Hải Phát liệu đã vượt khó?

Tất toán lô trái phiếu 450 tỷ đồng, chuẩn bị mua lại trước hạn lô 350 tỷ đồng, hay mới đây nhất là sắp chi hơn 430 tỷ đồng để mua dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc (tỉnh Hòa Bình). Liệu HPX có thực sự đang hồi sức sau giai đoạn khó khăn?

“Vòng xoáy” tài sản bảo đảm

Theo dữ liệu từ HNX, lô trái phiếu HPXH2224001 trị giá 350 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, vừa được CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX) mua lại trước hạn vào ngày 30/12/2023, sớm hơn so với ngày đáo hạn theo kế hoạch là 12/01/2024. HPX thông báo mua lại trước hạn vào ngày 20/12/2023, nguồn tiền lấy từ hoạt động kinh doanh và nguồn vốn hợp pháp.

Trước đó không lâu, lô trái phiếu HPXH2123011 trị giá 450 tỷ đồng, lãi suất 10%, cũng được HPX đáo hạn ngày 24/12/2023.

Hay hội nghị trái chủ ngày 28/12/2023 đã thông qua việc giãn thời gian đáo hạn lô trái phiếu HPXH2124001 từ 36 tháng lên 42 tháng (từ 05/05/2024 thành 05/11/2024). Lô trái phiếu giá trị 650 tỷ đồng, đã được HPX mua lại 455 tỷ đồng trong hai năm đầu tiên.

Các diễn biến cho thấy doanh nghiệp đang cố gắng giảm áp lực nợ trái phiếu trước khi kết thúc năm 2023.

Hai lô trái phiếu đã đáo hạn nói trên ban đầu được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại lô TM-01, khu dân cư Cồn Tân Lập, phường Xương Huân, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và toàn bộ quyền tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp phát sinh từ hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng một phần dự án giữa HPX và Tổng CTCP Xuất Nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG), liên quan đến việc chuyển nhượng một phần dự án thuộc khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, TP. Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh có số 1045 ngày 06/12/2021 đối với lô trái phiếu 450 tỷ đồng và số 1150 ngày 31/12/2021 đối với lô 350 tỷ đồng.

Đến ngày 12/12/2023, HPX đăng ký tài sản bảo đảm mới cho hai lô trái phiếu này bằng toàn bộ số dư tiền gửi hiện có và sẽ có, cùng toàn bộ tiền lãi trên tài khoản thanh toán của HPX mở tại ngân hàng. Ngày 20/12, sau hội nghị với trái chủ, HPX bổ sung thông tin về số dư tiền gửi, gồm hơn 485 tỷ đồng bảo đảm cho lô trái phiếu 450 tỷ đồng và hơn 377 tỷ đồng bảo đảm cho lô trái phiếu 350 tỷ đồng.

Trước khi tất toán lô HPXH2123011 trị giá 450 tỷ đồng, HPX từng chậm thanh toán lãi kỳ thứ 5 sau khi chỉ có 29/31 trái chủ nhận được tiền đúng hạn, với lý do thị trường bất động sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng bị siết chặt, thanh khoản giảm ảnh hưởng đến dòng tiền thu từ các dự án, nên (đến ngày 24/03) Công ty chưa thể thu xếp đủ số tiền lãi.

Trường hợp tương tự cũng xảy ra với lô HPXH2224001 trị giá 350 tỷ đồng, với 33/34 trái chủ nhận tiền đúng hạn tại kỳ trả lãi thứ 5.

Quý 3/2023, doanh thu HPX giảm 59% so với cùng kỳ, còn hơn 301 tỷ đồng, chủ yếu do một số dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bàn giao nhà cho khách hàng nên không thể hạch toán doanh thu. Bên cạnh đó, giá bán các sản phẩm bất động sản trong năm 2023 cũng giảm nhiều so với năm trước. Sau cùng, HPX chỉ lãi gần 4 tỷ đồng, giảm tới 96%. Lãi ròng 9 tháng đầu năm giảm 54% còn gần 57 tỷ đồng.

Về dòng tiền, cuối quý 3/2023, dù đã cải thiện so với cùng kỳ nhưng lưu chuyển tiền thuần của HPX vẫn âm gần 100 tỷ đồng, kéo tụt lượng tiền và tương đương tiền chỉ còn hơn 46 tỷ đồng. Nguyên nhân chính do dòng tiền tài chính âm hơn 650 tỷ đồng, chủ yếu do phải trả nợ gốc vay hơn 837 tỷ đồng.

Tính đến cuối quý 3/2023, HPX đang lưu hành 7 lô trái phiếu, tổng giá trị khoảng 2,290 tỷ đồng, trong đó có 4 lô từng phải gia hạn thời gian đáo hạn.

Trong đó, hai lô nói trên gồm lô HPXH2123011 phát hành ngày 21/12/2021, kỳ hạn 12 tháng, đã được gia hạn thêm 12 tháng nữa, đến ngày 24/12/2023; lô HPXH2224001 phát hành ngày 11/01/2022, kỳ hạn 12 tháng, đến ngày 11/01/2023, nhưng đã được gia hạn thêm 12 tháng, đến ngày 12/01/2024. Cả 2 lô trái phiếu đều được gia hạn theo thỏa thuận với trái chủ ngày 21/07/2022.

Lô HPXH2123008 giá trị 250 tỷ đồng, phát hành ngày 26/10/2021, kỳ hạn 24 tháng, đã được gia hạn thêm 12 tháng, đến ngày 28/10/2024 theo thỏa thuận với trái chủ ngày 11/10/2023.

Còn lại lô HPX122018 giá trị 300 tỷ đồng, phát hành ngày 31/12/2018, kỳ hạn 36 tháng và lẽ ra đã đáo hạn ngày 31/12/2021, nhưng đã được gia hạn thêm 36 tháng, đến ngày 31/12/2024, theo thỏa thuận với trái chủ ngày 15/10/2020.

Ngày 21/12, HPX đồng loạt đăng ký giao dịch bảo đảm cho khoản vay 339 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm gồm quyền tài sản phát sinh từ hai hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, chuyển nhượng một phần dự án số 1150 có hiệu lực ngày 31/12/2023 và số 1045 có hiệu lực ngày 06/12/2023, giữa HPX và Vinaconex. Đây cũng là tài sản đảm bảo ban đầu cho hai lô trái phiếu 450 tỷ đồng và 350 tỷ đồng nêu trên.

Nguồn: Cục Đăng Ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp

Sau đó không lâu, ngày 25/12, HPX phải thay đổi thông tin tài sản đảm bảo do sai sót về ngày hiệu lực của 2 hợp đồng nói trên, từ 2023 thành 2021.

Nguồn: Cục Đăng Ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp

Như vậy, trong bối cảnh cần tiền để thanh toán lô trái phiếu 350 tỷ đồng, HPX thay đổi tài sản bảo đảm từ ban đầu là hợp đồng dự án thành số dư tiền gửi hơn 337 tỷ đồng, đồng thời sử dụng lại hợp đồng dự án đó để thế chấp cho khoản vay mới trị giá 339 tỷ đồng.

Khả năng HPX sử dụng hình thức hoán đổi tài sản bảo đảm để có thể vay số tiền mới, qua đó thanh toán ngược lại cho chính lô trái phiếu sắp đến hạn.

Thế chấp hàng loạt tài sản cho khoản vay chỉ 1 đồng

Một dấu hỏi khác được đặt ra là trong ngày 20/12/2023, HPX đăng ký 6 giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Bảo Việt (BaoVietBank) - chi nhánh Hà Nội, cho khoản vay chỉ có trị giá 1 đồng.

6 tài sản bảo đảm gồm toàn bộ vốn góp tại 3 công ty con, 1 khoản đầu tư vào đơn vị khác và 2 quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác, chuyển nhượng.

Cụ thể, toàn bộ vốn góp của HPX tại Công ty TNHH MTV Địa ốc Heritage Việt Nam trị giá 250 tỷ đồng; vốn góp của HPX tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang hơn 10 tỷ đồng; toàn bộ 5 triệu cp của HPX tại CTCP Hải Phát Thủ Đô trị giá 50 tỷ đồng; vốn góp của HPX tại Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Địa ốc Ruby hơn 1,000 tỷ đồng; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng hợp tác đầu tư số giữa HPX và CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC); quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng vốn góp giữa HPX và CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân.

Thời gian qua, điểm sáng của HPX có lẽ đến từ việc cổ phiếu này đã được Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) đưa ra khỏi diện cảnh báo từ ngày 03/11/2023, nhưng vẫn tiếp tục bị đình chỉ giao dịch.

Dự án thuộc khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên do Vinaconex làm chủ đầu tư. Diện tích gần 43.9 ha, trong đó gần 10.6 ha đất ở, xây 375 căn liên kế, 372 căn shophouse và 35 căn biệt thự.

Tổng vốn đầu tư 1,154 tỷ đồng, từ vốn tự có, vốn vay và huy động khác của chủ đầu tư. Dự án dự kiến đưa vào sử dụng trong năm 2023, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thể hoàn thành.

Phối cảnh dự án khu dân cư đô thị tại Km3, Km4 phường Hải Yên, TP. Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh