#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Hàng tồn kho địa ốc 2025: "Của để dành" hay "Cục máu đông" trong bảng cân đối kế toán?

Năm 2025 ghi nhận sự gia tăng đáng kể hàng tồn kho tại phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Dòng vốn tiếp tục bị “neo” tại các dự án dở dang, phản ánh chiến lược tích lũy quỹ đất, triển khai dài hạn, nhưng đồng thời đặt ra áp lực không nhỏ lên thanh khoản và dòng tiền kinh doanh của toàn ngành.

Hàng tồn kho doanh nghiệp bất động sản

Theo thống kê từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, năm 2025 chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của danh mục hàng tồn kho. Tại Vinhomes (VHM), tổng tài sản đã vọt lên ngưỡng 786.375 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho tăng gấp 2,5 lần lên mức 134.898 tỷ đồng. Dù ghi nhận doanh thu kỷ lục 154.102 tỷ đồng, việc chi phí tập trung vào các dự án trọng điểm cho thấy Vinhomes đang dồn lực cho một chu kỳ bung hàng quy mô lớn.

Tương tự, Novaland (NVL) chốt năm với 153.392 tỷ đồng hàng tồn kho, chiếm tới 61% tổng tài sản. Dù đã có lãi trở lại ở mức 1.819 tỷ đồng, nhưng phần lớn giá trị của doanh nghiệp vẫn nằm ở quỹ đất và các công trình đang xây dựng dở dang. Điều này cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn để tạo dòng tiền thực vẫn là ưu tiên sống còn của tập đoàn.

Nghịch lý lợi nhuận và áp lực dòng tiền âm

Một diễn biến đáng chú ý khác đến từ Kinh Bắc (KBC) khi hàng tồn kho tăng gần gấp đôi lên xấp xỉ 26.955 tỷ đồng. Siêu dự án Khu đô thị Tràng Cát hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất với 17.000 tỷ đồng giá trị dở dang. Bên cạnh đó, các dự án mới như Khu phức hợp Khoái Châu và các khu công nghiệp trọng điểm cũng đang ngốn hàng nghìn tỷ đồng vốn đầu tư, phản ánh tham vọng mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, không phải sắc xanh của lợi nhuận nào cũng đi kèm với sự dư dả về tiền mặt. Nhà Khang Điền (KDH) là một ví dụ điển hình cho nghịch lý này. Dù lợi nhuận sau thuế tăng trưởng ấn tượng 103,3%, nhưng dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp lại ghi nhận năm thứ 5 liên tiếp ở trạng thái âm. Với gần 73% tổng tài sản nằm ở các dự án dở dang, áp lực thanh khoản vẫn là bài toán hóc búa đối với nhà phát triển này.

Sự phân hóa và những điểm sáng thanh khoản

Ở chiều ngược lại, Nam Long (NLG) cho thấy một chiến lược quản trị khác biệt khi giá trị hàng tồn kho giảm mạnh hơn 50%. Việc chuyển đổi mô hình tại dự án Izumi đã giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính, đồng thời đưa lượng tiền mặt vọt lên hơn 6.814 tỷ đồng, tạo ra một tấm đệm thanh khoản an toàn trước các biến động thị trường.

Trong khi đó, các gương mặt như Becamex (BCM) lần đầu vượt mốc tài sản 60.000 tỷ đồng, hay Sunshine Group (KSF) ghi nhận hàng tồn kho và chi phí dở dang tăng vọt do nhận bàn giao các dự án hạng sang, đều đang đặt cược lớn vào khả năng hấp thụ của phân khúc cao cấp.

Có thể thấy, năm 2025 không chỉ là năm của những kỷ lục doanh thu mà còn là giai đoạn các doanh nghiệp chấp nhận chôn vốn để tạo đà cho tương lai. Khi hàng tồn kho vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo, khả năng đưa sản phẩm về đích và bàn giao thực tế sẽ là thước đo chính xác nhất cho sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.