Vì sao giá bất động sản vẫn chưa giảm?

Thị trường bất động sản đang chờ đợi một đợt điều chỉnh giảm giá để vượt qua khủng hoảng.

Cách duy nhất để giảm giá là doanh nghiệp phải giảm kỳ vọng lợi nhuận

Thị trường bất động sản gần như "đóng băng" thanh khoản từ nửa cuối năm 2022, tuy nhiên, điều kì lạ là mức giá bán vẫn chưa có sự điều chỉnh giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Mức giảm giá sâu chỉ diễn ra ở một vài dự án và chủ yếu đến từ các chiết khấu, ưu đãi của chủ đầu tư với khách hàng thanh toán trước tiến độ. Trong khi đó, giá bán niêm yết chỉ giảm không đáng kể, thậm chí tăng mạnh ở một vài phân khúc.

Báo cáo của Savills cho thấy, số lượng giao dịch căn hộ chung cư quý IV/2022 đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và giảm 30% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ đạt 28%. Đây là con số rất thấp so với thời điểm đầu năm 2022 và các năm trước đó. Tại thời điểm, quý I/2022, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc căn hộ đạt 52%.

Mặc dù thanh khoản giảm sâu nhưng giá bán sơ cấp trên thị trường vẫn tăng mạnh, trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm. Với việc các dự án mới trên thị trường ngày càng được chủ đầu tư đưa ra giá bán cao, sự chênh lệch giá bán giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp đã tăng mạnh kể từ năm 2018. Theo đó, giá sơ cấp trung bình đã tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, mặt bằng giá bán chung cư cũng không giảm. Thậm chí giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng từ 9 - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Chung cư TP.HCM cũng tăng giá từ 3 - 6% đối với phân khúc trung và cao cấp.

Với phân khúc biệt thự liền kề, trước những khó khăn về thanh khoản, số lượng giao dịch được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015, trong quý IV/2022, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2. Phân khúc shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia đánh giá, sự điều chỉnh giá là không đáng kể. Mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10 đến 30 tỷ đồng chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ đồng cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ đồng cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng toàn thị trường.

Nhiều ý kiến cho rằng, thời điểm sốt nóng trước đó, giá bất động sản, đặc biệt là biệt thự liền kề đã tăng 50 - 70%, nhiều dự án tăng giá gấp đôi, gấp ba lần thời điểm trước đó. Chính vì vậy, mức giảm giá chỉ 10 - 20% như hiện nay là "không thấm vào đâu" so với mức độ tăng giá của thị trường. Giá giảm sau khi "cắt lỗ" vẫn còn cao hơn giá tại thời điểm trước dịch.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, sở dĩ bất động sản chưa có sự giảm giá rõ rệt là do thuế, nhân công, vật liệu xây dựng, lãi vay, giải phóng mặt bằng, là 5 yếu tố cấu thành vào giá bán. Trong khi đó, không một yếu tố nào trong 5 yếu tố trên có xu hướng giảm trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang tăng hàng năm. Giá nhân công ngày càng tăng cao do lạm phát. Giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng mạnh, khoảng 30% trong vài năm vừa qua.

Cộng thêm đó là chi phí lãi vay đang tăng mạnh. "Năm 2022 - 2023 là 2 năm kinh hoàng của các chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư về lãi vay, nhất là doanh nghiệp bất động sản, lãi vay lên tới 15%/năm", ông Quê chia sẻ.

Cuối cùng là chi phí giải phóng mặt bằng cũng đang ngày càng tăng và sẽ tăng rất cao sau Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Trong bối cảnh thủ tục đầu tư chậm, pháp lý dự án tắc nghẽn và kéo dài đang làm gia tăng chi phí vốn cũng khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, với các yếu tố cấu thành vào giá bán như hiện nay, giá bất động sản trong thời gian tới, xét về dài hạn sẽ rất khó giảm.

Chỉ có duy nhất một yếu tố có thể khiến giá bất động sản giảm trong ngắn hạn theo ông Quê là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp do áp lực trái phiếu, lãi vay, dòng tiền. Nhiều chủ đầu tư buộc bán nhanh, bán gấp tài sản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cũng cho rằng, giảm giá bán bất động sản là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân.

Nguyên nhân là đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư hiện rất cao, bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án. Câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, làm tăng giá bất động sản, bà Hằng nhận định.

Quan trọng hơn, bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho hầu hết các khoản vay tại ngân hàng. Nếu giảm giá bán, tức tài sản đảm bảo bị hạ giá trị, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngay lập tức bị ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo cho khoản vay như tiền, bất động sản khác, giấy tờ có giá...

Chính vì vậy, dù bất động sản đóng băng, không có giao dịch nhưng nhiều công ty bất động sản vẫn giữ giá nhà, căn hộ niêm yết ở mức cao, không chịu giảm giá...

Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên ở mức cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá.

Liệu giá có giảm trong thời gian tới?

Còn một nguyên nhân khác khiến giá bất động sản chưa giảm sâu là do đáy của thị trường chưa được tạo lập để thiết lập mặt bằng giá mới. Ở thời điểm hiện tại, hầu hết các nhà đầu tư sở hữu bất động sản đang ở trong trạng thái cố gắng cầm cự, việc cắt lỗ, giảm giá chỉ diễn ra ở một bộ phận các nhà đầu tư cạn dòng tiền, buộc phải bán tháo tài sản.

Song, từ nay đến cuối năm 2023, khi thị trường ngày càng khó khăn hơn, giá bất động sản chắc chắn sẽ có sự biến động mạnh. Đặc biệt, trong thời gian tới, khi hết thời hạn ưu đãi lãi suất của dự án do chủ đầu tư đứng ra kết hợp với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng, nhiều người mua nhà sẽ không có đủ tiền trả nợ ngân hàng cả gốc và lãi hàng tháng. Họ sẽ buộc phải bán tài sản. Trong bối cảnh thị trường chậm thanh khoản, việc giảm giá sâu để bán được hàng là rất yếu.

Tương tự, với các doanh nghiệp, khi các khoản vay không được trả nợ đúng hạn, đồng nghĩa với các dự án bất động sản được doanh nghiệp sử dụng làm tài sản đảm bảo tại các ngân hàng sẽ bị thu hồi, phát mãi tài sản. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ diễn ra làn sóng bán tháo ồ ạt, giá sẽ giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Anh Quê, khi các yếu tố cấu thành giá bất động sản liên tục tăng cao, trong dài hạn, giá bất động sản không thể giảm. Trong ngắn hạn, mức giảm giá chỉ ở một ngưỡng nhất định và mang tính thời điểm. Đây cũng chính là cơ hội để các nhà đầu, tư, khách hàng mua bất động sản với giá rẻ, chờ đợi chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.

Mặt khác, trước nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản Việt Nam hiện nay đang rất cao so với thu nhập người dân, ông Quê cho rằng, giá bất động sản chỉ đang khá cao so với thu nhập người dân hiện nay chứ chưa phải mức cao.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, thu nhập người dân Việt Nam hiện nay thống kê chưa chuẩn xác vì lương danh nghĩa và thu nhập thực tế rất khác nhau. Hơn nữa, người Việt Nam có tính tiết kiệm, lo cho con cháu, yêu thích và muốn được sở hữu bất động sản, vì vậy hầu hết trước 40 đều có nhà ở đối với đô thị, trước 35 tuổi đối với nông thôn.

Điều này có nghĩa, nhiều người trẻ làm việc 10 - 15 năm đã có tiền mua nhà ở. Hiện nay người giàu ngày càng trẻ. Với nền kinh tế mở, áp dụng công nghệ thông tin vào kinh doanh, thời gian mua nhà đang được thu hẹp lại.

Chính sự mong muốn sở hữu nhà ở, bất động sản rất lớn của người dân cũng là yếu tố khiến bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, giá khó giảm trong dài hạn, ông Quê nhấn mạnh.