Tăng trưởng "thấp hơn kỳ vọng" lại làm nên giá trị cổ phiếu BĐS

Cổ phiếu KDH điều chỉnh gần 9% từ đỉnh đầu tháng 9, chỉ tăng 6% từ đầu năm – kém xa VN-Index hơn 30%, trong khi khối ngoại liên tục bán ròng mạnh. Tuy vậy, với quỹ đất lớn, loạt dự án đang triển khai và định giá còn hấp dẫn, KDH vẫn được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Cổ phiếu bất động sản này tăng vỏn vẹn 6% từ đầu năm, bỏ lại phía sau mức tăng 30% của VN-Index, trong bối cảnh khối ngoại vẫn ồ ạt rút vốn.

Phiên sáng 26/9, cổ phiếu CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) giảm nhẹ 0,15% xuống 33.650 đồng/cp, khớp lệnh hơn 3,6 triệu đơn vị. Diễn biến này nối dài trạng thái dao động quanh vùng 33.000 – 34.000 đồng, sau giai đoạn tăng mạnh từ quý II.

So với đỉnh gần 37.000 đồng/cp đầu tháng 9, KDH đã điều chỉnh gần 9%. Tính từ đầu năm 2025, cổ phiếu chỉ tăng khoảng 6%, lép vế rõ rệt so với mức tăng hơn 30% của VN-Index. Điều này phản ánh sự thận trọng của dòng tiền, trong bối cảnh cổ phiếu bất động sản hồi phục nhưng vẫn chịu sức ép từ nguồn cung và pháp lý.

Trong khi giá cổ phiếu chững lại, khối ngoại lại giao dịch sôi động. Vietnam Investment Limited vừa đăng ký bán 9,29 triệu cổ phiếu KDH trong giai đoạn 30/9 – 29/10. Trước giao dịch, tổ chức này nắm 13,34 triệu đơn vị (1,189% vốn). Nếu bán hết, tỷ lệ sở hữu giảm còn 0,361%. Đáng chú ý, khối ngoại đã bán ròng 18/21 phiên gần đây, tổng cộng 20,3 triệu đơn vị, giá trị hơn 750 tỷ đồng – động thái được xem như chốt lời sau nhịp tăng hơn 50% từ đáy tháng 4, bất chấp định giá doanh nghiệp vẫn còn dư địa.

Theo VNDirect, cổ phiếu KDH vẫn được khuyến nghị khả quan, với giá mục tiêu 41.800 đồng/cp – cao hơn gần 25% so với thị giá hiện tại. Đơn vị này nhấn mạnh hệ số P/B của KDH hiện quanh 1,6x, thấp hơn mức trung bình 5 năm là trên 2x. Khi pháp lý bất động sản thông thoáng và thanh khoản thị trường cải thiện, khả năng KDH được định giá lại về vùng P/B 2.x là có cơ sở.

Về hoạt động kinh doanh, Khang Điền đang tập trung triển khai các dự án quy mô lớn. Trong năm 2025, dự án Gladia là điểm nhấn, đã được cấp chứng nhận BCA cho phép áp dụng mức giá bán cao hơn. Dự án mở bán từ tháng 9, phần lớn căn thấp tầng đã hoàn thiện, giúp doanh nghiệp sớm thu tiền và ghi nhận doanh thu. VNDirect ước tính Gladia sẽ đóng góp 65% lợi nhuận ròng năm 2025 và toàn bộ lợi nhuận 2026.

Trung hạn, Khang Điền sẽ phát triển hạ tầng giai đoạn 1 dự án Solina (13 ha, 500 căn thấp tầng) từ quý III/2025, dự kiến mở bán 2027. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 2 (89 ha) cũng được lên kế hoạch cho thuê từ 2027, mở hướng đi mới vào lĩnh vực KCN. Xa hơn, dự án Tân Tạo (329 ha, đã giải phóng 90% mặt bằng) được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chủ lực, bên cạnh các quỹ đất Phong Phú 2 (40 ha) và Bình Trưng Đông (18 ha).

Tổng thể, áp lực bán ròng và thoái vốn quy mô lớn từ khối ngoại có thể gây biến động ngắn hạn, nhưng với nền tảng quỹ đất vững, danh mục dự án đang triển khai cùng định giá còn hấp dẫn, KDH vẫn được đánh giá là cổ phiếu bất động sản có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.