#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

360.000 tỷ doanh thu BĐS 2026 - tăng bằng lần nhưng chỉ 5 “ông lớn” nắm gần 90%: sóng lớn hay ảo giác tăng trưởng?

1. Bức tranh tổng thể: Tăng mạnh nhưng không dành cho số đông

Năm 2026, nhóm 34 doanh nghiệp BĐS niêm yết đặt kế hoạch:

- Doanh thu: ~360.860 tỷ đồng

- 23/34 doanh nghiệp tăng trưởng

- 13 doanh nghiệp tăng trên 100%

Nghe rất “bullish”…nhưng sự thật là tăng trưởng KHÔNG lan tỏa mà tập trung cực mạnh

2. 5 “ông lớn” chiếm gần 90% doanh thu toàn ngành

Top 5 doanh nghiệp bao gồm Vinhomes (VHM), Sunshine (KSF), Taseco Land (TAL), Vincom Retail (VRE) và Phát Đạt (PDR) chiếm ~88,7% tổng doanh thu kế hoạch. Trong đó riêng Vinhomes có doanh thu kế hoạch là 250.000 tỷ chiếm ~69,3% toàn nhóm. Điều này cho thấy thị trường BĐS 2026 là câu chuyện của số ít “đại gia”

3. Động lực tăng trưởng thật sự nằm ở đâu?

Không phải toàn ngành phục hồi mà là:

- Doanh thu “ghi nhận” từ backlog

Ví dụ Vinhomes với doanh số bán hàng lớn từ 2025 và hàng tồn kho ~131.000 tỷ, doanh thu 2026 = chuyển hóa từ quá khứ

- Dự án đến kỳ bàn giao

Taseco Land và Phát Đạt doanh thu dự kiến tăng mạnh vì đúng thời điểm ghi nhận - không phải tăng trưởng mới

- Nền thấp năm 2025

Một số doanh nghiệp như LDG, VCR, PTL…tăng “bằng lần” vì nền quá thấp → số liệu bị “phóng đại”

4. Cảnh báo: Doanh thu tăng ≠ lợi nhuận tăng

Một số case điển hình như VRE dù doanh thu tăng nhưng lợi nhuận giảm vì năm trước có khoản thu bất thường. Hay với KDH doanh thu giảm nhưng lợi nhuận tăng vì cơ cấu sản phẩm thay đổi và ghi nhận lợi nhuận từ phân khúc khác. Sự phân hoá này cho thấy BĐS không phải ngành “doanh thu đi cùng lợi nhuận”

5. Sự phân hóa: Thị trường không còn “đánh đồng”

Nhóm mạnh có quỹ đất lớn, dự án sẵn sàng và backlog lớn. Ngược lại nhóm yếu thiếu các dự án triển khai, dòng tiền và khả năng ghi nhận. Kết quả là khoảng cách sẽ ngày càng giãn mạnh trong 2026

6. Góc nhìn chiến lược: 2026 không phải “uptrend toàn ngành”

Thị trường hiện tại không còn là “Mua BĐS là thắng” mà là game chọn lọc doanh nghiệp với ba yếu tố quyết định là backlog (doanh số chưa ghi nhận), tiến độ pháp lý & bàn giao và đặc biệt là cấu trúc dòng tiền

7. Rủi ro cần lưu ý

Dù kế hoạch tăng mạnh nhưng với áp lực từ lãi suất, pháp lý và thanh khoản. Đặc biệt với sự gia tăng của giá nguyên vật liệu & chi phí tài chính có thể khiến tiến độ chậm và biên lợi nhuận giảm

8. Kết luận: Tăng trưởng thật hay “ảo giác số liệu”?

2026 là năm doanh thu tăng mạnh nhưng không đại diện cho toàn ngành mà bản chất là tăng trưởng tập trung + phụ thuộc quá khứ. Nhà đầu tư cần hiểu không phải cứ “tăng bằng lần” là tốt và không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi

Nếu bài viết có giá trị thì đừng quên Like & Share & Follow Quốc Việt để không bỏ lỡ những case BĐS chuẩn bị bùng nổ thật sự - nơi dòng tiền lớn đang âm thầm tích lũy trước khi thị trường nhận ra.