gây tổn thương cho Evergrande, tập đoàn này đang nợ tổng cộng 2.000 tỉ nhân dân tệ (309 tỉ đô la) và đang cần tiền mặt khẩn cấp để trả nợ cho các chủ nợ và các nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Tuần trước, các nhà đầu tư đã đổ xô đến trụ sở của Evergrande tại TP Thâm Quyến để đòi nợ khi giới phân tích cảnh báo khả năng vỡ nợ của tập đoàn này đang gia tăng.

Sóng thần Evergrande có thể nhấn chìm các “ông lớn” bất động sản khác

Bắt đầu từ ngày 23-9, Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc, sẽ đến hạn thanh toán lãi suất của một số lô trái phiếu định danh bằng đô la Mỹ. Tuy nhiên, tập đoàn này đang cạn kiệt tiền mặt. Các nhà phân tích của S&P Global Ratings dự báo Evergrande có khả năng không thể thanh toán lãi suất đúng hạn.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản của Tập đoàn Evergrande làm dấy lên các mối lo ngại các “ông lớn” bất động sản khác của Trung Quốc cũng có thể cảm nhận sức ép do chi phí vay nợ tăng cao hơn khi các chủ nợ thận trọng về mức tín nhiệm nợ quá yếu của họ.

Lợi suất thực trái phiếu của các công ty Trung Quốc bị xếp tín nhiệm hạng rác (không thể đầu tư) nhảy vọt lên mức 15,8% vào tuần trước, theo một chỉ số theo dõi của Intercontinental Exchange, tăng mạnh so với mức 10,5% vào ngày 30-6. Chỉ số này bao gồm 226 trái phiếu, chủ yếu là của các công ty bất động sản Trung Quốc.

Kể từ khi Trung Quốc siết chặt vay nợ của các nhà phát triển bất động sản bằng chính sách “3 giới hạn đỏ”, chiếc vòi tài chính đã bị khóa đối với một số công ty bất động sản bao gồm Evergrande. Chính sách này yêu cầu các công ty bất động sản muốn vay tiền từ ngân hàng phải bảo đảm không được vi phạm 3 tiêu chí: tổng nợ trên tài sản không được vượt quá mức 70%, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không được vượt mức 100% và phải duy trì tỉ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn ở mức tối thiểu là 1:1

Các nhà phát triển bất động sản khác không vượt qua 3 tiêu chí này bao gồm Guangzhou R&F Properties và Sichuan Langang, theo một báo cáo của Viện Nghiên cứu Beike hồi tháng 8.

“Điều tồi tệ nhất là không chỉ Evergrande sụp đổ mà các công ty phát triển nhà ở khác của Trung Quốc cũng đang chìm trong cơn sóng thần do Evergrande gây ra. Đối với các công ty bất động sản có số nợ sắp đáo hạn lớn, tình trạng cạn kiệt thanh khoản trong vài tháng có thể rất khủng khiếp” Zhou Chuanyi, nhà phân tích tín dụng tại Công ty Lucror Analytics ở Singapore, cho biết.

Sắp tới, thị trường có thể chú ý vào tình trạng căng thẳng tín dụng của các công ty bất động sản Trung Quốc bao gồm Guangzhou R&F Properties và Sichuan Langang sau khi doanh số bán nhà và mức tín nhiệm nợ của họ suy giảm. Hồi tháng 7, Sichuan Langang, đang có tổng nợ 31 tỉ đô la, đã không thể thanh toán lô trái phiếu trong nước trị giá 900 triệu nhân dân tệ.

Hôm 20-9, Fitch Ratings hạ bậc triển vọng tín nhiệm nợ của Guangzhou R&F xuống mức tiêu cực. Các trái phiếu định danh bằng đô la của tập đoàn này sẽ đáo hạn vào tháng tháng 11-2022, đã giảm về mức 73 cent/1 đô la. Khi giá trái phiếu giảm, lợi suất sẽ tăng và ngược lại.

Cũng giống như Evergrande, Guangzhou R&F đã tìm cách bán tháo tài sản bao gồm căn hộ, khách sạn và logistics để huy động tiền mặt. Cuối tháng 6, Guangzhou R&F đang nắm giữ 29 tỉ nhân dân tệ (4,5 tỉ đô la) tiền mặt. Trong khi đó, nợ ngắn hạn của tập đoàn này, những khoản phải trả trong 12 tháng tới, lên đến 52 tỉ nhân dân tệ.

Doanh số bán nhà, nguồn cung cấp thanh khoản chính của Guangzhou R&F, “đáng thất vọng”, theo mô tả của các nhà phân tích ở Ngân hàng Jefferies. Sau 7 tháng đầu năm, “ông lớn” bất động sản này chỉ mới đạt được 50% của mục tiêu doanh thu 150 tỉ nhân dân tệ (23,2 tỉ đô la) đặt ra trong 2021.

“Doanh số bán nhà sẽ cực kỳ khó khăn trong nửa cuối năm nay, đặc biệt là đối với những nhà phát triển bất động sản đã bị cảnh báo có vấn đề. Khách mua sẽ tránh xa các dự án của họ sau khi chứng kiến cơn bĩ cực của Evergrande”, Yan Yuejin, một lãnh đạo của Viện Nghiên cứu và phát triển E-house China ở Thượng Hải, nói.

Guangzhou R&F cho biết sẽ đã nhận được cam kết hỗ trợ cho vay tiền mặt khoảng 8 tỉ đô la Hồng Kông từ một lãnh đạo công ty và một cổ đông lớn trong 2 tháng tới. Công ty này cũng nhất trí bán một số tài sản trị giá 10 tỉ nhân dân tệ cho Tập đoàn bất động sản Country Garden.

Hôm 21-9, S&P Global Ratings cũng hạ bậc triển vọng tín nhiệm nợ của Tập đoàn bất động sản Fantasia Group ở Thâm Quyến, về mức tiêu cực. Fantasia Group cho biết triển vọng tiêu cực là do sức ép nảy sinh từ vấn đề nợ của các nhà phát triển bất động sản khác và tập đoàn này không có vấn đề gì về thanh khoản.

Các trái phiếu định danh bằng đô la và đáo hạn vào tháng 7-2022 của Fantasia Group đã giảm về mức 58 cent/1 đô la từ mức 97 cent/1 đô la hồi tháng 3.

Fantasia Group, được thành lập bởi cháu gái của cựu Phó Chủ tịch Trung Quốc, Tăng Khánh Hồng, đang có các khoản nợ trái phiếu quốc tế 762 triệu đô la sẽ đáo hạn trong năm nay và thêm 1,15 tỉ đô la trị giá trái phiếu nữa đáo hạn vào năm 2022. Tuy nhiên, tính đến tháng 6, tập đoàn này chỉ có lượng tiền mặt 10 tỉ nhân dân tệ (1,55 tỉ đô la).

Gao Fan, nhà phân tích của S&P Global Ratings, nhận định lợi suất trái phiếu tăng cao có thể khiến Fantasia Group không thể vay nợ mới.

Các đơn vị ngân hàng tư nhân của Citigroup và Credit Suisse Group đã dừng cho phép khách sử dụng trái phiếu của Fantasia Group làm tài sản thế chấp vì lo ngại sức khỏe tài chính của tập đoàn này.

Hàng loạt nhà phát triển bất động sản khác ở Trung Quốc cũng đối mặt thách thức lớn về thanh khoản trong thời gian tới do tác động lây lan từ cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande. Có thể kể ra những cái tên đáng chú ý như China Fortune Land Development với tổng nợ 61 tỉ đô la và từng vỡ nợ trái phiếu hồi tháng 1. China South City Holdings có tổng nợ 10 tỉ đô la nhưng trái phiếu đô la đã giảm về mức 69 cent/1 đô la, đẩy lợi suất lên mức cao chót vọt 42%; Central China Real Estate, có tổng nợ 23 tỉ đô la và trái phiếu quốc tế đang giao dịch ở mức 59 cent/1 đô la; RiseSun có tổng nợ 36 tỉ đô la, trái phiếu quốc tế giảm mạnh về mức 59 cent/1 đô la.

Gây rủi ro nghiêm trọng cho nền kinh tế

Theo các nhà kinh tế của Ngân hàng Bank of America (BofA), cơn nguội lạnh của thị trường nhà đất gây rủi ro nghiêm trọng cho nền kinh tế Trung Quốc vì ngành bất động sản đóng góp đến 28% GDP của Trung Quốc và là một trong những ngành tiêu thụ nhiều nguyên vật liệu nhất và sử dụng nhiều lao động nhất.

Hôm 21-9, để phản ánh cuộc khủng hoảng của Evergrande, cơn bùng phát dịch Covid-19 mới và chiến dịch siết chặt quản lý ngành công nghệ đang diễn ra ở Trung Quốc, BofA hạ dự báo tăng trưởng của nước này trong năm từ 8,3%, xuống còn 8% trong năm nay và từ 6,2%, xuống còn 5,3% cho năm 2022.

“Nếu có nguy cơ xảy ra cơn suy thoái kinh tế sâu hay xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính, thì tất nhiên, giới chức trách Trung Quốc sẽ giảm mức độ can thiệp vào ngành bất động sản”, Ting Lu, nhà kinh tế trưởng ở Ngân hàng Nomura, nói.

Các nhà phân tích của S&P Global Ratings nhận định Bắc Kinh sẽ không cung cấp bất cứ sự hỗ trợ trực tiếp nào cho Evergrande và chỉ buộc phải can thiệp nếu có dấu hiệu cho thấy vấn đề nợ của Evergrande lây lan sang các nhà phát triển bất động sản lớn khác và gây rủi ro có hệ thống cho nền kinh tế.

Cơn bĩ cực của Evergrande cho thấy rõ tầm quan trọng của ngành bất động sản đối với hệ thống tài chính Trung Quốc, nhưng sự yếu kém của tập đoàn này và hàng trăm nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc cũng sẽ tác động đến nền kinh tế rộng lớn hơn.

Chỉ riêng Evergrande đã sử dụng hơn 200.000 lao động và đầu tư phát tiển hơn 1.300 dự án bất động sản ở 280 thành phố trên toàn quốc. Quy mô kinh tế của tập đoàn này tương đương 2% GDP của Trung Quốc.

Đầu tư bất động sản ở Trung Quốc tăng 7% trong năm 2020 và đã hỗ trợ cho đà phục hồi của nền kinh tế.

Bắc Kinh đã nỗ lực chống đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất trong nhiều năm qua. Giờ đây, Bắc Kinh xem bất động sản là một phần quan trọng của cuộc vận động “thịnh vượng chung” nhằm tái phân phối của cải trong xã hội công bằng hơn. Hồi tháng 1, Bộ trưởng Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn Trung Quốc, Vương Mông Huy nói rằng Trung Quốc sẽ không sử dụng bất động sản để củng cố nền kinh tế, qua đó, tái khẳng định tuyên bố của Chủ tịch Tập Cận Bình năm 2017 rằng “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”.

Tuần trước, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn Trung Quốc đã công bố mở cuộc thanh tra lĩnh vực bất động sản kéo dài 3 năm.

“Lần này, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc dường như kiên định thực hiện các biện pháp kiểm soát tín dụng”, Helen Qiao, Giám đốc nghiên cứu phụ trách khu vực châu Á của Ngân hàng Bank of America, nói, khi giải thích rằng tình trạng chùng xuống của thị trường bất động sản Trung Quốc, chủ yếu là do các chính sách thắt chặt hơn.

Theo Financial Times, SCMP, Macro Business