Cơ hội "tái sinh" ở nhóm cổ phiếu bất động sản

Agriseco cho rằng, giai đoạn “vàng thau lẫn lộn” của bất động sản đang dần qua. Dù định giá đã về mức cân bằng, cơ hội đầu tư chọn lọc vẫn còn rất rõ nét.

Trong báo cáo cập nhật mới nhất, Chứng khoán Agriseco nhận định, mặt bằng định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) đã hồi phục về vùng trung bình 5 năm, song sự phân hóa giữa các doanh nghiệp ngày càng rõ nét. Cơ hội đầu tư, theo đó, sẽ chỉ tập trung ở những cái tên có tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch và năng lực triển khai dự án hiệu quả.

Agriseco Research cho biết, nhóm BĐS hiện giao dịch ở mức P/B trung bình 2,2 lần, cao hơn mức bình quân 5 năm (1,8 lần) và tiệm cận vùng +1 độ lệch chuẩn. Tuy nhiên, nếu loại trừ ba cổ phiếu vốn hóa lớn VIC, VHM và VRE, P/B toàn ngành chỉ còn khoảng 1,7 lần, tương đương trung bình dài hạn. Điều này cho thấy, dù thị trường đã phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng, vẫn còn nhiều cổ phiếu đang ở vùng định giá hấp dẫn, nhất là nhóm doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, tập trung vào phân khúc nhà ở thực hoặc quỹ đất tại các khu vực hưởng lợi từ đầu tư công.

Dù vậy, Agriseco lưu ý rủi ro ngắn hạn vẫn hiện hữu do áp lực chốt lời sau nhịp tăng mạnh, cùng tiến độ pháp lý của một số dự án còn chậm. Song về trung và dài hạn, triển vọng ngành vẫn tích cực khi tín dụng, pháp lý và đầu tư công đang được tháo gỡ đồng loạt, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Nam Long (NLG): Doanh thu và lợi nhuận bứt tốc

Agriseco đánh giá cao Nam Long (NLG) nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh và hoạt động thoái vốn hiệu quả. Đến cuối tháng 8/2025, NLG đã mở bán hàng loạt dự án như An Zen Residences (Hải Phòng), Mizuki Park (Cần Thơ) và chuẩn bị ra mắt Southgate, Izumi Canaria, Paragon trong quý IV.

Doanh thu các năm tới được kỳ vọng tăng tốc khi loạt dự án này bước vào giai đoạn ghi nhận, đặc biệt là Long An và Đồng Nai – hai khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mở rộng vùng đô thị TP.HCM. Năm 2025, lợi nhuận NLG còn được hỗ trợ bởi khoản thoái 15,1% vốn tại Izumi City, trong khi kế hoạch chào bán hơn 100 triệu cổ phiếu giá 25.000 đồng/cp sẽ giúp tăng vốn lưu động, tái cơ cấu nợ và mở rộng đầu tư. Với 700 ha quỹ đất, chủ yếu ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, NLG được xem là ứng viên sáng giá trong chu kỳ hồi phục 2025–2027.

Vinhomes (VHM): Vị thế đầu ngành, định giá vẫn hấp dẫn

Theo Agriseco, Vinhomes (VHM) tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu nhờ quỹ đất lớn, năng lực triển khai vượt trội và bảng cân đối tài chính mạnh nhất nhóm BĐS dân dụng.

Đến cuối quý II/2025, VHM ghi nhận 67.500 tỷ đồng giá trị hợp đồng bán hàng, tăng 31% so với cùng kỳ, với doanh số chưa ghi nhận lên tới 138.000 tỷ đồng – chủ yếu từ các dự án trọng điểm như Wonder City, Royal Island, Green City, Golden City. Dựa trên nền tảng này, lợi nhuận sau thuế 2025 được dự báo đạt 31.000 tỷ đồng, tương ứng EPS hơn 7.500 đồng/cp.

Hiện cổ phiếu VHM giao dịch ở P/B 1,9 lần, thấp hơn mức trung bình 5 năm (2,1 lần), cho thấy định giá vẫn hấp dẫn so với tiềm năng dài hạn. Agriseco kỳ vọng dòng tiền đầu tư tổ chức sẽ sớm quay lại nhóm cổ phiếu đầu ngành khi mặt bằng giá đã chiết khấu sâu suốt năm qua.

Khang Điền (KDH): Tăng trưởng nhờ dự án Gladia và quỹ đất dồi dào

Với Khang Điền (KDH), Agriseco kỳ vọng kết quả kinh doanh 2025 sẽ khởi sắc, chủ yếu nhờ dự án Gladia – khu đô thị quy mô lớn tại phía Đông TP.HCM. Các sản phẩm thấp tầng dự kiến đạt tỷ lệ hấp thụ trên 65%, trong bối cảnh nguồn cung nhà liền thổ khan hiếm.

Giai đoạn 2025–2026, doanh thu của KDH sẽ đến từ Gladia và Solina, trong khi hàng tồn kho 23.000 tỷ đồng (tính đến 30/6/2025) tập trung tại các dự án có vị trí đắc địa như KDC Tân Tạo, Green Village, Phong Phú 2, KCN Lê Minh Xuân 3. Đây là cơ sở giúp KDH duy trì dư địa tăng trưởng dài hạn, hưởng lợi từ đà hồi phục chung của thị trường địa ốc TP.HCM.

HDC và HDG: Hưởng lợi từ chu kỳ phục hồi kép

Với Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC), Agriseco dự báo lợi nhuận 2025 tăng mạnh nhờ ghi nhận bàn giao The Light City (giai đoạn 1), Ngọc Tước 2 và lợi nhuận tài chính hơn 1.000 tỷ đồng từ thoái vốn Dự án Đại Dương. Doanh nghiệp sở hữu 490 ha quỹ đất giá vốn thấp tại Bà Rịa – Vũng Tàu, sẵn sàng hưởng lợi khi thị trường khu vực này phục hồi từ cuối 2025.

Trong khi đó, Tập đoàn Hà Đô (HDG) được kỳ vọng hưởng lợi kép từ bất động sản thấp tầng và thủy điện. Dự án Charm Villas (Hoài Đức, Hà Nội) giai đoạn 3, gồm 108 căn biệt thự cao cấp, dự kiến mang về 3.000 tỷ đồng doanh thu giai đoạn 2025–2027. Cùng với đó, mảng thủy điện phục hồi sau El Niño giúp sản lượng tăng, đóng góp tích cực vào kết quả kinh doanh.