Thị trường nhà ở: "Thanh lọc" khốc liệt, nhỏ lẻ có bị đào thải?

Thị trường bất động sản nhà ở 2025 phục hồi rõ rệt, nhưng sự phân hóa mạnh mẽ tiếp tục chi phối: các “ông lớn” như Vinhomes và Nam Long nắm ưu thế doanh thu và lợi nhuận, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chật vật do thiếu dự án và dòng tiền. Xu hướng “kẻ mạnh càng mạnh, kẻ yếu càng khó” tiếp tục định hình cuộc chơi.

Thị trường bất động sản nhà ở 3 quý đầu 2025 hiện lên hai gam màu đối lập: cơ hội rộng mở cho “đại gia” tiềm lực mạnh, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ phải vật lộn với thử thách ngày càng lớn.

Năm 2025 được giới chuyên gia đánh giá là thời điểm bản lề, mở ra vòng xoay mới cho thị trường bất động sản nhà ở sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Các số liệu quý III và dự báo quý IV cho thấy thị trường hồi phục rõ rệt: sức mua tăng, niềm tin quay lại, tín dụng thông thoáng và nguồn cung bắt đầu dồi dào.

Thị trường “cô đặc” trong tay đại gia

Bức tranh tài chính quý III/2025 nổi bật bởi sự phân hóa cực mạnh giữa các “ông lớn” và phần còn lại. Vinhomes tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu với doanh thu 16.420 tỷ đồng và lợi nhuận 4.435 tỷ đồng, dù giảm so với cùng kỳ, chủ yếu vì các dự án lớn mới triển khai chưa ghi nhận doanh thu. Trong khi đó, những con số tăng trưởng “khủng” của các doanh nghiệp vừa và nhỏ – như Phát Đạt, Đất Xanh hay Khang Điền – vẫn nhỏ bé so với quy mô của Vinhomes.

Nam Long và Novaland là những doanh nghiệp dẫn đầu nhóm “top đầu” sau Vinhomes, nhưng doanh thu 1.877 tỷ và 1.683 tỷ đồng vẫn cách biệt xa, phản ánh sự cô đặc thị phần. Lợi nhuận cũng thể hiện xu hướng tương tự: Hodeco 538 tỷ, Khang Điền 526 tỷ, Nam Long 234 tỷ đồng – chưa là gì so với “người khổng lồ” của thị trường.

Mảng tối vẫn hiện hữu

Trong khi một số doanh nghiệp hưởng lợi từ dự án lớn, nhiều đơn vị khác rơi vào tình trạng đi xuống rõ rệt. CRV giảm 84% doanh thu, SJ Group giảm 79%, Tài chính Hoàng Huy giảm 75%, Văn Phú Invest giảm 54%. Lợi nhuận cũng lao dốc, nhiều doanh nghiệp chỉ thu về vài tỷ đồng, phản ánh nền so sánh thấp hoặc tăng trưởng “ảo” dựa trên bán tài sản, cổ phiếu thay vì kinh doanh cốt lõi.

Hodeco và Nhà Đà Nẵng là những ví dụ điển hình, lợi nhuận tăng mạnh nhờ bán dự án hay đầu tư chứng khoán, thay vì kinh doanh bất động sản thực. Điều này cảnh báo nguy cơ dòng tiền yếu, thiếu sản phẩm để bán, và sự phụ thuộc vào các khoản thu ngoài cốt lõi, dễ khiến doanh nghiệp gặp khó nếu thị trường bất ngờ biến động.

Cuộc đua 2025: Kẻ mạnh càng mạnh, kẻ yếu càng chật vật

Dù thị trường phục hồi với tín dụng nới lỏng, niềm tin tăng trở lại, các dự án pháp lý thông thoáng, nhưng cục diện thị trường không thay đổi: nhóm đại gia nắm lợi thế tài chính, quỹ đất lớn và năng lực triển khai mạnh vẫn thống trị. Novaland kỳ vọng bứt phá nhờ dự án Aqua City và Lakeview City, trong khi Vinhomes gần như chắc chắn dẫn đầu. Ngược lại, doanh nghiệp hết dự án hoặc thiếu nguồn lực tiếp tục chật vật, phân hóa càng sâu.

Chuyên gia VIS Rating, ông Dương Đức Hiếu, nhận định doanh thu các chủ đầu tư có thể tăng 25–50% trong năm, nhưng sự phân hóa vẫn rõ nét. TS. Cấn Văn Lực (BIDV) cảnh báo sức ép nợ trái phiếu và dòng tiền vẫn là rào cản lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hóa quản trị dự án, tối ưu dòng tiền và tận dụng cơ hội thị trường để đạt lợi nhuận bền vững.