Hàng tồn kho tăng, nợ phình to: Doanh nghiệp BĐS bước vào cuộc đua xoay tiền

Thị trường bất động sản đang phục hồi về nguồn cung nhưng thanh khoản chưa theo kịp, trong khi tồn kho và nợ vay tăng nhanh khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm cách xoay dòng tiền và tái cấu trúc tài chính.

Quý II/2026, cả nước có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, nhưng giảm còn 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ 2025.

Tồn kho tại các dự án của chủ đầu tư ở 25/34 địa phương khoảng 39.284 căn, nền, tăng ở nhiều phân khúc.

Sang tháng 8, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm 11% so với tháng trước. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng lân cận chỉ khoảng 11%, nhà liền thổ khoảng 8%, còn bất động sản nghỉ dưỡng dưới 1%.

Trong khi dòng tiền bán hàng chậm, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối quý II/2026 lên khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% trong một quý, cao nhất 15 quý. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu lên 0,72 lần.

Chi phí huy động trái phiếu bất động sản bình quân khoảng 11,4%, một số đợt lên 12,5–13,5%. Lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 ước khoảng 156.521 tỷ đồng, cao hơn khoảng 16% so với năm 2026.

Doanh nghiệp bán tài sản, thoái vốn để lấy tiền

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đồng thời tái cơ cấu nợ, chuyển một phần dư nợ thành cổ phần và chuyển nhượng tài sản. Nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng; danh mục dự kiến tiếp tục thanh lý khoảng 15.617 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng tăng vai trò của hoạt động chuyển nhượng vốn và tài sản. 6 tháng đầu năm, doanh thu tài chính đạt 1.381 tỷ đồng, chủ yếu từ chuyển nhượng công ty con và công ty liên kết; doanh nghiệp đồng thời có kế hoạch tăng vốn.

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC) dự kiến chuyển nhượng toàn bộ dự án Hodeco Seavillage với giá trị khoảng 1.050 tỷ đồng, đồng thời mua lại trước hạn trái phiếu HDC12502.

Tái cấu trúc nợ và tăng vốn

Các doanh nghiệp sử dụng nhiều cách khác nhau để giảm áp lực tài chính:

Novaland phát hành cổ phiếu để hoán đổi dư nợ trái phiếu, qua đó giảm nhu cầu thanh toán bằng tiền mặt nhưng có thể làm pha loãng tỷ lệ sở hữu của cổ đông hiện hữu.

Công ty Cổ phần Bluemarq Group (HoSE: DXG) lên kế hoạch đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu, đối tác chiến lược và tăng vốn chủ sở hữu.

Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Incons (HoSE: HTN) phát hành hơn 44,5 triệu cổ phiếu thưởng, nâng vốn điều lệ từ hơn 891 tỷ lên khoảng 1.336 tỷ đồng, đồng thời cho biết đã tất toán toàn bộ các gói trái phiếu.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG) mua lại trước hạn toàn bộ dư nợ trái phiếu, đưa dư nợ vay và trái phiếu xuống khoảng 22% tổng nguồn vốn.

Thị trường ngày càng phân hóa

Trong khi nhiều doanh nghiệp phải bán tài sản hoặc giảm đòn bẩy, những doanh nghiệp có dòng tiền và bảng cân đối tốt vẫn có khả năng tiếp tục mở rộng.

Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) 6 tháng đầu năm 2026 đạt 116.565 tỷ đồng doanh thu thuần, 52.092 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế; doanh số bán hàng đạt 148.104 tỷ đồng, giá trị doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) chưa có kế hoạch huy động vốn cổ phần trong năm 2026, tập trung vào Gladia by the Waters và hợp tác với các đối tác.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) tiếp tục sử dụng các cấu trúc hợp tác và nhiều nguồn vốn để triển khai dự án.

Cuộc cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản đang dần chuyển từ việc ai sở hữu nhiều quỹ đất hơn sang khả năng biến quỹ đất thành dòng tiền, kiểm soát chi phí vốn và duy trì sức khỏe bảng cân đối. Áp lực trái phiếu đáo hạn năm 2027 có thể tiếp tục thúc đẩy quá trình tái cấu trúc và phân bổ lại tài sản, vốn và thị phần trong ngành.