Bất động sản toàn cầu thời Covid-19: Trong nguy có cơ

Đại dịch Covid-19 đã tạo ra những tác động vĩ mô chưa từng có tiền lệ và cũng đặt thị trường bất động sản vào một tương lai khó đoán định. Tuy nhiên, nếu xét theo chiều dài lịch sử, dễ thấy Covid-19 chỉ là chất xúc tác làm lộ ra những hạn chế vốn luôn tồn tại trong thị trường này. Ở khía cạnh tích cực, đây là cơ hội để các bên liên quan nhìn nhận vấn đề, thay đổi mạnh mẽ và phát triển tốt hơn.

Đại dịch hoành hành suốt hai năm qua khiến toàn thế giới đối mặt với tình trạng suy thoái và mức lạm phát chưa từng có trong nhiều năm. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), mức lạm phát tại nhiều nền kinh tế lớn như Mỹ, Anh hay Trung Quốc đạt ngưỡng kỷ lục sau một thập kỷ. Trong khi đó, các quốc gia đang phát triển như tại châu Á và châu Phi phải vật lộn giữa áp lực mở cửa nền kinh tế hay phong tỏa để chống dịch khi chưa đạt được độ phủ vắc-xin cần thiết.

Trong bối cảnh này, bất động sản với tư cách vừa là một “sản phẩm tiêu dùng thiết yếu” vừa là một tài sản tích lũy và đầu tư đã chứng tỏ vị thế ngày càng quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế. Các bên liên quan của thị trường đã thích nghi trước những thách thức từ đại dịch. Sau các kinh nghiệm có được từ năm 2020 khi Covid-19 mới bùng phát, thị trường bất động sản đã dần bắt đầu giai đoạn phục hồi trong năm 2021 với những thay đổi mạnh mẽ để từng bước giải quyết các vấn đề và đón đầu các xu hướng.

Bong bóng nhà ở đã không xảy ra

Trong năm 2021, giá nhà trên toàn cầu ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới 2007-2008. Nhiều quốc gia chứng kiến mức tăng hai con số với những điểm nóng như Mỹ, Úc, New Zealand và Anh.

Giá nhà tại các nền kinh tế phát triển thậm chí leo thang gấp đôi so với những quốc gia còn lại, bởi họ có nhiều chính sách hỗ trợ việc làm, cho phép các hộ gia đình tiết kiệm nhiều hơn suốt thời gian giãn cách và phong tỏa. Trong đó, các quốc gia thuộc Liên minh châu Âu ghi nhận giá nhà tăng nhanh hơn lạm phát lần đầu tiên sau hai thập kỷ. Giá nhà ở thuộc khu vực đồng Euro vượt hơn 30%, còn giá thuê cao hơn 15% kể từ năm 2010.

Các chuyên gia đã chỉ ra những nguyên nhân của tình trạng tăng giá ở mọi thị trường. Đó là lãi suất thấp và các chương trình kích thích kinh tế để ứng phó với đại dịch; lạm phát ngày càng trầm trọng; nguồn cung cạn kiệt do xây dựng đình trệ, giá nguyên vật liệu và nhân công tăng cao khi chuỗi cung ứng tắc nghẽn; và nhu cầu sở hữu nhà để làm việc từ xa.

Hệ quả là, khả năng chi trả cho nhà ở của người dân trên toàn cầu ngày càng giảm, trong khi sự bất bình đẳng về nhà ở và khoảng cách giàu nghèo trong xã hội cũng như giữa các thế hệ ngày càng tăng. Đặc biệt, giấc mơ sở hữu nhà đã trở nên xa vời với những người mua nhà lần đầu tiên và thế hệ trẻ (phần lớn là Millennial và Gen Z). Họ không đủ khả năng tài chính để mua nhà khi lạm phát tăng cao, tình trạng thất nghiệp phổ biến và tỷ lệ giữa giá nhà với thu nhập ngày càng lớn. Tại một số quốc gia, nhà ở còn trở thành một vấn đề mang tính chính trị và có nguy cơ gây ra bất ổn xã hội, thể hiện qua những làn sóng phản đối của người mua nhà trên khắp khu vực Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á trong năm 2021.

Để giải quyết bài toán hóc búa này, các chính phủ đã đưa ra nhiều ý tưởng khác nhau, từ xây dựng thêm nhà giá rẻ, hạ giá thuê nhà, đánh thuế bán và cho thuê nhà, quốc hóa hữu bất động sản tư nhân hay biến các văn phòng trống và khách sạn thành nhà ở. Thậm chí, các cuộc tranh luận gay gắt về việc đưa chỉ số giá nhà vào chính sách lãi suất của các ngân hàng trung ương trên toàn cầu cũng được đặt lên bàn hội nghị. Tuy nhiên, chưa có giải pháp nào được triển khai hiệu quả và thực sự hạ nhiệt được thị trường.

Trước tình hình trên, nhiều chuyên gia lo ngại bong bóng nhà ở sẽ xảy ra, tương tự như cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn cách đây 15 năm tại Mỹ. Nhưng trên thực tế, các tiêu chuẩn cho vay cao hơn, những chương trình hỗ trợ của chính phủ, vốn chủ sở hữu của người mua tăng lên trong giai đoạn này đã tạo ra sự vững vàng của thị trường trước đại dịch. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng đang chuyển mình một cách mạnh mẽ và theo đuổi sự phát triển bền vững hơn so với giai đoạn trước, như được phân tích kỹ hơn ở phần sau của bài viết.

Lời cảnh báo từ bom nợ bất động sản Trung Quốc

Tập đoàn bất động sản Evergrande tại Trung Quốc vỡ nợ và quả bom nợ trị giá 5.000 tỉ USD treo lơ lửng trên đầu ngành bất động sản của quốc gia này đã khiến kinh tế Trung Quốc nói riêng và kinh tế thế giới nói chung “sống trong sợ hãi” suốt những tháng cuối năm 2021. Ngay khi vừa được công bố, sự việc của Evergrande đã làm rung chuyển thị trường chứng khoán thế giới, kéo theo hàng loạt những cảnh báo về ảnh hưởng lan tỏa bởi vai trò quá lớn của Trung Quốc trong nền kinh tế và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo các nhà kinh tế của Bank of America, ngành bất động sản đóng góp khoảng 30% GDP của nền kinh tế lớn nhất thế giới và là một trong những ngành tiêu thụ nhiều nguyên vật liệu nhất và sử dụng nhiều lao động nhất. Sự bất ổn của ngành bất động sản Trung Quốc là hệ quả sau nhiều năm tăng trưởng nóng dựa vào mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai và phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, nhất là vốn đầu tư nước ngoài thông qua phát hành trái phiếu rác với lãi suất cao chót vót.

Thực trạng này tại Trung Quốc là lời cảnh tỉnh với ngành bất động sản toàn cầu, vốn có “thành tích” về việc vay nợ để phát triển các dự án, đặc biệt là trong bối cảnh việc xây dựng và kinh doanh bị đình trệ do đại dịch, đồng thời lạm phát tăng cao và lãi suất thấp có thể tiếp tục được duy trì để đưa cỗ máy kinh tế tái khởi động sau hai năm gián đoạn.

Vẫn là kênh đầu tư an toàn nhưng ngày càng phân hóa mạnh mẽ

Lạm phát cao và kinh tế suy thoái đã khiến các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức dồn vốn sang kênh trú ẩn an toàn là bất động sản, bởi loại tài sản này vừa có thể tạo ra doanh thu tăng theo tốc độ lạm phát, vừa có thể bảo lưu giá trị của đồng tiền trong dài hạn.

Theo công ty tư vấn JLL, thị trường vốn bất động sản trên toàn cầu đang bước vào giai đoạn hồi phục và tâm lý nhà đầu tư đã chuyển dần từ thận trọng sang lạc quan khi tỷ lệ tiêm chủng tăng lên và các nước giảm bớt việc đóng cửa hoàn toàn. Trong ba quý đầu năm 2021, tổng vốn đầu tư vào bất động sản trên toàn cầu đạt 757 tỉ USD, mức cao nhất so với cùng kỳ các năm trước và tăng hơn 4% so với kỷ lục được thiết lập vào năm 2019. Cả ba châu lục lớn là châu Á, châu Âu và châu Mỹ đều báo cáo hoạt động đầu tư ngang bằng so với năm 2019, thời điểm đại dịch chưa bùng phát. Đặc biệt, hoạt động đầu tư xuyên biên giới cũng phục hồi đáng kể sau khi các hạn chế đi lại trên phạm vi quốc tế được nới lỏng.

Tuy vậy, việc phân bổ dòng vốn lại không đồng đều mà phụ thuộc vào loại hình bất động sản và điểm đến đầu tư. Châu Mỹ và châu Âu tỏ ra hấp dẫn với nhà đầu tư nhờ độ phủ vắc-xin cao hơn so với khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Về mặt loại hình, nhà ở tiếp tục là lựa chọn ưa thích của các tổ chức đầu tư và thể chế tài chính muốn chuyển dịch danh mục để tránh rủi ro từ các bất động sản truyền thống. Trong khi đó, bất động sản thương mại chứng kiến sự nổi lên của những ngôi sao sáng như hậu cần, kho vận và trung tâm dữ liệu do các nhu cầu của đại dịch và cuộc cách mạng công nghệ 4.0.

Niềm tin lớn hơn vào thị trường cũng khiến nhiều nhà đầu tư trở lại với các lĩnh vực bị tụt hậu do đại dịch như khách sạn, văn phòng và bán lẻ, nhất là các dự án đang gặp khó khăn về tài chính. Xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ với các dự án trên là cơ hội để các nhà phát triển có năng lực chuyên môn, kỹ năng quản trị và kỷ luật tài chính giành được thị phần lớn hơn và phát triển tốt hơn sau đại dịch.

Đáng chú ý, các thị trường mới nổi tại châu Á nói chung và Đông Nam Á nói riêng về trung tâm dữ liệu, kho vận và khoa học đời sống đang thu hút các nhà đầu tư trên toàn cầu. Đại dịch đã đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của thương mại điện tử, làm thay đổi thói quen mua hàng trực tiếp của người tiêu dùng và tăng cường mở rộng hệ thống kho bãi trên toàn khu vực. Đồng thời, Covid-19 cũng thúc đẩy quá trình xây dựng các trung tâm nghiên cứu và phát triển trong lĩnh vực y tế và sức khỏe tại châu Á. Dù rằng sẽ cần thêm thời gian để đáp ứng các tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng và vận hành các bất động sản đặc thù kể trên, nhu cầu về nguồn cung cao là nền tảng chính để châu Á duy trì vị thế vững chắc trên bản đồ đầu tư trong năm vừa qua và những năm sắp tới.

Tích cực thay đổi để thích nghi với thế giới hậu đại dịch

Ngành bất động sản toàn cầu đã cho thấy những thay đổi cả bên trong lẫn bên ngoài để vượt qua những những thách thức trong một giai đoạn chưa từng có trước đây.

Trong năm 2020, proptech (công nghệ bất động sản) mới tăng tốc và được dự báo sẽ định hình lại cuộc chơi bất động sản trên toàn cầu. Bước sang năm 2021, quá trình chuyển đổi số đã diễn ra một cách mạnh mẽ và sâu sắc, tác động đến mọi khâu liên quan trong ngành bất động sản và trở thành một công cụ không thể thiếu trong quá trình phục hồi sau đại dịch. Các công ty công nghệ thậm chí đã trở thành một thế lực mới cạnh tranh trực tiếp với các công ty bất động sản trong quá trình tiếp thị, chăm sóc khách hàng, “gom hàng” theo hình thức ibuying, hay tìm kiếm các khoản vay thế chấp cho khách hàng và thực hiện các thủ tục hợp đồng.

Công nghệ cũng tạo ra các hình thức đầu tư mới như đầu tư vi mô sử dụng các mã bảo mật (security token) để từng cá nhân có thể góp vốn vào những dự án lớn với số vốn ban đầu rất nhỏ. Ở bức tranh rộng hơn, các nền tảng mới như vũ trụ ảo (metaverse) đang tạo ra một sản phẩm bất động sản kiểu mới, được giao dịch bằng tiền ảo và chứng nhận quyền sở hữu thông qua các mã NFT. Đây là một xu hướng được coi là sẽ tạo đà cho việc mở rộng quy mô theo nhiều chiều của thị trường bất động sản toàn cầu trong tương lai.

Bên cạnh đó, quy trình và mô hình của ngành bất động sản cũng đã thay đổi mạnh mẽ trong năm 2021 để thích nghi với tình hình mới, cả về mặt đầu tư, tiếp thị, kinh doanh và vận hành. Điển hình là thị trường văn phòng, vốn chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch trong suốt hai năm qua. Dù năm 2021 chưa phải là một năm thành công của thị trường này, nhưng sự phát triển mạnh mẽ của mô hình văn phòng linh hoạt đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi đầu tiên. Văn phòng linh hoạt là câu trả lời hoàn hảo cho xu hướng làm việc kết hợp (vài ngày trong tuần, vài ngày tại nhà) mà nhiều doanh nghiệp và người lao động đang theo đuổi để phù hợp với đại dịch.

Cuối cùng, công trình xanh và các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang trở thành một trọng tâm mới của ngành bất động sản toàn cầu để thích ứng trước biến đổi khí hậu và các vấn đề môi trường. Ngành bất động sản đang chiếm tới 39% lượng khí thải toàn cầu trong quá trình hoạt động và xây dựng, do đó đòi hỏi trách nhiệm giảm lượng khí thải của các nhà phát triển trong suốt vòng đời dự án, từ khi lập kế hoạch và huy động vốn, cho đến xây dựng, đưa vào sử dụng hay phá dỡ. Các tiêu chuẩn công trình xanh đang dần trở thành điều kiện tiên quyết để nhà đầu tư quyết định rót vốn vào các dự án nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính và phi tài chính của biến đổi khí hậu trong ngắn hạn và dài hạn, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững của bất động sản trước những thách thức mới.