Thời điểm vàng để thanh lọc danh mục địa ốc?

Không còn là cuộc chơi của sự hưng phấn đám đông, thị trường đang tái định giá ngắn hạn để thanh lọc những "con nghiện" đòn bẩy, nhường sân chơi cho những giá trị bền vững trước khi bước vào chu kỳ mới năm 2027.

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản bước vào nhịp điều chỉnh với thanh khoản suy giảm và áp lực tái định giá ngày càng rõ nét. Giới phân tích cho rằng đây là quá trình cần thiết để thiết lập mặt bằng tăng trưởng bền vững hơn cho chu kỳ sau năm 2027.

Áp lực lớn nhất hiện đến từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng lên vùng 12-13,5%/năm, tiệm cận đỉnh cũ năm 2022. Chi phí vốn leo thang khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp buộc phải cơ cấu danh mục, thậm chí chấp nhận cắt lỗ để giảm áp lực tài chính.

Song song đó, quá trình điều chỉnh địa giới hành chính và định hình “TP.HCM mới” cũng khiến thủ tục pháp lý và mặt bằng giá đất xuất hiện độ trễ đáng kể.

Trong bối cảnh ấy, thị trường chứng kiến sự phân hóa ngày càng mạnh giữa các khu vực.

Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thanh khoản với hơn 34.700 căn hộ giao dịch trong năm 2025 — mức cao nhất nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, lực cầu chủ yếu tập trung ở vùng ven, nơi giá bán dao động quanh 50-60 triệu đồng/m2.

Ngược lại, khu vực nội đô đã tiến sát vùng giá 100 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án hạng sang vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Giá bán leo thang đang tạo áp lực lớn lên nhóm khách hàng trung lưu — động lực chính của thị trường nhà ở.

Tại TP.HCM, thanh khoản tiếp tục trầm lắng khi mặt bằng giá căn hộ nội thành vượt xa khả năng hấp thụ thực tế. Dòng tiền hiện mang tâm lý phòng thủ, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ bảng giá đất mới và các thay đổi hành chính.

Trong khi nội đô chững lại, dòng vốn bắt đầu dịch chuyển mạnh ra khu vực vệ tinh — nơi hạ tầng đang trở thành yếu tố quyết định cuộc chơi.

Sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 hay các tuyến kết nối liên vùng đang tạo cú hích cho hàng loạt đại đô thị vùng ven. Đồng Nai, Bình Dương và Nhơn Trạch trở thành những điểm nóng mới nhờ mặt bằng giá mềm hơn và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Các dự án gắn với hạ tầng thực tế, khả năng khai thác dân cư thật bắt đầu ghi nhận thanh khoản cải thiện rõ rệt, thay vì chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng như giai đoạn trước.

Sự phân hóa cũng diễn ra mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Nhóm có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất sạch và tiến độ triển khai ổn định đang chiếm ưu thế. VHM tiếp tục dẫn đầu doanh số bán hàng nhờ chiến lược bán sỉ và hệ sinh thái đại đô thị quy mô lớn. KDH nổi bật với mô hình “xây xong mới bán”, giúp duy trì tiến độ bàn giao ổn định trong bối cảnh toàn ngành hụt hơi về thi công.

Trong khi đó, NLG được đánh giá tích cực nhờ chiến lược hợp tác vốn ngoại và tập trung vào nhu cầu ở thực.

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính hoặc dòng tiền đầu cơ bắt đầu lộ rõ áp lực. PDR đang đẩy mạnh bán tài sản để tái cân đối tài chính, còn DXG tiếp tục đối mặt bài toán tái cấu trúc và áp lực mở bán.

Theo giới phân tích, chiến lược đầu tư cổ phiếu địa ốc năm 2026 đã thay đổi đáng kể. Thị trường không còn ưu tiên những mã tăng nóng theo sóng chu kỳ, mà chuyển sang chọn lọc doanh nghiệp dựa trên sức khỏe tài chính, năng lực triển khai và khả năng hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Thông điệp lớn nhất lúc này không nằm ở tốc độ tăng trưởng ngắn hạn, mà ở khả năng sống sót và duy trì biên lợi nhuận trong chu kỳ chi phí vốn cao kéo dài.