Đế chế bất động sản Evergrande lung lay trước đòn giáng từ Trung Quốc

Trong cuộc chạy đua với thời gian đầy rủi ro 2 thập kỷ qua, China Evergrande đã biến hàng tỷ USD nợ vay thành ngôi nhà mơ ước cho hàng triệu người dân Trung Quốc.

Evergrande khởi động hết dự án này đến dự án khác ở các tỉnh của Trung Quốc, bán căn hộ cho người dân ngay cả khi căn hộ đó phải vài năm nữa mới hoàn thành. Nhờ đó, Tập đoàn này thu về vừa đủ tiền mặt để trả các khoản tiền lãi vay.

Bữa tiệc kết thúc

Sau nhiều nhiều năm vay nợ để tạo đà tăng trưởng, giờ Evergrande phải gục ngã trước chiến dịch kiểm soát nợ của Bắc Kinh, đến nỗi họ đang đứng trước bờ vực sụp đổ. Hoạt động xây dựng các dự án của Evergrande bị tạm ngưng ở nhiều thành phố. Công ty đối mặt với hàng loạt lời than phiền và các cuộc biểu tình từ nhà cung ứng, nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua nhà – những người đã dốc hết hầu bao vào các bất động sản mà Evergrande hứa sẽ giao cho họ.

Trên thực tế, vốn lưu động và tiền mặt của Evergrande quá ít lại gắn chặt với hàng tồn kho là các dự án, căn nhà chưa hoàn tất. Thậm chí, trong mùa hè này, Tập đoàn cho biết họ bắt đầu thanh toán tiền cho nhà thầu và nhà cung ứng bằng những căn hộ chưa hoàn tất, thay vì tiền mặt. Theo lời một nhà cung cấp sơn có trụ sở ở tỉnh Phúc Kiến, Evergrande gần đây dùng 3 bất động sản còn dang dở để “cấn nợ” 34 triệu USD tiền mua hàng. Nhà cung cấp sơn này giờ đang cố bán các bất động sản nói trên để thu tiền. Ở một công ty xây dựng tại Vũ Hán, hơn 200 nhân viên bị buộc phải cắt lương vì một số khoản nợ của Evergrande đã quá hạn.

Các cựu nhân viên và nhân viên hiện tại của Evergrande cho biết Công ty liên tục sa thải và ngừng cung cấp các bữa ăn miễn phí cho nhân viên. Tại tỉnh Hồ Bắc, Evergrande yêu cầu chính quyền địa phương tiếp quản khoản tiền mà người mua nhà đã ký quỹ và nhờ đó, các chủ nợ không thể giành lấy khoản tiền này trong các vụ kiện pháp lý, theo nguồn tin thân cận.

Ngày 14/09, Evergrande cho biết doanh số bán căn hộ giảm mạnh kể từ tháng 6/2021, các kế hoạch bán tài sản vẫn chưa được thực hiện và họ đã thuê các cố vấn tài chính để chuẩn bị cho một cuộc tái cấu trúc nợ tiềm năng.

Cú trượt dốc của đế chế Evergrande là kết quả của những năm vay nợ vô tội vạ và đầu tư tràn lan, nhất là việc lấn sân qua mảng xe điện.

Những rắc rối của Evergrande và tác động dây chuyền của tập đoàn này tới nền kinh tế là thử thách lớn nhất đối với Trung Quốc trong chiến dịch chấm dứt hoạt động đầu cơ (từ nguồn tiền vay nợ) và chặn đứng đà tăng của giá nhà ở. Đồng thời, Chính phủ Trung Quốc cũng cố gắng giảm bớt tình trạng bất bình đẳng và giữ nhà ở có giá phải chăng cho phần đông dân chúng.

Karen Li (37 tuổi) – sinh sống ở Thâm Quyến (nơi đặt trụ sở của Evergrande) – chia sẻ, bà đã đăng ký mua một căn hộ rộng gần 400 ft2 trong một dự án cao ốc của Evergrande. Để đặt chỗ, bà đã trả đầy đủ 1.4 triệu Nhân dân tệ tiền mua nhà từ 3 năm trước cho Evergrande. Tuy nhiên, đến nay, bà Li vẫn chưa được Evergrande bàn giao nhà và vào tháng trước, bà được thông báo việc xây dựng đã bị trì hoãn.

“Tôi đã nghĩ Evergrande rất đáng tin cậy vì dù gì, đây cũng là một tập đoàn lớn”, bà Li cho biết. Bà cũng không biết khi nào căn nhà sẽ hoàn thành vì Evergrande ngày càng lún sâu vào khủng hoảng thanh khoản. “Với các gia đình bình thường, đây thực sự là thảm họa”, bà nói.

Ngày 13/09, Evergrande cho biết họ đang đối mặt tình trạng khó khăn chưa từng có. Họ đang làm tất cả để khôi phục lại trạng thái bình thường và bảo vệ khách hàng.

Giới đầu tư ngày càng tin rằng Bắc Kinh sẽ để Evergrande sụp đổ và gây ra các khoản thua lỗ cho các cổ đông và trái chủ, nhưng sẽ tìm cách để bảo vệ những người đã trả tiền cho các căn hộ chưa hoàn tất.

Công ty nghiên cứu Capital Economics ước tính Evergrande đã bán trước khoảng 1.4 triệu căn hộ với tổng giá trị 200 tỷ USD, nhưng các căn hộ này vẫn chưa hoàn tất. Capital Economics cho biết có khả năng Evergrande sẽ trải qua đợt tái cấu trúc có kiểm soát, trong đó các nhà phát triển bất động sản khác mua lại các dự án còn dang dở của Evergrande.

Với núi nợ hơn 300 tỷ USD trong khi tiền mặt chưa tới 15 tỷ USD, Evergrande đang chạy đua với thời gian để ngăn chặn khả năng vỡ nợ.

“Nếu các cơ quan điều hành can thiệp để ngăn chặn Evergrande sụp đổ tại giai đoạn này, thì họ sẽ truyền tải một thông điệp sai lệch”, Julian Evans-Pritchard, Chuyên gia kinh tế Trung Quốc cấp cao tại Capital Economics, cho hay. “Dường như Chính phủ Trung Quốc khó lòng giải cứu một công ty tư nhân trong một lĩnh vực mà họ đang cố kìm hãm”, ông nói thêm.

Vị sáng lập có khởi đầu nghèo khó

Tỷ phú Hứa Gia Ấn – nhà sáng lập, Chủ tịch và là cổ đông lớn nhất tại Evergrande – lớn lên tại một ngôi làng nghèo khó ở tỉnh Hà Nam. Ông nỗ lực học tập, đi học cao đẳng và sau đó làm việc cho một hãng thép Nhà nước.

“Về sự nghèo đói, tôi biết rất rõ”, ông Hứa cho biết trong một bài phát biểu hiếm hoi trong năm 2018 khi lên nhận giải thưởng về từ thiện. “Ở trường, tôi chỉ được ăn khoai lang và bánh mì hấp. Tôi thực sự hy vọng tôi có thể rời làng và ăn ngon hơn”.

Được thôi thúc bởi triển vọng cải cách kinh tế của Đặng Tiểu Bình, ông Hứa đã rời công việc tại công ty thép Nhà nước vào năm 1992 và bắt đầu phát triển bất động sản ở miền Nam Trung Quốc. Khi đó, ông Hứa nhắm đến những nơi mà các ông lớn bất động sản khác bỏ qua và nhờ đó giúp lấp đầy khoảng trống nhà ở cho tầng lớp trung lưu, ông Rose Lai, Giáo sư tài chính tại Đại học Macau, chia sẻ.

Ông thành lập Evergrande – hay còn gọi là Hằng Đại – tại thành phố Quảng Châu khi 37 tuổi. Các cựu nhân viên và những người từng làm việc với ông Hứa mô tả ông là một người đam mê công việc với kỳ vọng cao, có thiên hướng chấp nhận rủi ro và hay đưa ra các canh bạc táo bạo. Ông cũng thân thiết với các ông trùm giàu có trong cộng đồng kinh doanh Hồng Kông – họ cũng là người chủ động mua cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande.

Evergrande đi vào hoạt động ngay khi Trung Quốc bắt đầu áp dụng quyền sở hữu nhà ở tư nhân (private homeownership). Phân khúc mà họ nhắm tới là xây dựng nhà ở cho những cá nhân có thu nhập khiêm tốn. Để có cơ hội mua nhà của Evergrande, nhiều người phải xếp hàng đến vài giờ và thường phải trả trước tiền mua nhà, trong khi căn nhà đó phải mất nhiều năm nữa mới hoàn thành.

Chiến lược phát triển bất động sản nhanh chóng

Khi Công ty niêm yết lên sàn tại Hồng Kông năm 2009, Evergrande nói với các nhà đầu tư tiềm năng rằng “phát triển bất động sản nhanh chóng” là một trong những chiến lược kinh doanh giúp tối đa hóa lợi nhuận từ khoản đầu tư.

Evergrande mua hàng trăm thửa đất và bán nhiều căn hộ hơn bất kỳ nhà phát triển bất động sản nào khác. Nhờ đó, họ ghi nhận doanh số kỷ lục hết năm này đến năm khác khi giá nhà ở tăng vọt.

“Phát triển là nguyên tắc tuyệt đối”, ông Hứa tuyên bố trong bài phát biểu trước các nhân viên. Vào cuối năm 2018, Evergrande xây dựng các dự án với tổng không gian sàn hơn 33,000 acres trên khắp Trung Quốc, gấp 3 lần so với 4 năm trước.

Công ty tự do vay nợ từ các ngân hàng và nhà đầu tư toàn cầu, sẵn sàng trả lãi suất ở mức 2 con số cho trái phiếu bằng USD có bậc xếp hạng tín nhiệm thấp. Với nguồn cung tiền vay dồi dào, Evergrande mở rộng sang lĩnh vực công viên giải trí, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, sản xuất nước khoáng và đáng chú ý nhất là xe điện. Có lúc, Evergrande đã mời nam diễn viên Thành Long để giúp quảng cáo nước đóng chai của họ, đồng thời nhận tài trợ một câu lạc bộ bóng đá chuyên nghiệp ở tỉnh nhà.

Khi nợ ngày càng chồng chất, Evergrande vẫn quyết định trả hàng tỷ USD cổ tức cho cổ đông, trong đó phần lớn cổ tức rơi vào túi của nhà sáng lập Hứa Gia Ấn vì ông là cổ đông lớn nhất.

Khoản cổ tức dồi dào cùng đà bay cao của giá cổ phiếu Evergrande đã giúp ông Hứa Gia Ấn có lúc trở thành một trong những người giàu nhất Trung Quốc. Ông nhận được hơn 34 tỷ Nhân dân tệ (5.3 tỷ USD) dưới dạng cổ tức kể từ tháng 10/2018. Năm 2019, ông tuyên bố Evergrande sẽ bắt đầu sản xuất xe điện và tham vọng trở thành một trong những tay chơi lớn nhất trên thế giới trong ngành tăng trưởng nhanh chóng này.

Vật cản từ Covid-19 và “3 lằn ranh đỏ”

Tuy nhiên, mọi thứ bỗng dưng quay lưng với Evergrande trong năm 2020 khi đại dịch Covid-19 ập đến và khiến Trung Quốc phải phong tỏa cả nước. Điều này kìm hãm doanh số bán bất động sản trong nhiều tháng liên tiếp.

Evergrande thường bán căn hộ với giá chiết khấu và chạy các chương trình khuyến mại lớn – trong một số trường hợp chiết khấu tới 30% giá nhà – để duy trì dòng tiền mặt.

Evergrande cũng khuyến khích các nhân viên mua căn hộ của công ty. Trong một chiến dịch mang tên “làm giàu” cho người lao động, Evergrande tổ chức rút thăm may mắn và người chiến thắng sẽ được mua căn hộ với giá chiết khấu tới 50%. Trong năm Covid-19 đầu tiên, Công ty vẫn đạt doanh số kỷ lục 77 tỷ USD.

Kết quả kinh doanh của Evergrande trong giai đoạn 2010-2021

Rắc rối cũng nhen nhóm ở những nơi khác. Mùa thu năm 2020, cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande tụt dốc mạnh sau khi các tài liệu lưu truyền trên mạng xã hội cảnh báo về cuộc khủng hoảng tiền mặt tại gã khổng lồ bất động sản này. Theo các tài liệu, Evergrande đã trao đổi với chính quyền địa phương, cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn nếu Công ty không thể hoàn tất kế hoạch niêm yết các công ty con.

Nhiều năm trước, Công ty cũng bán cổ phần tại một đơn vị phát triển bất động sản thuộc Evergrande cho nhiều nhà đầu tư chiến lược, đồng thời cam kết sẽ đưa công ty này lên sàn chứng khoán Thượng Hải vào đầu năm 2021, nếu không họ sẽ trả lại 19 tỷ USD cho các nhà đầu tư.

Rắc rối vẫn chưa dừng lại ở đó. Năm 2020, các cơ quan điều hành Trung Quốc đưa ra chính sách “3 lằn ranh đỏ” cho các nhà phát triển bất động sản, trong đó đề cập tới 3 cấp độ về đòn bẩy cụ thể mà các công ty bất động sản không được phép vượt qua. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của Evergrande vi phạm cả 3 cấp độ.

Tháng 6/2021, nỗi lo về tình hình tài chính của Evergrande lại xuất hiện, đẩy giá cổ phiếu và trái phiếu lao dốc. Những người dùng trên mạng xã hội chia sẻ các bài đăng cho thấy Evergrande đang bán căn hộ với mức chiết khấu rất lớn. Tuy nhiên, Công ty cho biết họ không cung cấp chiết khấu cao cho tất cả mọi người.

Vào ngày 01/07, ông Hứa xuất hiện tại lễ kỷ niệm 100 năm của Đảng Cộng sản Trung Quốc ở Bắc Kinh. Theo một số nhà quan sát chính trị, sự hiện diện của ông Hứa tại sự kiện quan trọng nhất của đất nước cho thấy sự thiện chí với các nhà lãnh đạo hàng đầu của Trung Quốc và xoa dịu những lo ngại về công ty của ông.

Và rồi làn sóng bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande trỗi dậy lần nữa trong mùa hè năm nay khi thông tin Evergrande không có khả năng trả nợ xuất hiện. Họ phải thanh toán hóa đơn cho các nhà cung ứng và nhà thầu bằng các căn hộ mà họ chưa bán được. Giữa tháng 8/2021, các cơ quan điều tiết tài chính Trung Quốc triệu tập các giám đốc hàng đầu của Evergrande và chỉ thị họ giải quyết các rắc rối của Công ty sao cho không gây gián đoạn thị trường tài chính và bất động sản.

Công ty đang cố gắng bán các tài sản khác để thu tiền mặt, đồng thời đang trong quá trình đàm phán để bán một phần mảng xe điện. Vốn hóa thị trường của công ty xe điện Evergrande đã giảm hơn 80 tỷ USD so với mức đỉnh gần đây.

Stephen Sum, chủ đại lý bất động sản tập trung vào khu vực Greater Bay Area của Trung Quốc, cho biết rắc rối của Evergrande đã gây tổn thương tới lĩnh vực bất động sản. “Tình hình bây giờ giống với trò chơi cờ tỷ phú”, ông nói về chiến lược tồn tại của Evergrande. Trong trò chơi cờ tỷ phú, những tay chơi thiếu tiền mặt đành phải bán bất động sản để tránh bị phá sản.

Trung Quốc chuẩn bị kịch bản Evergrande sụp đổ

Nhà chức trách Trung Quốc đang yêu cầu các chính quyền địa phương sẵn sàng đón "bão" có thể đến trong trường hợp Evergrande sụp đổ.

WSJ dẫn lời các quan chức thân quen cho biết, Bắc Kinh đã yêu cầu các địa phương chuẩn bị cho khả năng nổ tung của quả bom nợ Evergrande. Đây là tín hiệu cho sự miễn cưỡng trong việc cứu trợ doanh nghiệp này.

Nguồn tin này mô tả Bắc Kinh ra lệnh "sẵn sàng cho cơn bão có thể xảy ra". Các chính quyền địa phương, doanh nghiệp nhà nước đã được hướng dẫn chỉ xử lý hậu quả vào phút chót nếu Evergrande không xử lý được vấn đề một cách trật tự. Đồng thời, các chính quyền địa phương cũng phải có trách nhiệm ngăn chặn tình trạng bất ổn và giảm thiểu hiệu ứng xấu lan rộng với người mua nhà và nền kinh tế.

Evergrande đến hạn phải thanh toán khoản lãi trái phiếu 83.5 triệu USD vào hôm 23/09. Tuy nhiên, nguồn tin của WSJ cho biết đến cuối ngày, các trái chủ vẫn chưa nhận được thanh toán. Những người sở hữu trái phiếu của doanh nghiệp này vẫn hoang mang chưa biết có được trả lãi hay không khi thông tin hiện tại vẫn không được cập nhật.

Evergrande có thể thực hiện thanh toán muộn và được ân hạn 30 ngày trước khi bị coi là vỡ nợ. Một đợt thanh toán bị lỡ sẽ tạo tiền lệ cho một vụ vỡ nợ trái phiếu USD lớn nhất từ trước đến nay của một doanh nghiệp châu Á. Tuy nhiên, gần đây nhất là hồi tháng 6, Evergrande vẫn khẳng định họ chưa trễ hẹn một đợt thanh toán trái phiếu nào kể từ khi thành lập vào năm 1996.

Chính quyền địa phương đã được lệnh tập hợp các nhóm kế toán và chuyên gia pháp lý để kiểm tra tài chính xung quanh hoạt động của Evergrande tại các khu vực tương ứng. Đồng thời, họ cũng được yêu cầu trao đổi với các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước và tư nhân tại địa phương để chuẩn bị tiếp quản các dự án bất động sản địa phương, cũng như thiết lập đội ngũ pháp lý để theo dõi phản ứng của người dân. Các đại diện của Evergrande và văn phòng thông tin của Quốc vụ viện Trung Quốc chưa bình luận về vấn đề này.

Tuần trước, Evergrande cho biết đã thuê cố vấn tài chính và nhắc lại vỡ nợ là một rủi ro. Công ty cảnh báo về áp lực to lớn với dòng tiền và tính thanh khoản. Tuy nhiên, Evergrande khẳng định đang "tăng cường thực hiện các biện pháp để giảm bớt khủng hoảng thanh khoản" và các cố vấn sẽ tìm cách để đạt được "một giải pháp tối ưu cho tất cả các bên liên quan".