Ngành BĐS nhà ở: Triển vọng nửa cuối năm 2024

Các chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối 2022 dẫn đến doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư sụt giảm trong Q1/2024.

Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023, kỳ vọng doanh số bán hàng và dòng tiền của các CĐT sẽ cải thiện nhẹ trong 12-18 tháng tới khi các dự án mới mở bán. Việc tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng và thị trường trái phiếu sẽ là yếu tố quan trọng giúp các CĐT duy trì được tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và nghĩa vụ trả nợ đáo hạn lớn.

1. Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các CĐT khi các dự án mới được mở bán.

Trong Q1/2024, quan sát thấy nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt; các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục; và giá nhà ở tiếp tục tăng tại HN và HCM. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp.

Trong những năm vừa qua, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì cao so với các nước trong khu vực, phản ánh qua mức tăng trưởng lớn về cho vay mua nhà. Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện, và xu hướng sử dụng BĐS như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở mạnh mẽ trong những năm tới.

Ngành BĐS nhà ở: Triển vọng nửa cuối năm 2024

2. Khung pháp lý BĐS mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới

Trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Điều này là do sự chậm trễ trong tiến độ pháp lý và phê duyệt dự án tại Việt Nam. Tuy nhiên, từ cuối Q4/2023, đã có sự gia tăng trong số lượng dự án được phê duyệt.

Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025. Trong Q1/2024, trong số các CĐT niêm yết, chỉ một số ít CĐT như VHM, KDH và NLG có thể ra mắt dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể. Lưu ý rằng nhiều CĐT vẫn đang gặp khó khăn pháp lý, đặc biệt là các dự án tại HN (ví dụ Mê Linh Central, đô thị Lideco) và HCM (tòa nhà SJC, Spirit of Saigon), dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.

3. Tỷ lệ đòn bẩy của các CĐT sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới

Trong Q1/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các CĐT niêm yết có xu hướng tăng, với chỉ số EBITDA tăng lên mức 3.4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng. Khả năng trả nợ của các CĐT cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

Các CĐT dựa một phần vào dòng tiền trả trước từ khách hàng để tài trợ cho việc phát triển dự án. Ví dụ, trong Q1/2024, các CĐT như VHM, KDH, NLG và HPX đã ghi nhận sự tăng trường đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, phần lớn các CĐT còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó, sẽ cần nguồn vốn vay mới.

4. Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025

Tại Việt Nam, kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, tiếp nối đà tăng từ năm trước. Tổng lượng phát hành TPDN mới của các CĐT BĐS cũng ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, đạt 28.3 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.