Thoái vốn tại Sudico (SJS): Sức hút quỹ đất

Phiên đấu giá trọn lô 36,3% cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư.

Tài chính Sudico trước thềm thoái vốn

Ngày 9/3, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố thông tin về phiên đấu giá hơn 41,7 triệu cổ phiếu SJS thuộc sở hữu của Tổng công ty Sông Đà. Theo đó, phiên đấu giá sẽ được tổ chức vào ngày 9/4/2022. Mức giá khởi điểm là 101.900 đồng/cổ phiếu. Như vậy, để sở hữu lô cổ phần tương ứng 36,3% vốn tại Sudico, nhà đầu tư sẽ phải chi tối thiểu 4.253 tỷ đồng.

Đáng chú ý, mức giá chào bán cả lô cao hơn thị giá trên sàn khoảng 15.000 đồng/cổ phiếu (giá đóng cửa phiên cuối tuần qua là 87.200 đồng/cổ phiếu). Mức giá này cũng cao hơn hẳn so với mức 80.000 đồng/cổ phiếu đưa ra trong đợt chào bán bất thành vào tháng 7/2021.

Sudico được thành lập năm 2003 và chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán vào năm 2006. Công ty có vốn điều lệ 1.148 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ sở hữu của cổ đông Nhà nước (Tổng công ty Sông Đà) là 36,35%. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản, tư vấn đầu tư…

Sudico từng là doanh nghiệp bất động sản nổi đình đám trên thị trường Hà Nội, nhưng một số năm gần đây trở nên mờ nhạt. Năm 2021, doanh thu của Công ty đạt 746 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 63,3 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tại thời điểm cuối năm 2021, nợ phải trả của Công ty lên đến 4.760 tỷ đồng, cao gấp 2 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ phải trả ngắn hạn là 3.473 tỷ đồng, chiếm 73% tổng nợ phải trả.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy, dòng tiền kinh doanh của Sudico năm 2021 âm 412 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái dương 61,5 tỷ đồng. Công ty đang phải đi vay ngắn hạn để trả các khoản nợ gốc. Cụ thể, trong tổng số tiền vay ngắn hạn là 1.166 tỷ đồng, Sudico dùng chi trả nợ gốc 644 tỷ đồng.

Tính đến ngày 31/12/2021,Sudico còn 3.582 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó chủ yếu ở Khu đô thị Nam An Khánh, với 3.508 tỷ đồng. Hiện Công ty còn chôn vốn ở khá nhiều dự án với tổng tài sản dở dang dài hạn tính đến hết năm 2021 là hơn 2.193 tỷ đồng. Trong đó, điển hình là dự án Hòa Hải - Đà Nẵng có chi phí kinh doanh dở dang hơn 1.164 tỷ đồng. Sudico đã từng chuyển nhượng dự án này cho Công ty Land Hà Hải vào năm 2017 nhưng sau đó xảy ra một số vấn đề và đơn phương chấm dứt hợp đồng và Công ty tiếp tục triển khai.

Ngoài ra, Sudico đang đọng vốn ở dự án Văn La- Văn Khê (532 tỷ đồng), dự án Tiến Xuân (154 tỷ đồng), dự án Khu đô thị Nam An Khánh mở rộng (108,8 tỷ đồng), dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì (176,3 tỷ đồng), dự án Khu đô thị Thịnh Lang - Hòa Bình (35,9 tỷ đồng), dự án Bắc Châu Giang, Phủ Lý, Hà Nam (21,2 tỷ đồng), dự án Khu du lịch sinh thái Sông Đà - Ngọc Vừng (37,8 tỷ đồng).

Sức hút của quỹ đất

Chia sẻ góc nhìn về đợt thoái vốn nhà nước tại Sudico, một chuyên gia tư vấn tài chính doanh nghiệp cho rằng, xét về góc độ thị trường, giai đoạn này khá ủng hộ cho việc thoái vốn nhà nước, đặc biệt là tại doanh nghiệp bất động sản, bởi cổ phiếu địa ốc đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư.

Xét về định giá của cổ phiếu, vị chuyên gia này cho rằng, chỉ tiêu tài chính chưa phản ánh hết tiềm năng của doanh nghiệp bất động sản.

Định giá của cổ phiếu bất động sản nằm ở câu chuyện quỹ đất, giá trị tương lai và giá trị kỳ vọng của nhà đầu tư vào doanh nghiệp đó. Trên sàn chứng khoán, một số doanh nghiệp kinh doanh khá bết bát, nhưng cổ phiếu vẫn tăng mạnh vì nhà đầu tư nhìn vào quỹ đất.

Vị này cũng lý giải về việc Tổng công ty Sông Đà đưa ra mức chào bán cao hơn lần thất bại trước. Theo đó, mức giá cũ 80.000 đồng/cổ phiếu có thể do yếu tố thị trường thời điểm đó thấp, xét lợi thế về đất thời điểm đó lấy tham chiếu thấp, nhưng giờ đây, những biến số đó đã chuyển dịch, mặt bằng giá đất đã tăng mạnh so với giữa năm ngoái.

Theo công bố thông tin trên website của doanh nghiệp, Sudico hiện có quỹ đất lớn tập trung ở Khu đô thị mới Nam An Khánh, với quy mô 288,8 ha. Trong đó 15,3 ha trong dự án khu vực xã An Khánh được quy hoạch làm khu dịch vụ cho các hộ dân bị thu hồi đất. Tổng diện tích đất quy hoạch cho xây dựng khu đô thị mới là 189,7 ha.

Ngoài ra, Công ty còn sở hữu dự án Khu chung cư cao cấp, dịch vụ hỗn hợp - Dự án khu đô thị Nam An Khánh quy mô 33,68 ha; Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Sông Đà - Ngọc Vừng (Vân Đồn- Quảng Ninh) quy mô 39 ha; Dự án khu đô thị Tiến Xuân - Lương Sơn - Hòa Bình quy mô 1.400 ha; Khu nhà ở Văn La - Văn Khê quy mô 12 ha.

Các dự án này đều được Sudico đưa vào kế hoạch đẩy mạnh triển khai trong năm nay.

Sudico cho biết, năm nay, Công ty tập trung tìm kiếm cơ hội đầu tư để M&A hoặc hợp tác đầu tư 1, 2 dự án mới; hoàn chỉnh dứt điểm các thủ tục pháp lý tại các dự án Khu đô thị Tiến Xuân, Khu du lịch sinh thái Sông Đà - Ngọc Vừng, dự án Khu nhà ở Văn La, Khu đô thị Hòa Hải- Đà Nẵng để triển khai công tác đầu tư.

Với dự án Khu đô thị Tiến Xuân, sẽ giải trình với UBND TP. Hà Nội, huyện Quốc Oai, Thạch Thất về việc thu hồi quyết định giao đất của dự án; làm việc với UBND Hà Nội để được cho phép thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án, song song việc lập quy hoạch phân khu đô thị Hòa Lạc.

Với dự án Khu du lịch sinh thái Sông Đà- Ngọc Vừng, Công ty làm việc với tỉnh Quảng Ninh về thủ tục pháp lý để tiếp tục được triển khai đầu tư xây dựng, tổ chức kinh doanh khai thác dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng tại dự án. Dự án Hòa Hải - Đà Nẵng, sẽ hoàn thành phê duyệt quy hoạch 1/500, triển khai các thủ tục pháp lý khác.

Khu đô thị Nam An Khánh vẫn là dự án trọng điểm của Sudico. Năm nay, Công ty hoàn thành công tác thu hồi và giao đất trụ sở Viện Hóa học và khu gia đình Bộ Tư lệnh hóa học; hoàn thành thi công, tổ chức nghiệm thu đưa vào sử dụng các căn còn lại của dự án Vista Lago; hoàn thành thi công và triển khai kinh doanh dự án Casa Mila.

Dự án nhà ở thấp tầng giai đoạn 1 sẽ hoàn thành thi công bàn giao đưa vào sử dụng các căn còn lại. Các dự án nhà ở cao tầng điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 trên từng lô đất, lập dự án đầu tư.

Hội đồng quản trị Sudico đã thông qua Nghị quyết về kế hoạch kinh doanh năm 2022 với doanh thu hợp nhất đạt 951 tỷ đồng, lợi nhuận 150 tỷ đồng, tương ứng tăng lần lượt 27% và 137% so với thực hiện của năm 2021.

Việc bán trọn lô cổ phần được vị chuyên gia này đánh giá là một thuận lợi, bởi nhà đầu tư đã mua đều muốn có mức độ chi phối doanh nghiệp.

Trước thềm thoái vốn Nhà nước, Sudico cũng đã có thông báo của Trung tâm Lưu ký chứng khoán Việt Nam về việc giảm tỷ lệ sở hữu nhà đầu tư nước ngoài tối đa của mã chứng khoán SJS từ 50% xuống còn 13,3479% kể từ ngày 1/3/2022.

Dù công bố đối tượng tham gia đấu giá gồm tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội và cá nhân trong, ngoài nước, nhưng với động thái “thắt” room cổ đông ngoại, có thể suy đoán, đối tượng tham gia mua lô cổ phần của SJS chắc chắn là nhà đầu tư trong nước.