MỚI

Thiệp giáng sinh độc lạ

#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường đặt Novaland, Khang Điền "lên bàn cân"

Dưới áp lực chi phí leo thang, Novaland, Khang Điền cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân não: vừa phải duy trì tiến độ triển khai dự án, vừa buộc siết chặt kỷ luật chi phí để bảo toàn biên lợi nhuận.

Sau chuỗi trầm lắng kéo dài giai đoạn 2022–2024, thị trường bất động sản đang dần tìm lại nhịp phục hồi và được kỳ vọng bước vào pha mở rộng trong các năm 2026–2027. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới không mở ra trong điều kiện “dễ thở”. Trái lại, doanh nghiệp địa ốc phải vận hành trong một mặt bằng chi phí cao hơn rõ rệt, nơi tiền sử dụng đất, chi phí vốn và rủi ro hấp thụ đều đồng loạt gia tăng, nhất là khi giá bán đã neo ở vùng cao. Trong bối cảnh đó, chi phí đầu vào không còn là biến số nền, mà trở thành thước đo trực diện phản ánh mức độ chuẩn bị, năng lực tài chính và khả năng triển khai thực chất của từng doanh nghiệp.

Dù cùng chịu tác động từ mặt bằng chi phí mới của thị trường, mỗi doanh nghiệp bất động sản lại đối diện với những bài toán khác nhau. 

Theo báo cáo Triển vọng 2026 – Ngành bất động sản dân cư của MBS Research, giai đoạn 2026–2027 được đánh giá là chu kỳ mở rộng mới nhờ động lực từ đầu tư hạ tầng, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ và kênh vốn từng bước khơi thông. Tuy nhiên, đi kèm triển vọng là những rủi ro chi phí đáng lưu ý: tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá mới, lãi suất cho vay nhích lên so với giai đoạn đáy, trong khi khả năng hấp thụ có thể chịu sức ép khi mặt bằng giá bán tăng nhanh hơn thu nhập.

Trong cấu trúc chi phí dự án, tiền sử dụng đất tiếp tục là biến số lớn nhất. Việc các địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, hướng tới tiệm cận giá thị trường, đã thiết lập một “nền chi phí” mới cho các dự án triển khai từ năm 2026 trở đi. Dữ liệu MBS cho thấy tại nhiều tuyến đường trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2024–2025 tăng mạnh so với chu kỳ trước, qua đó đẩy chi phí đầu vào lên mặt bằng cao hơn và thu hẹp dư địa biên lợi nhuận.

Song song, chi phí vốn cũng bắt đầu phát tín hiệu đảo chiều. Từ cuối năm 2025, một số ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay tăng khoảng 0,5% với các khoản vay mới, trong khi thời gian hưởng lãi suất cố định có xu hướng rút ngắn. MBS dự báo lãi suất năm 2026 có thể cao hơn 2025 nhưng mức tăng không lớn. Dù vậy, với đặc thù triển khai dự án kéo dài, chỉ cần biến động nhỏ của lãi suất cũng đủ tạo thêm áp lực chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý hoặc giải ngân bị chậm.

Ở phía cầu, giá bán sơ cấp – nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM – đã tăng mạnh trong năm 2025, lần lượt khoảng 33% và 36% so với cùng kỳ, trong khi tổng lượng giao dịch chỉ cải thiện nhẹ. Mặt bằng giá cao khiến lực cầu trở nên chọn lọc hơn, đặc biệt với nhóm người mua ở thực có thu nhập trung bình. Trong bối cảnh đó, chi phí không còn là yếu tố “nằm sau báo cáo”, mà trực tiếp chi phối cách doanh nghiệp tổ chức triển khai dự án, quản trị dòng tiền và lựa chọn thời điểm tung sản phẩm ra thị trường.

Áp lực chung, bài toán riêng

So sánh bảng giá đất một số khu vực theo giai đoạn: Tiền sử dụng đất tăng cao từ lần điều chỉnh gần nhất (2024-2025), dự kiến 2026 không nhiều thay đổi

Dù cùng chịu tác động từ mặt bằng chi phí mới, mỗi doanh nghiệp bất động sản lại đối diện những bài toán khác nhau, tùy theo mô hình kinh doanh, trạng thái pháp lý dự án và cách thức triển khai. Dữ liệu của MBS cho thấy áp lực chi phí không phân bổ đồng đều, mà bộc lộ rõ ở từng “điểm nghẽn” riêng.

Với Khang Điền (KDH), sức ép tập trung vào đất đai và tiến độ pháp lý. Doanh nghiệp đang chuyển từ chiến lược triển khai tuần tự sang triển khai đồng thời nhiều dự án, nhằm mở rộng quy mô mở bán khi thị trường hồi phục. Tuy nhiên, cách tiếp cận này khiến chi phí đất và chi phí tài chính trở thành biến số nhạy cảm hơn. Trong bối cảnh bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, các dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc còn vướng giải phóng mặt bằng sẽ phải đối diện mặt bằng chi phí cao hơn. Với KDH, bài toán chi phí gắn chặt với khả năng xử lý pháp lý và đưa dự án vào đúng nhịp trước khi chi phí đất tiếp tục “đội trần”.

Với Phát Đạt (PDR), áp lực chi phí gắn với quá trình tái cơ cấu danh mục dự án. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, doanh nghiệp lựa chọn chuyển nhượng và hợp tác đầu tư để thu hồi dòng tiền, giảm áp lực vốn, thay vì mở rộng quỹ đất mới. Tuy nhiên, khi bảng giá đất mới phản ánh sát thị trường hơn, việc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính tại các dự án còn lại có thể khiến chi phí đầu vào gia tăng, đòi hỏi kỷ luật tiến độ và quản trị chi phí chặt chẽ hơn.

Trong khi đó, với doanh nghiệp môi giới như Đất Xanh Services (DXS), áp lực không nằm ở đất đai hay đầu tư dự án, mà tập trung vào chi phí vận hành và bán hàng. MBS nhận định giai đoạn 2026–2027 có thể chứng kiến nguồn cung lớn được đưa ra thị trường, mở ra cơ hội tăng doanh thu cho khối môi giới. Tuy nhiên, khi giá bán ở mức cao và lực cầu tăng chậm, doanh nghiệp buộc phải chi nhiều hơn cho marketing, bán hàng và duy trì hệ thống phân phối để đạt cùng một mức doanh thu. Bài toán của DXS vì vậy nằm ở khả năng kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ biên lợi nhuận trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.

Với Novaland (NVL), áp lực chi phí thể hiện rõ ở mối quan hệ giữa tiến độ pháp lý và khả năng kiểm soát chi phí đầu vào. Dù sở hữu quỹ đất lớn, nhiều dự án của doanh nghiệp vẫn bị ảnh hưởng bởi các vướng mắc pháp lý, khiến thời gian triển khai kéo dài hơn kế hoạch. Trong bối cảnh bảng giá đất mới có hiệu lực từ năm 2026 và chi phí vốn không còn rẻ, mỗi năm trì hoãn đồng nghĩa với chi phí đất đai và chi phí tài chính tiếp tục tích lũy.

Ở góc nhìn rộng hơn, với các doanh nghiệp có danh mục dự án quy mô lớn, việc tái sắp xếp danh mục thông qua chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư được xem là giải pháp để tập trung nguồn lực vào các dự án có khả năng triển khai sớm, qua đó hạn chế áp lực chi phí tích lũy theo thời gian. Trường hợp của Novaland cho thấy, trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng, bài toán kiểm soát chi phí không chỉ nằm ở giá đất hay lãi suất, mà cốt lõi nằm ở tiến độ tháo gỡ pháp lý và khả năng đưa dự án vào đúng nhịp vận hành.