Sự thật nào ẩn sau bức tranh lợi nhuận địa ốc?

Thị trường bất động sản 2025 bật dậy sau giai đoạn ‘hồi sức’, hàng loạt doanh nghiệp báo lãi tăng vọt nhờ dòng vốn và pháp lý thông thoáng. Nhưng đằng sau bức tranh sáng màu là sự phân hóa gay gắt, lợi nhuận bất thường và những rủi ro tiềm ẩn về vốn, pháp lý và thanh khoản

Pháp lý được khai thông, lãi suất duy trì ở vùng thấp và tín dụng dần nới lỏng đã tiếp thêm sức mạnh cho địa ốc. Niềm tin quay trở lại, các tập đoàn lớn ồ ạt ‘bung hàng’, vẽ nên bức tranh tăng trưởng đầy tham vọng cho thị trường

Gam sáng xen lẫn mảng tối

Pháp lý khơi thông, tín dụng dần nới lỏng, lãi suất duy trì ở vùng thấp giúp bất động sản trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Từ đầu quý II/2025, hàng loạt tập đoàn lớn như Vingroup, Vinhomes đồng loạt tuyên bố mục tiêu “thuận buồm xuôi gió”. Thực tế cũng phản ánh sự sôi động khi Vinhomes ghi nhận gần 48.000 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước, tăng 19% so với đầu năm; dự án Long An có hơn 2.000 căn nhà phố được đặt mua chỉ trong 24 giờ. Novaland sau giai đoạn “kẹt” pháp lý cũng tăng tốc bàn giao hơn 522 sản phẩm, trong khi TP.HCM cấp gần 1.300 sổ hồng, thắp lại niềm tin cho thị trường.

VEF trở thành tâm điểm khi doanh thu nửa đầu năm đạt 44.565 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế lên tới 15.250 tỷ đồng – con số chưa từng có trong ngành, nhờ chuyển nhượng một phần siêu dự án Vinhomes Global Gate tại Đông Anh. Nam Long, Đất Xanh, Văn Phú – Invest, TTC Land, BV Land hay Hoàng Huy cũng ghi nhận tăng trưởng “bằng lần” cả doanh thu và lợi nhuận.

Những con số ấy phác họa một bức tranh khởi sắc, song khi bóc tách, sự thật lại không hoàn toàn màu hồng. Sự phục hồi diễn ra không đồng đều: Novaland dù thu hẹp lỗ nhưng vẫn âm 666 tỷ đồng; Sunshine Homes lỗ 252 tỷ, còn nhiều tên tuổi như Phát Đạt, An Gia, C.E.O Group chỉ đạt doanh thu – lợi nhuận ở mức khiêm tốn do thiếu dự án bàn giao. Điều này cho thấy sự phân hóa gay gắt: doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý thông suốt, vốn mạnh sẽ dẫn đầu; phần còn lại vẫn loay hoay tháo gỡ nút thắt.

Những rủi ro âm ỉ

Không chỉ chênh lệch về đà phục hồi, một vấn đề nổi bật khác là cơ cấu lợi nhuận. Không ít doanh nghiệp dựa vào bán dự án, đánh giá lại tài sản hoặc khoản thu tài chính thay vì tăng trưởng từ lõi kinh doanh. Lợi nhuận đột biến này khó lặp lại, tiềm ẩn rủi ro dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều “tỷ lệ tăng trưởng bằng lần” thực chất dựa trên nền so sánh thấp năm 2024. TTC Land lợi nhuận tăng 48 lần nhưng chỉ đạt 32 tỷ đồng – con số quá nhỏ so với quy mô ngành.

Thanh khoản thị trường dù cải thiện nhưng chưa bền vững. Sức mua phụ thuộc lớn vào kỳ vọng pháp lý. Nếu tiến độ triển khai luật mới, đặc biệt Luật Đất đai sửa đổi, chậm trễ, niềm tin có thể bị bào mòn.

Cơ hội và thách thức đan xen

Theo giới phân tích, 2025 vẫn là năm bản lề với dư địa tăng trưởng lớn nhờ hàng loạt dự án quy mô khởi công, vốn tín dụng và trái phiếu được khơi thông. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là tính bền vững: doanh nghiệp phải chứng minh năng lực bằng việc tạo giá trị từ hoạt động cốt lõi thay vì sống nhờ lợi nhuận bất thường. Cuộc chơi cũng khốc liệt hơn khi nhiều tay chơi mới gia nhập, buộc các doanh nghiệp tái cấu trúc để giữ vị thế.

2025 vì vậy là bước ngoặt: một nửa sáng với sự phục hồi rõ nét, một nửa tối với những bất ổn âm ỉ. Doanh nghiệp nào tận dụng tốt chính sách và dòng vốn, củng cố nền tảng tài chính sẽ bứt phá. Ngược lại, nếu không xử lý tận gốc điểm yếu nội tại, sự hồi sinh sẽ chỉ thoáng qua – và thị trường có nguy cơ quay lại vòng xoáy cũ.