Giá nhà đất sẽ giảm từ việc siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp?

Lý do rất dễ hiểu: doanh nghiệp buộc phải đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường để huy động vốn từ khách hàng thay vì vốn từ phát hành trái phiếu.

Theo các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản (BĐS) là ngành chịu ảnh hưởng nhất từ các quy định này nhưng đổi lại giá BĐS trong thời gian tới sẽ ổn định, thậm chí giảm.

Mũi tên nhiều đích

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), cho rằng thông tư 16 chắc chắn tác động tới các doanh nghiệp và thị trường BĐS trong thời gian tới.

"Trước khi bị siết lại thì một số doanh nghiệp cũng đã tranh thủ phát hành trái phiếu rồi. Nhưng sắp tới việc huy động vốn bằng trái phiếu sẽ khó khăn hơn. Đây là sự kiểm soát làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định. Doanh nghiệp BĐS phải thích nghi với quy định này", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp BĐS không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án. Bây giờ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết.

"Tất cả những yếu tố này dẫn tới việc các doanh nghiệp không thể đầu tư dàn trải, mua gom quỹ đất để dành mà sẽ triển khai dự án nhanh hơn, đưa sản phẩm ra thị trường sớm và nhiều hơn. Khi nguồn cung tăng lên thì giá BĐS sẽ ổn định thay vì tăng nóng như thời gian qua", ông Châu nhận định.

Sẽ còn nhiều giải pháp hạ nhiệt BĐS

Theo TS Đinh Thế Hiển, phải xác định rằng Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp BĐS mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.

Cũng theo ông Hiển, tín dụng BĐS thời gian qua có sự biến tướng trong lĩnh vực phát hành TPDN, nhất là trong năm 2020 và 2021. Ngân hàng huy động vốn ngắn hạn của người cho vay để cho vay, không có nhiệm vụ đầu tư TPDN.

"Cũng phải thừa nhận rằng tín dụng thời gian qua nghiêng về BĐS quá, nên nếu có rủi ro trong thị trường BĐS thì hệ thống tài chính gặp rủi ro. Như vậy có thể hiểu rằng quy định siết phát hành TPDN này là bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện những năm qua", ông Hiển giải thích.

Theo ông Hiển, thị trường BĐS chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó xuống như năm 2012-2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp BĐS không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm BĐS buộc phải bán để trả nợ.

"Chính phủ sẽ còn những biện pháp tiếp theo để siết lại thị trường BĐS về mức ổn định hơn trong thời gian tới. Như thế những nhà đầu tư quá nóng, quá dàn trải sẽ phải bán giá thấp hơn để trả nợ vào năm 2022. Đó là tín hiệu cho thấy rằng không thể có chuyện mua BĐS bằng mọi giá vì niềm tin rằng cứ đầu tư BĐS là có lời", ông Hiển nói.

Mua trái phiếu được tặng vàng, ôtô...

Vì sao phải kiểm soát việc phát hành TPDN? Có thực tế thời gian qua nhiều doanh nghiệp, chủ yếu là ngành BĐS, đã lạm dụng quá mức hình thức huy động vốn này dẫn đến rủi ro cho thị trường và người mua trái phiếu. Nhiều chuyên gia gọi đó là tình trạng bát nháo.

Trong vai người có nhu cầu mua TPDN, chúng tôi liên hệ và được chị C. - nhân viên tư vấn - niềm nở quảng cáo về việc đầu tư mua TPDN khi cho rằng chỉ cần bỏ vốn từ 50 triệu đồng trở lên, khách hàng đã có thể mua trái phiếu do Công ty CP đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil (thuộc Tập đoàn BĐS Tân Hoàng Minh) phát hành với lãi suất 11,5%/năm.

Với hợp đồng có giá trị từ 2 tỉ trở lên, khách hàng còn được tặng voucher giảm giá mua BĐS do Tân Hoàng Minh phân phối. Theo chị C., vì doanh nghiệp mới mở bán trái phiếu nên mức lãi trên đang khá cao so với mặt bằng chung, nhưng "sau khi nhu cầu người mua cao lên thì lãi suất sẽ hạ xuống rất nhanh". Do đó, nếu mua chậm sẽ bị lỡ cơ hội!

Theo các nhân viên môi giới, đối tượng mua trái phiếu rất đa dạng, từ bà nội trợ, nhân viên văn phòng có tiền tiết kiệm, doanh nghiệp, giới BĐS... Giới thiệu TPDN của Công ty CP Sunshine, người đàn ông xưng tên N.V.Q. cho biết ngoài lãi suất hơn 10%/năm, khách hàng còn nhận quà tặng là vàng, iPhone 13 khi mua trái phiếu giá trị cao. Người này nhấn mạnh khuyến mãi trên "chỉ thông báo trong nội bộ".

"Bên em khởi điểm kinh doanh

khách sạn và đang là một trong những tập đoàn lớn trong ngành BĐS. Vậy nên BĐS là "nhà trồng" được rồi. Đây cũng chính là tài sản đảm bảo của bên em khi mình mua trái phiếu ạ", Quyên (nhân viên tư vấn) mời chào mua TPDN với lãi suất đến gần 18%/năm.

Ngoài TPDN, các môi giới còn giới thiệu đến khách hàng hình thức "trái phiếu đầu tư", linh động rút tiền với các kỳ hạn dưới 30 ngày, 1-2-3-6-9-12 tháng. Ngoài ra, khách hàng còn được ưu tiên đặt mua trước và được tặng voucher khuyến mãi khoảng 3% giá trị BĐS khi dự án mở bán.

"Trái phiếu đầu tư có lãi suất cao vì không mất phí phát hành, phí kiểm toán, đưa tiền cho bên tư vấn, không mất tiền trung gian", V.Q. nói và cho biết "dân BĐS, dân đầu tư sẽ ưu tiên chọn loại này hơn TPDN phát hành chính thống"!?

Dù vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ có 30 tỉ đồng, theo báo cáo tài chính quý 2-2021 của doanh nghiệp, trong khi mệnh giá trái phiếu huy động từ 20 triệu lên tới 1 tỉ đồng nhưng V.Q. vẫn khẳng định chắc nịch là "không rủi ro, tập đoàn có thư bảo lãnh, cam kết không hủy ngang trách nhiệm", đồng thời nhấn mạnh thư bảo lãnh này "có giá trị lớn nhất".