Cổ phiếu CII có bị ảnh hưởng khi Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm

Ngày 10/1/2022, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tân Hoàng Minh đã viết tâm thư gửi Tổng Bí thư và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm với giá trị đất giá lên tới 24.500 tỷ đồng.

Theo ông Dũng, hành động này nhằm đảm bảo một phần sự ổn định thị trường kinh doanh bất động sản. Bởi ông thừa nhận kết quả đấu giá hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đất có thể dẫn đến những hệ luỵ không tốt cho thị trường. Đặc biệt là sau khi doanh nghiệp tiếp thu ý kiến, nhận định "đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng một m2 là bất thường" của Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc hôm 4/1.

"Chúng tôi nghiêm túc kiểm điểm và nhận thấy rằng việc đấu giá đất với kết quả nêu trên sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng", ông Dũng viết trong tâm thư.

Được biết, Lô đất 3-12 ở Thủ Thiêm được Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) trúng thầu ngày 10/12/2021 với giá 24.500 tỷ đồng và đã đặt cọc 588,4 tỷ đồng. 7 ngày sau đó, Tân Hoàng Minh đã ký hợp đồng mua bán với các cơ quan chức năng TP.HCM.

Điểm đáng lưu ý, sau phiên đấu giá, trên các diễn đàn chứng khoán và hội nhóm, rất nhiều thông tin chia sẻ về doanh nghiệp sở hữu quỹ đất ở Thủ Thiêm sẽ được định giá lại. Trong đó, nổi bật lên là cổ phiếu CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII - sàn HOSE), nhiều thông tin cho biết, Công ty đang sở hữu khoảng 9 ha đất tại Thủ Thiêm, TP.HCM, với giá chuyển nhượng 2,45 tỷ đồng/m2, tương ứng giá trị quỹ đất của CII lên tới 250.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, tính tới 30/9/2021, tổng nợ ngắn hạn và dài hạn của CII là 22.757,2 tỷ đồng. Như vậy, nếu tính theo giá trị đất, vốn chủ sở hữu của CII ước tính là 227.242,8 tỷ đồng.

Ngược lại, trước thời điểm có thông tin đấu giá, kết thúc phiên giao dịch ngày 9/12/2021, cổ phiếu CII giao dịch giá 26.750 đồng/cổ phiếu, tương ứng vốn hóa gần 7.600 tỷ đồng và thấp hơn nhiều lần so với phương pháp định giá theo quỹ đất của CII.

Chính vì vậy, nhiều diễn đàn và hội nhóm đã liên tục hô hào mua cổ phiếu CII vì doanh nghiệp đang dưới giá trị và sớm được định giá lại theo giá thị trường sau phiên đấu giá thành công đất tại Thủ Thiêm.

Được biết, tại Thủ Thiêm, CII đã đầu tư tổng cộng 2.642 tỷ đồng vào dự án BT Thủ Thiêm, bao gồm xây dựng đường trục (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ), đường nội bộ và cơ sở hạ tầng khác. Đổi lại, CII được giao 90.078,3 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài để xây dựng nhà ở và 6.053,6 m2 đất sử dụng 50 năm để xây dựng văn phòng thuộc Khu dân cư 3 và 4.

CII đã triển khai Dự án Thủ Thiêm Lakeview, gồm 5 lô, được đánh số từ 1 - 5. Trong đó, dự án Lake View 1 và 2 đã được bàn giao trong năm 2018 và 2019, dự án Lake View 3 được bàn giao trong năm 2021. Hai lô còn lại vẫn nằm ở giai đoạn xin giấy phép triển khai dự án.

Ngoài ra, CII triển khai dự án Khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16 (tên thương mại là The River Thủ Thiêm). Theo Báo cáo thường niên của CII, trong năm 2020, Công ty đã chuyển nhượng thành công toàn bộ dự án The River Thủ Thiêm tại lô 3-15 cho đối tác chiến lược và xúc tiến các thủ tục pháp lý để khởi công dự án khu căn hộ cao cấp tại lô 3 - 16.

Theo thông tin giới thiệu về dự án The River Thủ Thiêm thì chủ đầu tư là liên doanh giữa Tập đoàn Refico Group và CII. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án nằm ở lô 3 - 15, giai đoạn 2 nằm ở lô 3 - 16. Giai đoạn 2 của dự án này được triển khai trên khu đất rộng 2 ha, với 3 tòa tháp cao từ 12 - 24 tầng, thời gian bàn giao dự kiến trong năm 2024.

Với việc đã chuyển nhượng toàn bộ vốn tại dự án The River Thủ Thiêm giai đoạn 1, CII đã chốt lời sớm cho đối tác chiến lược, thay vì nắm giữ tới ngày công trình hoàn thành. Trong báo cáo tài chính năm 2020, CII cho biết, lãi phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp trong Công ty TNHH City Garden Thủ Thiêm (chủ đầu tư dự án The River Thủ Thiêm giai đoạn 1) là 533,24 tỷ đồng.

Như vậy, các dự án bất động sản của CII tại Thủ Thiêm như The River Thủ Thiêm giai đoạn 2 và 2 lô còn lại của dự án Thủ Thiêm Lakeview đều đang trong quá trình xây dựng, chưa thể ghi nhận lợi nhuận trong nửa đầu năm 2022, trừ trường hợp Công ty tiếp tục “bán lúa non” như từng áp dụng với The River Thủ Thiêm giai đoạn 1.

Việc sở hữu quỹ đất tại Thủ Thiêm vì vậy khó có khả năng tạo lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn cho CII như kỳ vọng của một bộ phận nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc, điều này giúp hạ nhiệt cơn sốt đất ảo của Thủ thiêm trong những tuần qua.

Kể từ ngày 10/12/2021 đến 11/1/2022, cổ phiếu CII tăng thẳng đứng. Cụ thể, cổ phiếu CII đã tăng 103% từ 27.950 đồng lên 56.600 đồng/cổ phiếu.

Như vậy, các kỳ vọng của giới đầu tư về cổ phiếu CII hưởng lợi nhờ giá đất tại Thủ Thiêm được tái định giá lại đã không còn đúng, liệu nhà đầu tư có "quay xe" và bán ra dẫn tới nhiều nhà đầu tư sẽ thua lỗ nếu trót đu đỉnh trong những phiên gần đây.

Tận dụng cổ phiếu tăng, Công ty, lãnh đạo và cổ đông lớn đồng loạt bán ra cổ phiếu chốt lời

Trái với sự hưng phấn của nhà đầu tư cá nhân với thông tin doanh nghiệp sở hữu quỹ đất Thủ Thiêm, lãnh đạo, cổ đông lớn và công ty đồng loạt muốn bán chốt lời cổ phiếu.

Theo đó, ngày 7/1/2022, CII vừa thông qua kế hoạch về việc bán ra 44.329.870 cổ phiếu quỹ.

Được biết, tính tới 30/9/2021, CII đang nắm giữ 44.329.870 cổ phiếu quỹ, tương đương 1.027,5 tỷ đồng. Như vậy, ước tính giá mua cổ phiếu quỹ trung bình 23.179 đồng/cổ phiếu.

So với giá thị trường ngày 11/1/2022 là 56.600 đồng/cổ phiếu, giá thị trường đang cao hơn 144% so với giá mua cổ phiếu quỹ trung bình. Ước tính theo giá thị trường, nếu CII bán ra toàn bộ sẽ thu về 2.509,1 tỷ đồng, cao hơn 1.481,6 tỷ đồng giá trị mua cổ phiếu quỹ.

Trước đó, ông Lê Vũ Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty đã bán ra 393.000 cổ phiếu CII để giảm sở hữu từ 0,332% về còn 0,168% vốn điều lệ, giao dịch được thực hiện từ 2/11 đến 10/11.

Ngoài ra, ông Dương Quang Châu, Giám đốc phòng quản lý dự án hạ tầng bán ra toàn bộ 180.000 cổ phiếu để giảm sở hữu từ 0,08% về còn 0% vốn điều lệ, giao dịch được thực hiện từ 5/11 đến 8/11.

VIAC (No.1) Limited Partnership cũng liên tục bán ra cổ phiếu CII. Cụ thể, từ 15/11 đến 29/11/2021, quỹ bán ra 2,5 triệu cổ phiếu CII; từ 2/12 đến 20/12/2021, quỹ bán ra 5,5 triệu cổ phiếu CII; và ngày 4/1/2022, quỹ bán ra 5,5 triệu cổ phiếu CII. Như vậy, sau 3 lần bán liên tiếp, cổ đông ngoại đã giảm sở hữu từ 10,54% về 4,89% vốn điều lệ tại CII.

Ngoài ra, từ 10/1 đến 8/2, VIAC (No.1) Limited Partnership tiếp tục đăng ký bán thêm 5,5 triệu cổ phiếu CII để giảm sở hữu về 2,59% vốn điều lệ.

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 11/1, cổ phiếu CII tăng 2.700 đồng lên 56.600 đồng/cổ phiếu.