Doanh nghiệp địa ốc “hụt hơi”, tồn kho tăng mạnh

Không chỉ ảnh hưởng bởi biên lợi nhuận giảm do giá chi phí đầu vào tăng cao, việc siết chặt nguồn vốn tín dụng và trái phiếu cũng khiến nhóm doanh nghiệp địa ốc “hụt hơi” trong quý 2/2022…

Theo báo cáo tài chính quý 2/2022 được hàng loạt doanh nghiệp (DN) địa ốc công bố, bức tranh tài chính của đa số doanh nghiệp đều "hụt hơi" về lợi nhuận, âm dòng tiền kinh doanh.

Tại Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG), tại ngày 30/6, tổng tài sản của DXG là 30.370 tỷ đồng tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, nhưng chất lượng tài sản tăng không tương xứng chủ yếu là tăng tồn kho từ 11.238 tỷ đồng đầu năm lên 12.584 tỷ đồng.

Trong cơ cấu hàng tồn kho, chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang từ 8.755 tỷ đồng lên 10.283 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn cũng khoảng 1.000 tỷ đồng, dẫn đến dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh hiện tại âm nặng lên tới 1.866 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái dòng tiền kinh doanh chỉ âm khoảng 33 tỷ đồng.

Để có dòng tiền kinh doanh, DXG phải tăng vay nợ. Cụ thể, trong kỳ, nợ phải trả của DXG cũng tăng từ 14.872 tỷ đồng lên 16.064 tỷ đồng chủ yếu là tăng vay nợ tài chính. Riêng khoản vay nợ tài chính của DXG tăng từ 4.479 tỷ đồng đầu năm lên 5.977 tỷ đồng.

Không chỉ gặp khó khăn về dòng tiền, kết quả kinh doanh của "ông lớn" này cũng hụt hơi khi doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trong kỳ giảm 56%, chỉ còn 1.549 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp giảm tương ứng còn 792 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1.955 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cùng với các chi phí khác tăng theo, vì vậy, sau khi trừ các nghĩa vụ thuế, DXG bão lãi giảm 28%, còn 128 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, DXG ghi nhận doanh thu giảm một nửa so với năm ngoái còn 3.342 tỷ đồng; khoản lãi giảm tương tự, còn 403 tỷ đồng.

Tại Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH), bức tranh tài chính cũng khá u ám. Cụ thể, kết thúc quý 2/2022, hàng tồn kho của KDH tăng mạnh từ 7.732 tỷ đồng lên 12.113 tỷ đồng. Hầu hết đều là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo; Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên; Khu Dân cư Bình Hưng 11A; Thủy Sinh Phú Hưuux, Lovera Vista, An Dương Vương, Safira; Bình Trưng Đông.

Hàng tồn kho tăng cùng với các khoản phải thu tăng theo dẫn đến dòng tiền kinh doanh của KDH âm 2.007 tỷ đồng, trong khi con số đầu kỳ âm 843 tỷ đồng.

Vì vậy, để có dòng tiền kinh doanh, KDH tăng vay nợ trong kỳ để có tiền duy trì hoạt động. Theo đó, nợ phải trả tăng gần gấp đôi, từ 4.151 tỷ đồng đầu kỳ lên gần 8.000 tỷ đồng cuối kỳ. Riêng khoản vay nợ tài chính tăng từ 2.551 tỷ đồng lên 5.761 tỷ đồng.

Tại Công ty CP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO), kết thúc quý 2/2022, lượng hàng tồn kho công ty ghi nhận 923,3 tỷ đồng, tăng 52%, do tăng khoản nguyên vật liệu (80,5 tỷ đồng) và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (838,4 tỷ đồng).

Tổng nợ phải trả của DN tính đến ngày 30/6 là 4.006 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm, trong đó, nợ tài chính của công ty là 1.739 tỷ đồng.

Trong khi đó, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG), kết thúc quý 2, giá trị hàng tồn kho của DN chiếm hơn 7.100 tỷ đồng, trong khi lượng tiền mặt của công ty chưa đến 40 tỷ đồng.

Về các khoản vay nợ của DN, hiện tổng dư nợ ngân hàng chỉ chiếm hơn 450 tỷ đồng, trong khi đó khoản vay mượn các tổ chức, cá nhân liên quan của Quốc Cường Gia Lai gần 1.000 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Theo Bộ Xây dựng, các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn, không có giao dịch.

Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp...

Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) thời gian qua cũng đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với tổng quy mô hàng nghìn ha và tổng giá trị phát triển hàng tỷ USD như Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan thiet,... Qua đó, tồn kho của DN tăng mạnh từ 57.200 tỷ (cuối 2019) lên gần 86.870 tỷ (cuối 2020), chính thức vượt 110.000 tỷ (cuối 2021).

Tính đến ngày 30/6, tồn kho của Novaland hơn 125.506 tỷ đồng, chiếm 52,5% tài sản của DN và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái.

"Ông lớn" Vinhomes (HoSE: VHM) cũng có tới gần 42.000 tỷ đồng tồn kho. Theo đó, chiếm tỷ trọng lớn trong tồn kho của Vinhomes là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án: Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, Khu đô thị Đại An và một số dự án khác…

Ngoài những DN kể trên, còn nhiều DN có tồn kho lớn như Nam Long (hơn 16.000 tỷ), DIC Corp (5.370 tỷ), An Gia (hơn 5.000 tỷ), Văn Phú-Invest (4.280 tỷ), Hải Phát (hơn 4.000 tỷ), Tân Tạo (hơn 3.600 tỷ),…

Lợi nhuận các DN chưa bị ảnh hưởng bởi áp lực chính sách kiểm soát tín dụng?

Thực tế, theo SSI Research, việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của DN địa ốc có độ trễ so với các ngành khác. Bởi, theo thông lệ, các DN địa ốc thường bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào quý III-IV và đây cũng là thời điểm thị trường diễn biến sôi động hơn. Chính vì vậy, lợi nhuận của các DN địa ốc trong năm nay chưa có ảnh hưởng rõ rệt bởi kết quả được ghi nhận từ các sản phẩm đã bán trong quá khứ.

"Ảnh hưởng nếu có sẽ vào 2023. Nếu năm nay doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu thì người mua cũng khó tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của các doanh nghiệp trong năm 2023.

Thêm nữa, một số yếu tố như dự án đó được xây dựng vào cuối năm 2021 và đầu 2022 – thời điểm giá nguyên vật liệu tăng cao có thể tính vào chi phí, giá thành, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này", chuyên gia SSI phân tích.

Chuyên gia tài chính Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, thì lưu ý, nhà đầu tư khi xem báo cáo tài chính của các DN bất động sản cần hiểu rõ bản chất doanh thu và lợi nhuận hiện tại đến từ các dự án đã bán trước đó, bây giờ là thời điểm bàn giao và ghi nhận.

"Muốn tìm cơ hội đầu tư thì chúng ta nên tìm hiểu thêm các khoản mục khác trên báo cáo tài chính như người mua trả tiền trước vì đó là sản phẩm đã bán, đã thu tiền từ người mua nhà và chờ đủ điều kiện ghi nhận vào kết quả kinh doanh. Đây là một trong các chỉ báo xem tiềm năng tăng trưởng ghi nhận lợi nhuận tương lai của DN có tốt không.

Thứ hai, nên xem xét là yếu tố tồn kho, thông tin này cho biết danh mục cũng như tiến độ dự án được triển khai đến đâu", ông Phương, lưu ý.