Một cổ phiếu bất động sản liên tiếp nằm sàn, cổ đông muốn “tháo chạy” cũng khó

Khi 1,8 triệu cổ phiếu chất dư bán giá sàn, bên mua “trắng lệnh” và “án” hủy niêm yết đang cận kề, điều gì đẩy cổ đông doanh nghiệp bất động sản này vào thế muốn “tháo chạy” cũng khó?

Cổ phiếu DRH của Công ty Cổ phần DRH Holdings tiếp tục giảm kịch biên độ trong phiên 7/10, đánh dấu phiên thứ ba liên tiếp nằm sàn. Trong khi lực bán gia tăng mạnh, bên mua gần như “trắng lệnh”, khiến cổ đông muốn bán cũng khó tìm được lực cầu đối ứng.

Ngay khi mở cửa, DRH giảm sàn xuống 1.220 đồng/cổ phiếu. Đến 14h30, khoảng 239.700 cổ phiếu được sang tay, tương đương khối lượng giao dịch bình quân của 10 phiên gần nhất.

Đáng chú ý, dư bán giá sàn lên tới hơn 1,9 triệu cổ phiếu, trong khi không có lệnh mua đối ứng. Chỉ trong 3 phiên từ 5/10 đến 7/10, thị giá DRH đã mất gần 20%.

DRH vốn đã giao dịch ở vùng giá rất thấp, thường xuyên dao động trong khoảng 1.500-2.300 đồng/cổ phiếu, thấp hơn đáng kể so với mức giá một ly trà đá khoảng 3.000-5.000 đồng.

Nguy cơ hủy niêm yết cận kề

Áp lực bán mạnh xuất hiện sau khi Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) chuyển cổ phiếu DRH từ diện hạn chế giao dịch sang diện đình chỉ giao dịch.

Theo HoSE, DRH đã chậm nộp BCTC năm 2025, gồm BCTC riêng lẻ và hợp nhất đã được kiểm toán, quá 45 ngày so với thời hạn quy định nhưng đến nay vẫn chưa công bố.

HoSE đồng thời cảnh báo DRH có khả năng bị hủy niêm yết bắt buộc nếu kết thúc năm tài chính 2026 mà doanh nghiệp vẫn không thực hiện nghĩa vụ công bố BCTC kiểm toán năm 2025.

Không chỉ vướng vấn đề công bố báo cáo tài chính, DRH còn đang nằm trong nhiều diện theo dõi khác. Doanh nghiệp thuộc diện cảnh báo do lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tại ngày 31/12/2024 âm, đồng thời đã quá 6 tháng kể từ ngày kết thúc năm tài chính nhưng chưa tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên.

DRH cũng thuộc diện kiểm soát do tổ chức kiểm toán đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với BCTC trong 2 năm liên tiếp. Bên cạnh đó, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trên BCTC hợp nhất kiểm toán trong 2 năm 2023-2024 đều âm.

10 quý thua lỗ, hơn 500 tỷ đồng nợ trái phiếu

Sức ép đối với DRH còn đến từ kết quả kinh doanh và dòng tiền. Doanh nghiệp đã trải qua 10 quý liên tiếp thua lỗ.

Đến quý IV/2025, DRH bất ngờ ghi nhận khoản lãi hơn 91 tỷ đồng, đưa lợi nhuận cả năm 2025 lên 16,7 tỷ đồng, đảo chiều so với mức lỗ hơn 203 tỷ đồng năm 2024.

 

Tuy nhiên, sang năm 2026, doanh nghiệp lại quay về trạng thái thua lỗ, với mức lỗ lần lượt 24,93 tỷ đồng trong quý I và 13,6 tỷ đồng trong quý II.

Đáng chú ý, DRH còn phải đối mặt với áp lực từ các khoản nợ trái phiếu. Tổng nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp còn phải thanh toán hiện hơn 500 tỷ đồng.

Với lô DRHH222001, tại kỳ thanh toán ngày 11/9, DRH phải trả gần 157,6 tỷ đồng tiền gốc nhưng mới thanh toán hơn 59,2 tỷ đồng, còn gần 98,4 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết đang làm việc với các đối tác để thu xếp nguồn tiền. Lô trái phiếu này có giá trị phát hành ban đầu 230 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.

Đối với lô DRHH224001, DRH phải thanh toán 410 tỷ đồng tiền gốc. Tuy nhiên, đến ngày 30/7, doanh nghiệp mới trả 1 tỷ đồng và trả thêm 500 triệu đồng vào ngày 7/8. Số gốc chưa thanh toán còn 408,5 tỷ đồng.

Lô trái phiếu này được phát hành ngày 23/2/2022, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 12%/năm và đã đáo hạn từ tháng 2/2024.

Trong khi nghĩa vụ trái phiếu vẫn ở mức cao, lượng tiền của DRH tại cuối quý II chỉ còn 2,9 tỷ đồng, giảm mạnh so với hơn 96 tỷ đồng vào đầu năm. Ngược lại, hàng tồn kho vượt 1.438 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại các dự án bất động sản dở dang.

Cơ cấu này cho thấy phần lớn nguồn lực của DRH đang nằm trong hàng tồn kho và các dự án, trong khi lượng tiền mặt sẵn sàng để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đến hạn ở mức rất thấp.

Cổ phiếu bất động sản đồng loạt về vùng giá thấp

Diễn biến của DRH diễn ra trong bối cảnh nhiều cổ phiếu bất động sản cũng đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh, đưa thị giá về quanh hoặc dưới mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu.

Một số mã tiêu biểu gồm DIG ở mức 9.270 đồng/cổ phiếu, NVL 10.150 đồng, CII 12.000 đồng, CEO 10.300 đồng, NTL 11.450 đồng, DIG 9.270 đồng và TCH 10.850 đồng.

Theo MBS Research, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong 2024-2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026. Mặt bằng lãi suất cao hơn, áp lực tài chính gia tăng và thanh khoản suy giảm khiến cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng.

Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư lớn đẩy mạnh bán hàng. Riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ 6 tháng đầu năm 2026 đạt 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ.

Nguồn cung gia tăng trong khi lãi suất duy trì ở mức cao đã tạo áp lực lên thị trường thứ cấp, khiến giá căn hộ tại Hà Nội điều chỉnh khoảng 10-20%. Trong khi đó, giá bán sơ cấp bình quân quý II đạt 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ.

Thị trường cũng ngày càng phân hóa giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và đang triển khai các đại dự án vẫn có lợi thế về nguồn hàng và khả năng ghi nhận kết quả kinh doanh. VHM là một trong những trường hợp nổi bật, với backlog gần 200.000 tỷ đồng.

Ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình được dự báo có kết quả kinh doanh quý III/2026 kém khả quan. MBS dự báo lợi nhuận ròng của DXG giảm 30% so với cùng kỳ, xuống khoảng 65 tỷ đồng. NLG được dự báo đạt khoảng 70 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 52%.

Ở góc độ định giá, nhiều cổ phiếu bất động sản đã trở về vùng được đánh giá là hấp dẫn sau thời gian điều chỉnh kéo dài, trong đó một số doanh nghiệp có P/B dưới 1 lần.

Tuy nhiên, khả năng hồi phục của nhóm cổ phiếu này vẫn phụ thuộc đáng kể vào các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là chính sách hỗ trợ và diễn biến lãi suất. Khi những động lực này chưa đủ rõ ràng, nhóm cổ phiếu bất động sản có thể vẫn tiếp tục chịu áp lực và chưa dễ tìm lại đà tăng.