Cổ phiếu BĐS “sale sập sàn”: Nhiều mã mất nửa giá, NĐT vẫn chưa thấy đáy

Trái ngược với diễn biến tích cực của một số nhóm ngành, cổ phiếu bất động sản tiếp tục nằm trong vùng điều chỉnh mạnh. Nhiều mã như DIG, DXG, AGG, QCG, NHA… liên tục giảm sâu, trong đó một số cổ phiếu đã rơi xuống dưới mệnh giá. Tính từ đầu năm, không ít mã đã mất 50-60% thị giá.

Theo ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc Phân tích ngành Chứng khoán Kafi, cần nhìn nhận riêng diễn biến của chỉ số ngành và phần lớn cổ phiếu bất động sản trên thị trường.

Dù chỉ số nhóm bất động sản vẫn tăng khoảng 27% so với đầu năm, mức tăng này chủ yếu đến từ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup. Nếu loại nhóm vốn hóa lớn này và nhìn vào 30 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa cao nhất, có tới 21 cổ phiếu đang giảm giá so với đầu năm. Đáng chú ý, một số mã còn giảm thêm 8-20% chỉ trong vòng một tháng qua.

Không chỉ thị giá, thanh khoản của nhóm bất động sản cũng suy yếu rõ rệt. Giá trị giao dịch toàn ngành hiện chỉ dao động khoảng 2.000-3.000 tỷ đồng mỗi phiên, thấp hơn đáng kể so với mức 4.000-8.000 tỷ đồng hồi tháng 1.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng rút khỏi nhóm bất động sản và trở nên thận trọng hơn, ngay cả khi mặt bằng giá của nhiều cổ phiếu đã giảm khá sâu.

Theo chuyên gia Kafi, áp lực lên cổ phiếu bất động sản hiện đến từ ba yếu tố chính.

Đầu tiên là chi phí vốn vẫn ở mức cao, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường nhà ở chưa thực sự cải thiện. Lãi suất ưu đãi đối với các khoản vay mua nhà hiện phổ biến khoảng 8-10,5%/năm, song thời gian ưu đãi thường chỉ kéo dài 6-24 tháng. Trong bối cảnh người mua có xu hướng kỳ vọng mức lãi suất dưới 9%, chi phí tài chính cao có thể tiếp tục kìm hãm nhu cầu.

Sức mua yếu cũng khiến các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn về tiến độ mở bán dự án, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong các quý tới.

Thứ hai là áp lực từ trái phiếu đến hạn. Khoảng 59.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dự kiến đáo hạn trong 5 tháng cuối năm, với lượng nghĩa vụ tài chính đáng chú ý tập trung vào tháng 12. Đây vẫn là một trong những vấn đề được thị trường theo dõi sát khi đánh giá sức khỏe tài chính và khả năng xoay xở dòng tiền của doanh nghiệp.

Thứ ba là sự phân hóa ngày càng lớn về chất lượng lợi nhuận. Kết quả kinh doanh quý II của toàn ngành được hỗ trợ đáng kể bởi Vinhomes, trong đó doanh số chủ yếu đến từ hoạt động bán buôn. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp khác vẫn gặp khó khăn trong việc bàn giao dự án, thậm chí lợi nhuận được cải thiện chủ yếu nhờ thu nhập tài chính thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi.