Nhận thêm 1.5 ngàn tỷ từ trái chủ, tình hình bán hàng tại dự án Đồi Rồng đang ra sao?

Ngày 26/09, Đầu tư và Du lịch Vạn Hương hoàn tất huy động gần 1.5 ngàn tỷ đồng từ trái chủ, nâng tổng số tiền vay qua kênh trái phiếu trong 2 tháng liên tiếp đạt con số gần 2.9 ngàn tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương Investoco) phát hành riêng lẻ 14,964tp tại mệnh giá 100 triệu đồng/tp, thuộc lô DRGCH2427002, qua đó thu về khoảng 1.5 ngàn tỷ đồng (theo mệnh giá). Lô trái phiếu kéo dài 36 tháng, đáo hạn theo kế hoạch vào ngày 28/08/2027. Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên 10%/năm.

Hồi giữa tháng 8, Vạn Hương Investoco cũng mang về gần 1.4 ngàn tỷ đồng sau khi chào bán 13,962tp của lô DRGCH2427001. Các tính chất về mệnh giá, kỳ hạn cũng như lãi suất đều giống lô trên, thời hạn dự kiến đến tháng 7/2027.

Trái phiếu của chủ dự án khu du lịch Quốc tế Đồi Rồng đều là loại “3 không”, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không được bảo đảm, do Chứng khoán An Bình (ABS) lưu ký. Trái phiếu được mua lại trước hạn theo đề nghị của tổ chức phát hành và theo yêu cầu của người sở hữu trái phiếu.

Hai khoản vay đánh dấu sự trở lại của Vạn Hương Investoco trên thị trường trái phiếu, kể từ lô cuối cùng phát hành tháng 1/2022. Nửa đầu năm nay, Công ty chi lần lượt 284 tỷ đồng và 322 tỷ đồng để thanh toán lãi và gốc cho trái chủ. Theo thống kê từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành tổng cộng 9 lô trái phiếu (bao gồm 2 lô vừa phát hành) với tổng dư nợ khoảng 6.8 ngàn tỷ đồng.

Tỷ lệ đòn bẩy cao

Nửa đầu năm nay Vạn Hương Investoco lỗ sau thuế 34.4 tỷ đồng. Đến cuối tháng 6, vốn chủ sở hữu khoảng 2.9 ngàn tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu khoảng 8.3 lần, tương đương khoản nợ 24.3 ngàn tỷ đồng.

Vạn Hương Investoco được CTCP FiinRatings xếp hạng tín nhiệm cho tổ chức phát hành ở mức B với triển vọng “Ổn định” phản ánh đánh giá năng lực kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ở mức trung bình, do rủi ro tập trung nguồn thu vào dự án Đồi Rồng mới chỉ trong giai đoạn đầu đưa vào khai thác, hiệu quả hoạt động và khả năng sinh lời chưa được kiểm chứng. Sản phẩm chủ lực của Vạn Hương Investoco là các biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse được đánh giá có tốc độ phục hồi chậm hơn so với các phân khúc bất động sản khác.

Đơn vị xếp hạng cho rằng chủ dự án Đồi Rồng cótỷ lệ đòn bẩy dự kiến sẽ tăng mạnh sau khi Công ty phát hành trái phiếu, giải ngân khoản vay ngân hàng và duy trì nợ vay liên quan đến Glexhomes theo kế hoạch.

Theo báo cáo của FiinRatings, Vạn Hương Investoco dự kiến phát hành 1.4 tỷ đồng trái phiếu, nhưng con số thực tế đã lên gần 2.9 ngàn tỷ đồng; vay ngân hàng 3.5 ngàn tỷ đồng và duy trì các khoản nợ với Glexhomes để triển khai dự án theo đúng tiến độ.

Trường hợp phát hành thành công lô trái phiếu 1.4 ngàn tỷ đồng, tổng nợ vay sẽ gần chạm 21 ngàn tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu năm 2024 ước tính gần 7 lần, tỷ lệ nợ vay/EBITDA khoảng 23 lần, cao hơn đáng kể so với trung bình của ngành bất động sản. Trong khi đó, Công ty chưa có kế hoạch cụ thể để tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay.

“Với nhu cầu nguồn vốn vừa để đầu tư xây dựng dự án, vừa để đáp ứng nghĩa vụ tài chính, trong khi hoạt động kinh doanh của Công ty phụ thuộc vào tiến độ bán hàng của dự án, và doanh thu từ dịch vụ giải trí chưa có đóng góp đáng kể, chúng tôi đánh giá Vạn Hương vẫn có thể chịu rủi ro tái cấp vốn trong trường hợp tiến độ triển khai hoặc bán hàng không như kỳ vọng trong giai đoạn 12-18 tháng tới”, FiinRatings đưa ra nhận định và dự báo trong các năm tới, nếu hoạt động bán shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng không được như kỳ vọng và cải thiện rõ rệt so với tình hình hiện nay thì sẽ ảnh hưởng khả năng trả nợ và tái cấp vốn của Công ty.

Trường hợp Vạn Hương Investoco chuyển nhượng thành công sân golf và một phần biệt thự nghỉ dưỡng cho đối tác, sẽ có thể giúp giảm tỷ lệ đòn bẩy xuống ngưỡng thấp hơn.

Nguồn: FiinRatings

Dự kiến doanh thu hơn 3,000 tỷ đồng

Tuy nhiên, chủ dự án Đồi Rồng vẫn có một số lợi thế. Thứ nhất, áp lực trả nợ vay trong năm 2024 chưa lớn do các khoản nợ hiện tại chủ yếu đáo hạn vào giai đoạn 2025-2026. Việc Công ty duy trì các hợp đồng vay liên quan đến Glexhomes để phục vụ hoạt động xây dựng và phát triển dự án sẽ là yếu tố hỗ trợ, qua đó duy trì khả năng hoạt động liên tục của dự án.

Ngoài ra, dự án Đồi Rồng về cơ bản đã hoàn thành các giấy tờ, thủ tục pháp lý, bao gồm chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại hầu hết phân khu.

FiinRatings đánh giá Vạn Hương Investoco vẫn sẽ phải tiếp tục huy động nguồn vốn mới để trả dư nợ hiện tại và phát triển các giai đoạn tiếp theo của dự án. Do đó, Công ty sẽ phụ thuộc rất lớn vào khả năng bán hàng và kinh doanh biệt thự nghỉ dưỡng. Trường hợp không đạt mức kỳ vọng, Vạn Hương Investoco có thể sẽ gặp khó khăn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ tài chính.

Vị thế cạnh tranh của Công ty được đánh giá ở mức “trung bình” so với các doanh nghiệp cùng ngành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, với quy mô tài sản ở mức tương đối lớn nhưng hiệu quả hoạt động kinh doanh chưa được kiểm chứng. Chưa kể khả năng tái đầu tư và mở rộng quy mô quỹ đất tiếp nối chưa rõ ràng.

Vạn Hương Investoco sở hữu dự án Đồi Rồng với vị trí đắc địa, quy mô 261ha với 10 phân khu. Tại thời điểm 30/06/2024, tổng tài sản đạt khoảng 27.2 ngàn tỷ đồng.Từ thời điểm thành lập năm 2010 đến nay, Vạn Hương Investoco vẫn đang trong giai đoạn triển khai dự án và ghi nhận doanh thu rất hạn chế, chỉ mới đưa vào vận hành một phần từ giữa năm 2023.

FiinRatings ước tính Vạn Hương Investoco sẽ ghi nhận khoảng 3 ngàn tỷ đồng doanh thu trong năm 2024 từ việc bán biệt thự nghỉ dưỡng. Công ty sẽ thu thêm đáng kể nếu chuyển nhượng thành công sân golf và một phần biệt thự cho các đối tác nước ngoài, giúp giảm áp lực về thanh khoản và nợ vay. Hiện thương vụ vẫn đang trong quá trình đàm phán và chưa ký kết chính thức.

Nguồn: FiinRatings

Theo phương án kinh doanh, Vạn Hương Investoco sẽ đầu tư xây dựng mới đồng bộ hoàn chỉnh từ hạ tầng kỹ thuật cho đến các công trình kiến trúc của khu đất diện tích khoảng 261ha của dự án Đồi Rồng. Công ty xây dựng hệ thống hạ tầng (hệ thống điện chiếu sáng, sân nền, đường dạo, cảnh quan), xây dựng biệt thự, shophouse, villa và công trình thương mại dịch vụ (gồm khách sạn, công viên nước, bãi tắm rồng, sân golf).

Dự án đã đưa vào vận hành khu dịch vụ giải trí và bắt đầu mở bán sản phẩm shophouse, mini hotel, biệt thự tại 4 phân khu: I, II, VI và VII từ cuối quý 1/2023. Dự kiến toàn bộ dự án hoàn thành vào cuối năm 2033. Tổng mức đầu tư cho hạng mục sân golf là 3.3 ngàn tỷ đồng và cho hạng mục biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn là hơn 27.8 ngàn tỷ đồng.

Toàn cảnh dự án Đồi Rồng. Nguồn: dragonocean.com.vn