MỚI

Lọc CP theo tín hiệu PTKT

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bí ẩn khối tài sản "để dành" của các đại gia bất động sản

Báo cáo tài chính cho thấy không phải mọi khoản "của để dành" của doanh nghiệp bất động sản đều có thể dễ dàng biến thành dòng tiền thực.

Cán cân chênh lệch trong "của để dành" của doanh nghiệp địa ốc

Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản, khoản mục "người mua trả tiền trước ngắn hạn" được xem như một dạng "của để dành". Theo nguyên tắc kế toán, đây là số tiền khách hàng thanh toán trước cho các dự án bất động sản nhưng chưa được bàn giao. Chỉ khi doanh nghiệp hoàn tất và bàn giao dự án, khoản tiền này mới được ghi nhận là doanh thu.

Số liệu cho thấy sự khác biệt đáng kể về khoản "của để dành" giữa các doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tính đến ngày 31/12/2024, Vinhomes (mã VHM) dẫn đầu với 46.383 tỷ đồng, tăng 32% so với cuối năm 2023. Con số này gấp 1,7 lần tổng số của năm doanh nghiệp còn lại. Trước đó, cuối năm 2022, khách hàng từng trả trước cho Vinhomes tới 62.337 tỷ đồng, gấp 2,7 lần các đơn vị khác cộng lại. Phần lớn số tiền này đến từ các khoản thanh toán theo tiến độ từ khách hàng đã ký hợp đồng mua bán.

Novaland (mã NVL) xếp thứ hai, dù khoản mục khách hàng trả trước ngắn hạn giảm nhẹ 1% so với năm trước. Điều này phản ánh tiến độ giải quyết các dự án tồn đọng và thực trạng giao dịch chưa có sự đột phá.

DIC Corp (mã DIG) ghi nhận sự cải thiện đáng kể, khi khoản mục này đạt 2.426 tỷ đồng, tăng 37%. Trong đó, dự án căn hộ A2-1 đóng góp hơn 843 tỷ đồng, gấp 4,9 lần so với cuối năm 2023.

Ngược lại, các doanh nghiệp như Khang Điền (mã KDH), Nam Long (mã NLG) và Đất Xanh (mã DXG) lại ghi nhận sụt giảm do không có dự án mở bán mới trong năm 2024. Đơn cử, cuối năm 2023, Khang Điền ghi nhận 2.388 tỷ đồng từ khách hàng trả trước, gấp 2,7 lần năm trước đó. Nhưng sang năm 2024, con số này giảm đáng kể khi doanh nghiệp không triển khai dự án mới.

Khi "của để dành" chưa thành tiền

Mặc dù tăng trưởng khoản mục khách hàng trả trước là tín hiệu tích cực, nhưng để chuyển hóa thành doanh thu, doanh nghiệp phải hoàn tất và bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Theo chuyên gia phân tích từ một công ty chứng khoán, không ít trường hợp doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong bàn giao, dù đã thu tiền trước. Nguyên nhân có thể đến từ vướng mắc pháp lý, thiếu vốn triển khai hoặc tranh chấp kiện tụng.

Điều này phản ánh rõ qua báo cáo tài chính của Vinhomes và Novaland. Cả hai doanh nghiệp đều có khoản khách hàng trả trước cao nhờ triển khai nhiều đại dự án trong vài năm gần đây. Tuy nhiên, trong khi lợi nhuận của Vinhomes tăng trưởng cùng chiều với khoản mục này, thì Novaland lại chịu áp lực lớn. Năm 2024, Novaland báo lỗ sau thuế 4.351 tỷ đồng do các dự án bị đình trệ, chưa thể ghi nhận doanh thu.

Trong khi đó, những doanh nghiệp như Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh lại có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định nhờ các dự án trước đó đã đến giai đoạn bàn giao.

Kỳ vọng từ Luật Đất đai sửa đổi

Báo cáo chiến lược đầu tư năm 2025 của các công ty chứng khoán nhận định, việc thực thi Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới. Điều này mở ra cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ cho các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long hay Đất Xanh.

Năm 2025, Vinhomes dự kiến mở bán các dự án Phước Vĩnh Tây (Long An) và Dương Kinh (Hải Phòng), bên cạnh loạt dự án như Royal Island, Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Khang Điền dự kiến triển khai một dự án mới tại TP. Thủ Đức. Đất Xanh cũng sẽ mở bán Gems Riverside (TP.HCM) ngay khi hoàn tất thủ tục pháp lý vào đầu năm 2025.

Với những diễn biến này, giới phân tích kỳ vọng doanh số bán hàng của nhiều doanh nghiệp sẽ tăng trưởng hai chữ số trong năm 2025. Điều này sẽ tạo nền tảng cho sự bứt phá lợi nhuận khi các dự án được bàn giao vào giai đoạn tiếp theo.