Tìm giải pháp hồi phục thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1 - 2% nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Trong bối cảnh kiểm soát tín dụng, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã bị ảnh hưởng khá nhiều. Tỷ lệ bán trong quý II đến giữa quý III/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn, nhưng giá bán vẫn lập đỉnh.

Vấn đề kiểm soát tín dụng được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản thành phố kể từ đầu tháng 4/2022, khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản. Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc siết tín dụng là một động thái tích cực để giúp thị trường thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh siết tín dụng, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Khánh Trang cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khi đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tăng sẽ cân nhắc chuyển hướng sang phân khúc nhà ở bình dân, xã hội vốn đang bị sụt giảm nguồn cung, góp phần giúp cân bằng thị trường.
Tuy nhiên, động thái kiểm soát tín dụng cũng đang khiến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu chững lại. Vì khó tiếp cận tín dụng, nhiều nhà đầu tư cá nhân ngần ngại giao dịch, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý I/2022. Báo cáo mới nhất của Công ty cổ phần Bất động sản DKRA Việt Nam cho thấy, từ giữa quý II đến nay, thanh khoản bất động sản giảm tốc trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, đặc biệt là với căn hộ chung cư.

Ghi nhận ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), trong tháng 7 vừa qua, TP Hồ Chí Minh chỉ bán được 819 căn hộ chung cư thuộc rổ hàng mới, giảm một nửa so với tháng 6 và tháng 4 (lần lượt đạt 1.995 căn và 1.698 căn) đồng thời kém 7 lần so với mãi lực căn hộ hồi tháng 5 (bán được 5.928 căn). Tháng 7 cũng đánh dấu cột mốc tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường sơ cấp của TP Hồ Chí Minh xuống thấp nhất kể từ đầu năm nay.

Ghi nhận ở thị trường thứ cấp, giá chào bán bất động sản cũng như thanh khoản trong tháng 7/2022 đều trên đà giảm, phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. Nhiều dự án có kế hoạch chào bán ra thị trường đều không ghi nhận kết quả bán hàng tích cực. Theo đó, có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ đều không vượt qua mức 50% nguồn hàng, nhiều dự án còn ghi nhận tỷ lệ tiêu chỉ ở mức 30-40%.

Nhiều chủ đầu tư cũng cho hay, số lượng khách đã xuống tiền đặt cọc mua trước đó thay đổi quyết định, không chuyển sang ký hợp đồng mua bán gần đây tăng khá nhiều khiến doanh nghiệp phải hoãn lại kế hoạch mở bán tập trung theo dự kiến.

Có những dự án từng ghi nhận thanh khoản nổi bật ở các tháng đầu năm cũng xác nhận tỷ lệ bán hàng đi xuống so với các tháng trước đó. Thậm chí có dự án đã chạy thị trường từ đầu tháng 6, nhưng đến hiện tại chỉ ghi nhận tỷ lệ giao dịch chưa đến 30%, phải “đóng rổ” hàng chờ chuyển biến tích cực hơn mới có kế hoạch mở bán tiếp.
DKRA Việt Nam giải thích, thanh khoản bất động sản yếu dần ở các phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp cho thấy phản ứng tâm lý phòng thủ của người mua nhà trước áp lực từ việc kiểm soát tín dụng và sự e ngại về diễn biến vĩ mô không hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới, khiến nhiều nhà đầu tư dù tích lũy đủ tài chính mua nhà vẫn chọn quan sát và không xuống tiền tại thời điểm này, còn người có nhu cầu ở thực lo khó tiếp cận vốn vay.

Việc thanh khoản thị trường giảm cũng đã tác động trực tiếp đến mặt bằng giá của thị trường bất động sản sơ cấp, khiến giá bán tăng mạnh, nhiều lần thiết lập đỉnh giá mới. Theo báo cáo của DKRA Vietnam, giá căn hộ mới tung ra thị trường sơ cấp tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất rơi vào loại hình căn hộ cao cấp, giá bán trên 50 triệu đồng/m2.
Riêng ở phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán trong quý vừa qua đã tăng trên 553 triệu đồng/m2 so với đầu năm nay. Bình quân giá chào bán nhà liền thổ tại thành phố cũng tăng 25% so với quý đầu năm - mức tăng giá khá mạnh, đẩy các tài sản liền thổ lập “đỉnh” giá mới kể từ đợt đấu giá đất tại Thủ Thiêm cuối năm ngoái đến nay.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam, dự báo trong 6 tháng cuối năm, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng tác động mạnh vào tâm lý nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, chủ yếu là căn hộ chung cư. Do đó, thị trường nhà chung cư sẽ bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ trong nửa cuối năm.
Trước thực trạng trên, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây cho 4 ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản không nên quá trông đợi vào việc nới lỏng tín dụng mà nên tìm những phương án giúp giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng như: dịch chuyển sang nguồn vốn từ huy động trái phiếu, tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng…

Theo Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na TP Hồ Chí Minh, so với trước đây, các doanh nghiệp bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng như trên cả nước đã trưởng thành hơn rất nhiều cả về quy mô và quản trị. Các kênh huy động vốn hiện nay cũng rất đa dạng như: phát hành quyền mua cổ phiếu, bán theo tiến độ cho khách hàng, kêu gọi nguồn vốn nước ngoài… Do đó, theo ông Trạch, việc thị trường trầm lắng do thắt chặt tín dụng chỉ là tình trạng tạm thời, bởi nếu doanh nghiệp có dự án bất động sản có giá trị thực sẽ không lo thiếu tiền và không khó tiếp cận nguồn vốn.

Ông Trạch cho biết, trên thực tế, ở thời điểm hiện tại, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn là sử dụng các đòn bẩy nên sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Do đó, việc siết tín dụng là khó khăn nhưng cũng là cơ hội để chấn chỉnh thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn và năng lực phát triển vươn lên dẫn đầu trong thời gian tới.