Vinhomes và Novaland chiếm hơn 400.000 tỷ đồng tồn kho, tiền đang nằm ở những dự án nào?

Theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương, cuối quý III/2026, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án đạt khoảng 51.950 căn và nền, tăng 32,2% so với quý trước. Trong đó, tồn kho đất nền tăng 75,3%, căn hộ chung cư tăng 19,5% và nhà ở riêng lẻ tăng 11,6%.

Ở chiều ngược lại, thị trường có khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công trong quý III, giảm 8% so với quý trước. Giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, còn đất nền giảm 6%.

Vinhomes và Novaland chiếm phần lớn hàng tồn kho

Trong 6 doanh nghiệp được thống kê, CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) dẫn đầu với 247.303 tỷ đồng hàng tồn kho tại ngày 30/9/2026. CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đứng thứ hai với 157.246 tỷ đồng, tăng 2,6% so với đầu năm.

Tại Vinhomes, bất động sản đang xây dựng tăng gần gấp đôi, từ 106.988 tỷ đồng lên 211.079 tỷ đồng. Các dự án có giá trị lớn gồm Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes City Royal, khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh, Vinhomes Green Paradise và Ocean Park 2, 3.

Ngược lại, bất động sản đã hoàn thành chờ bán giảm từ 9.345 tỷ đồng xuống 5.137 tỷ đồng. Trong quý III/2026, doanh nghiệp đạt doanh thu thuần 85.364 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 23.021 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tiền người mua trả trước ngắn hạn và dài hạn đạt 127.273 tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm. Giá trị bất động sản đã bán nhưng chưa bàn giao lên tới 185.600 tỷ đồng.

Tại Novaland, phần lớn tồn kho cũng tập trung ở các dự án đang triển khai. Trong tổng số 157.246 tỷ đồng, bất động sản xây dựng dở dang chiếm 148.947 tỷ đồng, còn hàng hoàn thành là 8.606 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã dùng 67.250 tỷ đồng giá trị tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Kết quả kinh doanh quý III/2026 của Novaland có sự cải thiện khi doanh thu thuần đạt 5.120 tỷ đồng, gấp ba lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 1.102 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 1.153 tỷ đồng. Kết quả này có đóng góp từ hoạt động bàn giao tại Aqua City, Victoria Village và Sunrise Riverside. Tiền khách hàng trả trước ngắn hạn tăng 15% lên 23.446 tỷ đồng.

Doanh thu nhiều doanh nghiệp giảm sâu, tồn kho vẫn ở mức cao

Ở nhóm doanh nghiệp còn lại, Khang Điền (HoSE: KDH) ghi nhận 29.913 tỷ đồng hàng tồn kho tại ngày 30/9, tăng 28,6% và chiếm 69% tổng tài sản. Toàn bộ là bất động sản xây dựng dở dang, tập trung tại Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo với 9.378 tỷ đồng và An Lập - Bình Trưng Đông với 5.567 tỷ đồng.

Đáng chú ý, An Lập được ghi nhận sau thương vụ mua công ty con hồi đầu năm, đóng góp khoảng 84% mức tăng tồn kho trong 9 tháng. Tuy nhiên, doanh thu thuần quý III chỉ đạt 41 tỷ đồng, giảm 96%; lợi nhuận sau thuế đạt 167 tỷ đồng, giảm 68%.

Nam Long (HoSE: NLG) có 9.138 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 5,3%. Riêng hai giai đoạn của dự án Waterpoint chiếm 6.511 tỷ đồng. Trong quý III, doanh thu đạt 328 tỷ đồng, giảm 82%, lợi nhuận sau thuế chỉ còn 5,35 tỷ đồng. Đáng chú ý, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm 1.450 tỷ đồng.

Tại Bluemarq Group (HoSE: DXG), tồn kho tăng 4,3% lên 16.330 tỷ đồng, gồm 11.949 tỷ đồng bất động sản dở dang và 3.885 tỷ đồng thành phẩm. Giá trị thành phẩm giảm khoảng 11% so với đầu năm. Doanh thu quý III giảm 36% còn 683 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 3,2 tỷ đồng.

Phát Đạt (HoSE: PDR) là doanh nghiệp duy nhất trong nhóm ghi nhận tồn kho giảm, từ 16.715 tỷ đồng xuống 12.964 tỷ đồng. Mức giảm chủ yếu đến từ biến động giá trị tại các dự án Thuận An 1, Thuận An 2 và Phước Hải Serenity.

Trong khi đó, khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết tăng từ 711 tỷ đồng lên 12.702 tỷ đồng. Tồn kho còn lại tập trung tại The EverRich 2 với 6.677 tỷ đồng, Tropicana Bến Thành Long Hải với 1.995 tỷ đồng và Bắc Hà Thanh với 1.395 tỷ đồng. Doanh thu bán hàng quý III giảm khoảng 95%, xuống dưới 24 tỷ đồng.

Vay nợ và tiền khách hàng trả trước trở thành nguồn vốn đáng chú ý

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chưa thực sự khởi sắc, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dựa vào nguồn vốn vay và khoản tiền khách hàng thanh toán trước để duy trì tiến độ triển khai các dự án.

Tính đến ngày 30/9, Vinhomes ghi nhận dư nợ vay và nợ thuê tài chính lên tới 240.622 tỷ đồng, tăng 64% so với đầu năm. Tại Khang Điền, con số này đạt 17.776 tỷ đồng, tăng 75%, trong khi Phát Đạt ghi nhận 13.638 tỷ đồng, tương đương 2,3 lần thời điểm đầu năm.

Trái chiều với xu hướng trên, dư nợ của Novaland gần như không thay đổi, ở mức 72.413 tỷ đồng. Nam Long là doanh nghiệp duy nhất trong nhóm ghi nhận dư nợ giảm, với mức giảm 8,5%, xuống còn 5.052 tỷ đồng.

Không chỉ vốn vay, nguồn tiền ứng trước từ người mua nhà cũng có sự biến động đáng kể. Phát Đạt ghi nhận mức tăng đột biến khi khoản mục này từ 238 tỷ đồng đầu năm lên 5.812 tỷ đồng vào cuối tháng 9, chủ yếu đến từ dự án The EverRich 2. Tại Khang Điền, tiền khách hàng trả trước đạt 1.864 tỷ đồng, gấp 2,9 lần đầu năm. Bluemarq cũng ghi nhận 9.057 tỷ đồng, tăng 47%.

Một điểm đáng lưu ý khác là chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị các dự án. Trong 9 tháng đầu năm, khoản chi phí này tại Vinhomes lên tới 5.744 tỷ đồng, Khang Điền là 822 tỷ đồng và Bluemarq là 203 tỷ đồng. Riêng Novaland đã chi 3.740 tỷ đồng để thanh toán lãi vay trong kỳ, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm 5.364 tỷ đồng.

Xét về mức độ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2026, kết quả giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa rõ rệt. Sau 9 tháng, Nam Long mới thực hiện khoảng 18% mục tiêu lợi nhuận, Phát Đạt đạt 27%. Khang Điền có kết quả khả quan hơn khi hoàn thành khoảng 84,5% kế hoạch. Tuy nhiên, phần lớn kết quả này đến từ các khoản thu nhập bất thường, gồm lãi thoái vốn công ty con 896 tỷ đồng và lãi mua rẻ An Lập 285 tỷ đồng, thay vì đóng góp từ hoạt động bán hàng cốt lõi.

Như vậy, áp lực đối với các doanh nghiệp bất động sản trong quý IV không chỉ nằm ở việc tiếp tục triển khai dự án mà còn ở khả năng bàn giao sản phẩm, chuyển hàng tồn kho thành doanh thu và thu hồi tiền từ người mua. Khi gần 473.000 tỷ đồng vẫn đang nằm tại hàng tồn kho, tốc độ tiêu thụ sản phẩm và khả năng tạo dòng tiền thực tế sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới.