IPO Gelex Infrastructure: “Cánh tay hạ tầng” của GEX lộ diện

Thị trường IPO Việt Nam đang bước vào chu kỳ sôi động hiếm thấy: từ Vinpearl, TCBS, VPBankS, VPS đến HPA – HPG… Và ở mảng hạ tầng – khu công nghiệp, một cái tên đang thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư tổ chức: CTCP Hạ tầng Gelex – Gelex Infrastructure (GEI / Gelex Infra).

Ngày 25/11/2025, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã chính thức chấp thuận hồ sơ IPO 100 triệu cổ phiếu GEI, với giá khởi điểm 28.000 đồng/cp, quy mô huy động dự kiến khoảng 2.800–3.000 tỷ đồng, niêm yết HoSE trong giai đoạn cuối 2025 – nửa đầu 2026.

Đằng sau một “bản cáo bạch kỹ thuật” là một câu chuyện chiến lược khá rõ nét:

👉 GEI từ “holding hạ tầng – KCN – VLXD” đang bước sang giai đoạn tăng tốc với ba động cơ cùng lúc:

- Khu công nghiệp & không gian công nghiệp hiện đại

- Vật liệu xây dựng & tiện ích điện – nước

- Và mảng BĐS nhà ở thương mại mới được kích hoạt.

 

1. Hồ sơ IPO: Định giá không rẻ, nhưng đi kèm một “bản đồ tăng trưởng” khá cụ thể

Theo bản cáo bạch ngày 25/11/2025:

So với các “anh em” trong hệ sinh thái:

Về P/E dự phóng 2025 (dựa trên KQKD 9T 2025 + kế hoạch Q4/2025):

Nói cách khác, GEI đang được “định giá tương đối cao về P/E”, nhưng P/B lại nằm trong vùng chấp nhận được nếu đặt vào bối cảnh:

Quy mô tài sản & quỹ đất KCN lớn (hơn 6.000 ha).

Danh mục dự án đang được “nén” để bung ra giai đoạn 2026–2030.

Bắt đầu mở rộng sang BĐS nhà ở thương mại & NOXH, nơi biên lợi nhuận thường cao hơn hạ tầng KCN thuần túy.

GEI sử dụng mô hình định giá tổng hợp với:

60% trọng số NAV (tài sản ròng)

40% trọng số DCF (chiết khấu dòng tiền)

→ Tức là IPO không đơn thuần bán “tài sản quá khứ”, mà bán kỳ vọng dòng tiền tương lai, chủ yếu đến từ:

KCN Trấn Dương – Hòa Bình (Khu A) – Titan Hải Phòng

Danh mục KCN Long Sơn – Titan Corp

Và 2 dự án nhà ở Lê Lai – Cần Giờ.

 

2. Bức tranh tài chính: Gelex Infra đang “bứt tốc” trước thềm IPO

Báo cáo tài chính kiểm toán & cáo bạch cho thấy:

→ Tăng ~16,4% so với đầu năm

So sánh tương quan trong ngành KCN – hạ tầng:

IDICO (IDC): ~21.300 tỷ

Sonadezi (SNZ): ~22.100 tỷ

SIP: ~28.400 tỷ

Becamex: ~58.000+ tỷ

Kinh Bắc: ~66.000+ tỷ

📌 Nghĩa là, về quy mô tài sản, GEI đã ở nhóm “top tier” trên thị trường KCN/hạ tầng, chỉ đứng sau các “ông lớn” kỳ cựu như Kinh Bắc, Becamex.

Cơ cấu doanh thu 9T/2025:

Trong đó:

~3.201 tỷ từ cho thuê BĐS – hạ tầng KCN

~656 tỷ từ mảng nước sạch

→ Tăng ~91% YoY, tương đương ~90% LNST cả năm 2024, vượt mức 2023.

Kế hoạch 2025:

Doanh thu thuần: 15.445 tỷ

LNST: 1.502 tỷ

Sau 9 tháng, GEI đã hoàn thành:

65% kế hoạch doanh thu

66% kế hoạch lợi nhuận

📌 Đây là kiểu “setup tài chính” thường thấy trước thềm IPO:

Doanh nghiệp đẩy mạnh mở rộng tài sản, cải thiện lợi nhuận, tăng chất lượng tài sản tài chính, và chốt lại một năm "bản lề" để làm nền cho câu chuyện định giá.

 

3. Quỹ đất & M&A: GEI không chỉ “nhiều đất”, mà là “đất đang trong chu kỳ kích hoạt”

3.1. KCN & không gian công nghiệp

GEI sở hữu và quản lý:

M&A mạnh tay trong 2025:

(1) PXL – KCN Dầu khí Long Sơn (Bà Rịa – Vũng Tàu / Long Sơn – TP.HCM)

Tháng 2/2025: GEI chi 934 tỷ mua 93,4 triệu cp PXL

Nâng sở hữu lên 65%, trở thành công ty mẹ

Dự án KCN Long Sơn: 1.250 ha, tổng mức đầu tư giai đoạn 1 ~11.759 tỷ

(2) Titan Corporation & Titan Hải Phòng

15/9/2025: GEI nhận chuyển nhượng 49% Titan Corp từ GEX với giá 924 tỷ

Titan Corp là liên doanh với Frasers Property Vietnam

Sản phẩm không gian công nghiệp hiện đại với RBF (nhà xưởng xây sẵn) – RBW (nhà kho xây sẵn) – BTS (nhà xưởng/kho xây theo yêu cầu chuẩn LEED), tổng 5 dự án, 100 ha

Titan Hải Phòng được chấp thuận đầu tư KCN Trấn Dương – Hòa Bình (Khu A),

quy mô ~208 ha, vốn ~3.259 tỷ

(3) Mở rộng BĐS nhà ở & NOXH

Tháng 8/2025: VGC thành lập Vihoce Tiên Dương, triển khai Khu NOXH Tiên Dương 1 (Hà Nội) – 44,6 ha, vốn 9.300 tỷ, 3.530 căn hộ.

Tóm lại, quỹ đất KCN + IP logistics + NOXH đang được “kích hoạt đồng loạt” → tạo pipeline dự án khá dày cho giai đoạn 2026–2030.

 

4. BĐS nhà ở: “Mảnh ghép mới” trong câu chuyện tăng trưởng của GEI

Điểm nhấn quan trọng trong bản cáo bạch và trao đổi với NĐT:

(1) Dự án Lê Lai – Hải Phòng (GEI sở hữu 100%)

Quy mô: 13,6 ha

Vị trí: 226 Lê Lai, Hải Phòng

Đất được đấu giá thành công tháng 6/2025

Kế hoạch: Khởi công Q1/2026

(2) Dự án Cần Giờ – TP.HCM (GEI sở hữu 50%)

Quy mô: 29,8 ha

Hình thức: BCC

Đối tác phát triển: FDC (CTCP Ngoại thương & Phát triển Đầu tư TP.HCM)

Tháng 7/2025: GEI mua lại 50% lợi ích vốn & lợi nhuận từ Savico Service Corporation

Kế hoạch: Khởi công Q1/2026

Hai dự án này đánh dấu việc GEI bước ra khỏi vai trò thuần “hạ tầng – KCN – VLXD” để đặt chân vào mảng BĐS nhà ở thương mại – nơi biên lợi nhuận & tốc độ ghi nhận có thể đột biến hơn nếu thị trường thuận lợi.

Đây là lý do P/E của GEI được thị trường chấp nhận ở vùng 30–36x: nhà đầu tư đang trả tiền cho:

Dòng tiền KCN – VLXD ổn định

Và “quyền chọn tăng trưởng” từ BĐS nhà ở quy mô lớn tại Hải Phòng & Cần Giờ.

 

5. GEX, VGC, VIX: Ai hưởng lợi từ “trận đánh lớn” này?

GEX – Tập đoàn mẹ

Trước IPO: GEX nắm 79% GEI

Sau IPO: dự kiến còn 71%

Điều này có nghĩa:

GEX giảm áp lực vốn trực tiếp, chuyển một phần nhu cầu vốn sang GEI nhưng vẫn giữ quyền kiểm soát & hưởng trọn upside tăng trưởng của GEI

Về định giá, GEI IPO thành công sẽ là cơ sở để thị trường re-rate lại bộ đôi GEX – VGC, khi:

Giá trị quỹ đất & tài sản hạ tầng được “mark-to-market” tốt hơn

Cấu trúc tập đoàn rõ ràng hơn (Electric – Infrastructure tách bạch)

VGC – Công ty con chủ lực trong hệ sinh thái GEI

Hưởng lợi từ:

Chu kỳ KCN & VLXD

Dòng vốn & chiến lược mở rộng quỹ đất mới qua GEI

VGC vẫn được nhiều CTCK duy trì khuyến nghị MUA với kỳ vọng hưởng lợi kép từ:

Hạ tầng KCN + NOXH + VLXD

VIX – Tự doanh đang nắm GEI

VIX công bố đang nắm lượng lớn cổ phần GEI (giá gốc ~916 tỷ, giá hợp lý 960 tỷ)

Câu chuyện IPO GEI là một trong những động lực giúp P&L tự doanh VIX tăng mạnh, nằm trong top lãi tự doanh khi GEI niêm yết vào đầu năm 2026.

#IPO #GEI #GEX #VGC #KCN #HạTầng #BấtĐộngSản #ThịTrườngVốn #PhânTíchCổPhiếu #ĐịnhGiá #TáiCấuTrúc #IPO2026 #LongSơn #Haiphong