Lãi suất cao, cổ phiếu BĐS "đổi cuộc chơi"

Mặt bằng lãi suất khó giảm sâu đang đẩy ngành bất động sản vào giai đoạn phân hóa gắt gao. Dòng tiền trên thị trường chứng khoán không còn chạy theo quy mô quỹ đất mà tìm đến những doanh nghiệp có khả năng tạo dòng tiền thực.

Khi chi phí vốn khó giảm, lợi thế không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở khả năng chuyển hóa dự án thành dòng tiền. Các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính vững và tiến độ triển khai rõ ràng sẽ có lợi thế cạnh tranh.

Đặc thù sử dụng đòn bẩy lớn và chu kỳ phát triển dự án dài khiến bất động sản đặc biệt nhạy cảm với lãi suất. Chi phí vốn tăng không chỉ làm giảm lợi nhuận mà còn gây áp lực lên tiến độ triển khai, thanh khoản và khả năng quay vòng vốn.

Theo các chuyên gia, sức chống chịu của doanh nghiệp phụ thuộc chủ yếu vào ba yếu tố: khả năng tạo dòng tiền từ bán hàng, cấu trúc kỳ hạn nợ và chất lượng tài sản.

Điều này khiến một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng dự án chưa hoàn thiện pháp lý chưa chắc có lợi thế bằng doanh nghiệp có sản phẩm sẵn sàng mở bán, bàn giao và thu tiền trong 6-12 tháng tới.

Với nhà đầu tư, dòng tiền kinh doanh, tiền người mua trả trước, hàng tồn kho và các khoản phải thu là những chỉ báo đáng chú ý để đánh giá chất lượng lợi nhuận.

Quỹ đất lớn chưa chắc là lợi thế

Trong môi trường vốn đắt đỏ, quỹ đất chỉ thực sự trở thành động lực khi có khả năng thương mại hóa. Dự án còn vướng giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất hoặc thủ tục pháp lý kéo dài đồng nghĩa doanh nghiệp tiếp tục phải bỏ vốn trong khi chưa tạo doanh thu.

Ngược lại, những dự án đã hoàn thiện phần lớn thủ tục, phù hợp nhu cầu ở thực và có khả năng mở bán có thể tạo dòng tiền nhanh hơn.

Đòn bẩy cũng là một điểm cần theo dõi. Nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu, nợ vay/tổng tài sản, khả năng trả lãi và lịch đáo hạn sẽ cho thấy doanh nghiệp có đủ dư địa tài chính để đi qua giai đoạn lãi suất cao hay không.

Đáng chú ý, lợi nhuận tăng nhưng dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, tồn kho và phải thu tăng nhanh hoặc liên tục phải gia hạn trái phiếu có thể phản ánh mức độ phụ thuộc lớn vào nguồn vốn bên ngoài.

Nhóm nào có nhiều chất xúc tác hơn?

Trong bối cảnh dòng tiền trên thị trường chứng khoán có xu hướng chọn lọc, các doanh nghiệp có dự án tiến gần thời điểm mở bán hoặc bàn giao có thể sở hữu nhiều chất xúc tác hơn.

VHM nổi bật về quy mô, năng lực triển khai đại dự án và khả năng huy động nguồn lực. HDG và NLG được chú ý nhờ quỹ đất tại các khu vực có nhu cầu ở thực và những dự án có khả năng từng bước đưa vào kinh doanh.

Ở nhóm nhạy với tiến độ pháp lý và chu kỳ dự án, DXG và PDR có thể xuất hiện thêm động lực nếu các dự án trọng điểm đạt các mốc pháp lý, mở bán và ghi nhận doanh số.

Tuy nhiên, chất xúc tác từ dự án chỉ có ý nghĩa khi đi cùng khả năng thu tiền. Một dự án mở bán tốt có thể hỗ trợ dòng tiền, giảm áp lực vốn và tạo nền tảng cho lợi nhuận các kỳ tiếp theo; ngược lại, doanh số kỳ vọng nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp sẽ khó chuyển thành tiền mặt.

Một nhánh khác là các doanh nghiệp đang tái cấu trúc tài chính. Việc bán tài sản, xử lý nợ, gia hạn trái phiếu hoặc huy động vốn mới có thể cải thiện bảng cân đối. Nhưng đây cũng là nhóm có độ bất định cao, bởi kế hoạch tái cấu trúc chỉ thực sự tạo thay đổi khi chuyển thành kết quả cụ thể.