Làn sóng chuyển nhượng dự án bất động sản trong năm 2026

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2026 chứng kiến hàng loạt thương vụ chuyển nhượng dự án và thoái vốn pháp nhân nắm dự án lớn tại các doanh nghiệp niêm yết nhằm giải tỏa áp lực thanh khoản cục bộ, cơ cấu lại nợ vay, dồn nguồn lực cho các danh mục đầu tư cốt lõi.

Theo Báo cáo Ngành Bất động sản năm 2026 của Chứng khoán ACBS công bố vào tháng 4, thị trường đang đối mặt với thách thức lớn về chính sách khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức 15% - giảm mạnh so với mức 32% của năm 2025. Các công ty lớn, có pháp lý minh bạch được ưu tiên tiếp cận vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ lẻ gặp khó khăn và phải tìm kênh huy động khác.

Bên cạnh đó, Báo cáo Ngành Bất động sản Việt Nam cập nhật nửa đầu năm 2026 của Chứng khoán Guotai Haitong phát hành vào tháng 8 chỉ ra một số báo cáo nghiên cứu thị trường cho biết, rủi ro từ áp lực lạm phát và lãi suất vay mua nhà thả nổi neo cao làm gia tăng rủi ro cơ cấu tài sản và thúc đẩy xu hướng bán ra để giảm áp lực tài chính tại các doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, việc chuyển nhượng dự án để giảm áp lực tài chính đã trở thành xu hướng được nhiều doanh nghiệp lựa chọn để bổ sung nguồn lực, cơ cấu nợ vay và giải quyết bài toán dòng tiền.

Phát Đạt chuyển nhượng loạt dự án để dồn nguồn lực cho Lotte Eco Smart City

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cho biết, chiến lược kinh doanh của Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) sẽ linh hoạt. Trong bối cảnh cần dòng tiền nhanh, công ty ưu tiên hợp tác và chuyển nhượng.

Với việc ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 35% vốn điều lệ tại Lotte Properties HCMC, hợp tác phát triển dự án Lotte Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tổng giá trị giao dịch dự kiến 10.4 ngàn tỷ đồng, nguồn vốn yêu cầu rất lớn. Do đó, công ty đã thoái vốn khỏi loạt công ty và dự án.

PDR đang xử lý dự án Khu nhà ở phường Tân Phú (The EverRich 3) quy mô hơn 9.9 ha tại TPHCM. Tính đến cuối tháng 6/2026, Phát Đạt đã nhận 991 tỷ đồng từ đối tác cho việc chuyển nhượng một phần dự án và đang hoàn thiện thủ tục để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại.

Bên cạnh đó, PDR đã chuyển nhượng 30% vốn tại CTCP Phát triển Đô thị Tam Hiệp (chủ đầu tư dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng tại phường Tam Hiệp) với giá 638 tỷ đồng, giảm tỷ lệ sở hữu xuống 5%, mang về 213 tỷ đồng tiền đặt cọc và 100 tỷ đồng trả trước.

Đối với CTCP Khu Đô thị mới Đồng Nai Riverside (chủ đầu tư dự án phức hợp cao tầng ven sông tại phường Trấn Biên), PDR đã bán lại phần vốn góp trị giá 242 tỷ đồng, qua đó cấn trừ 150 tỷ đồng nợ gốc vay và 92 tỷ đồng công nợ.

Bán dự án nhỏ, tập trung dự án trọng điểm

Cùng chung định hướng cơ cấu lại danh mục để có nguồn lực cho dự án lớn, Saigonres (HOSE: SGR) đã chuyển nhượng Khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside với giá 245 tỷ đồng vào cuối tháng 8/2026. Theo Saigonres, động thái này nhằm rà soát, cơ cấu lại danh mục đầu tư, qua đó ưu tiên cho những dự án có quy mô lớn và tiềm năng phát triển dài hạn. Tại ĐHĐCĐ vào tháng 5/2026, doanh nghiệp giới thiệu 8 dự án trọng điểm đang triển khai. Trong đó, hai dự án tại Thái Nguyên với có tổng mức đầu tư 4,253 tỷ đồng, và Khu công nghệ số tập trung Yên Bình có tổng mức đầu tư trên 3,500 tỷ đồng đã được Saigonres khởi công lần lượt vào tháng 5 và đầu tháng 7.

Còn tại Hodeco (HOSE: HDC), nhằm tập trung nguồn lực đầu tư 3,551 tỷ đồng cho The Light City và các dự án trọng điểm, HĐQT công ty đã thông qua nguyên tắc bán toàn bộ dự án Hodeco Seavillage quy mô 2.58 ha tại TPHCM với tổng giá trị dự kiến 1,050 tỷ đồng. Đây là dự án bị vướng quy hoạch hơn 15 năm và HDC chỉ ghi nhận 37 tỷ đồng chi phí đầu tư dở dang vào cuối tháng 6.

"Cứu cánh" lợi nhuận và bài toán xoay vòng vốn tại NVL

Hoạt động thoái vốn đang là động lực chính duy trì lợi nhuận cho Novaland (HOSE: NVL). Nhờ 1,039 tỷ đồng từ thoái vốn công ty con, doanh thu tài chính 6 tháng đầu năm của tập đoàn đạt 2,557 tỷ đồng, gấp 2.5 lần cùng kỳ, giúp NVL lãi sau thuế 1,772 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 666 tỷ đồng. Trọng điểm là việc hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ 99.93% vốn tại Công ty TNHH Ngôi Nhà Mega, - pháp nhân từng được tập đoàn rót nguồn vốn lên tới 5,400 tỷ đồng. Ngôi nhà Mega tiền thân là CTCP hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, thành lập từ tháng 9/2013, trụ sở đặt tại dự án Sunrise City North, phường Tân Hưng, TPHCM.

Ngoài ra, Novaland cũng chuyển nhượng toàn bộ 99.99% cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại và Phát triển Bất động sản An Phát và 99.9% vốn tại Công ty TNHH Mega Tie.

Việc thoái vốn loạt công ty diễn ra khi BCTC của NVL bị đơn vị kiểm toán nêu vấn đề cần nhấn mạnh về khả năng hoạt động liên tục. Đến ngày 30/06, Novaland chưa thực hiện một số cam kết nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn liên quan đến các khoản vay, trái phiếu và các khoản phải trả. Novaland cho biết, trong kế hoạch bán tài sản với tổng số tiền 15,617 tỷ đồng, đã có 4 tài sản với tổng giá trị 11,266 tỷ đồng đã được bán thành công, 5 tài sản khác tiếp tục được chào bán.

Ở một diễn biến khác, An Gia (HOSE: AGG) quyết định chi 955 tỷ đồng để nâng vốn điều lệ CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát lên 1,135 tỷ đồng, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu lên 99.99%. Động thái thâu tóm Lộc Phát chính là bước đi để An Gia nắm quyền kiểm soát dự án The Gió Riverside. Trước khi thâu tóm, An Gia đã đầu tư 350 tỷ đồng vào pháp nhân này thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh và ghi nhận 18 tỷ đồng lãi phải thu.

Ngoài ra, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân La, công ty con do CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM; SSH) nắm 97% vốn, đã được thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng lô đất 11,483 m2 thuộc Khu đô thị Tây Hồ Tây từ Công ty TNHH Phát triển THT với giá trị chuyển nhượng dự kiến 2,277 tỷ đồng. Việc thâu tóm nhằm mục đích phát triển dịch vụ công cộng, thương mại kết hợp nhà ở cao cấp tại vị trí đắc địa của dự án có tổng vốn đầu tư ban đầu 2.5 tỷ USD.

Bên cạnh đó, HĐQT TTC Land (HOSE: SCR) thông qua việc tham gia mua đấu giá 27.54 triệu cổ phần, tương ứng 51% vốn điều lệ tại CTCP Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu (TNAC) từ Tổng CTCP Tín Nghĩa (UPCoM: TID), . Giá khởi điểm 36,350 đồng/cp, tương ứng tổng giá trị hơn 1,001 tỷ đồng, tiền đặt trước hơn 200 tỷ đồng. Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu là chủ đầu tư dự án Cù lao Tân Vạn, quy mô hơn 48 ha, nằm tại phường Biên Hòa, TP. Đồng Nai.

Thị trường còn ghi nhận thương vụ Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) thông qua việc bán 51% vốn tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới với giá 1,743 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc KDH đã chuyển nhượng dự án có tổng mức đầu tư 865 tỷ đồng (quy mô gần 5.8 ha tại TP. Thủ Đức cũ) mà Bình Trưng Mới đang trực tiếp phát triển. Trước đó, KDH đã giải ngân 1,144 tỷ đồng vào pháp nhân này.

Trong khi đó, DIC Group (HOSE: DIG) tiếp tục hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng một phần phân khu 1, 2, 3 và phân khu 8 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Tại đại dự án này, tính tới cuối tháng 6/2026, DIG đang ghi nhận 46 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang và 300 tỷ đồng phải thu từ khách hàng. Trước đó, doanh nghiệp đã thu về 2,465 tỷ đồng và 489 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng các phân khu khác tại đây.