“Đọc vị” dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”

Luật pháp quy định doanh nghiệp phải góp vốn sở hữu ở mức 20%/tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất 20 ha và 15% với dự án trên 20 ha. Tuy nhiên, có vô vàn cách để doanh nghiệp không góp một xu nào trên thực tế nhưng hồ sơ vẫn đáp ứng các điều kiện này và được phía ngân hàng cấp tín dụng để triển khai.

Không ít doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết đã sử dụng “trăm phương ngàn kế” để tạo vốn ảo, đối phó với các quy định của pháp luật, từ đó thâu tóm dự án. Những xảo thuật trong việc chứng minh vốn thuộc sở hữu còn được những doanh nghiệp này sử dụng trong suốt quá trình làm thủ tục giao đất, vay vốn, huy động vốn dưới hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu để thực hiện dự án.

Tháng 6 năm 2022, thị trường tài chính rúng động khi Bộ Tài chính công bố danh sách 20 doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất năm 2021 và quý 1/2022. Đáng chú ý trong đó, 10 doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn gấp 5 lần vốn chủ sở hữu. Cá biệt, có những doanh nghiệp nợ trái phiếu gấp 30 lần và 47 lần vốn chủ sở hữu. Song, danh sách trên chỉ là phần nổi của tảng băng.

“UNG NHỌT” TÍCH TỤ NHIỀU NĂM

Trên thực tế, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch. Thông qua các chỉ số tài chính mà giới phân tích nắm được đã cho thấy năng lực trả nợ và đòn bẩy tài chính đa phần ở ngưỡng nguy hiểm khi gặp sự cố thanh khoản dòng tiền.

Nhiều doanh nghiệp tăng vốn điều lệ lên một cách thần tốc nhưng không cần thiết phải góp vốn bằng tiền mặt hay tài sản mà chỉ bằng một vài thủ thuật kế toán; hạch toán đối ứng phần “tài sản” không tồn tại, như phải thu khác, ủy thác đầu tư cho cá nhân/tổ chức, ứng tiền trước theo hợp đồng công việc ngụy tạo. Vụ việc FLC Faros là một ví dụ điển hình về việc tăng vốn thần tốc thông qua các bút toán khống.

Kết quả phân tích dữ liệu từ báo cáo tài chính riêng lẻ năm 2021 của 260 công ty bất động sản chưa niêm yết của FiinRatings cho thấy, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp này hiện ở mức lên tới 9,7 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 3,4 lần.

Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tương tự giai đoạn 2011-13, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011. Chuyên gia cho rằng, đây là ung nhọt sau nhiều năm các doanh nghiệp bất động sản lạm dụng đòn bẩy tài chính, “tay không bắt giặc”.

Pháp luật đất đai hiện hành có quy định về điều kiện của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ có quy định điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: “a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác."

Khi chứng minh năng lực tài chính, trước hết, các nhà đầu tư phải xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư (vốn thuộc chủ sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động).

Để chứng minh vốn thuộc sở hữu, doanh nghiệp đã hoạt động trên 01 năm phải có báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của doanh nghiệp và thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định tại Thông tư 200/2014/TT-BTC và Luật Kế toán 2015.

Riêng báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, kể cả chi nhánh doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, công ty cổ phần có tham gia niêm yết và kinh doanh trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp khác có vốn nhà nước trên 50% bắt buộc phải được kiểm toán theo quy định tại Nghị định 105/2014/NĐ-CP về kiểm toán độc lập và quy định tại Thông tư số 64/2004/TT-BTC.

Một cán bộ chuyên thu hồi công nợ ở một ngân hàng lớn cho biết, việc quy định “có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên” dường như chỉ để trong ngăn kéo bàn.

Đối với doanh nghiệp mới thành lập cần giấy xác nhận số dư tài khoản tiền gửi của doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại.

Cuối cùng, chủ đầu tư phải chứng minh khả năng huy động vốn. Khả năng huy động vốn vay được thể hiện qua văn bản cam kết của tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác cho vay để đầu tư dự án. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, kiên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Dĩ nhiên, chủ doanh nghiệp không thể tự làm việc này, mà phải có sự tiếp tay của nhiều bên: người môi giới/bên cung cấp dịch vụ chứng minh năng lực tài chính; đội ngũ kế toán, kiểm toán; nhân viên tín dụng ở các ngân hàng; đến các cơ quan nhà nước có trách nhiệm trực tiếp trong việc thẩm định, chấp thuận đầu tư.

Một cán bộ chuyên thu hồi công nợ ở một ngân hàng lớn cho biết, việc quy định “có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên” dường như chỉ để trong ngăn kéo bàn. Bởi chưa từng có một dự án nào bị cơ quan quản lý soi kỹ xem doanh nghiệp đó có đáp ứng các con số “20%”, “15%” nói trên hay không. Và, trên thực tế, dù kiểm tra thời điểm này thì tài khoản có tiền nhưng chỉ vài ngày sau số tiền đó đã trôi sang tài khoản khác để được sử dụng vào mục đích khác.

Thế nên, tại Hội Nghị Tín dụng bất động sản vừa qua, lãnh đạo cấp cao Ngân hàng Nhà nước đã thốt lên: ở đây có những doanh nghiệp quản lý vận hành tới 50 dự án trong cùng một thời điểm.

MUA ĐƯỢC CẢ GIẤY CHỨNG MINH VỐN CHỦ SỞ HỮU

Chia sẻ với VnEconomy, một nhân viên ngân hàng cho biết không khó để mua một giấy cam kết cấp tín dụng có điều kiện của các ngân hàng để chứng minh khả năng huy động vốn. Tuy nhiên, dịch vụ chứng minh vốn chủ sở hữu thì phải làm ở bên ngoài, chi phí khoảng 0,2% số tiền cần chứng minh.

Hiện, các bên cung cấp dịch vụ có 2 cách chứng minh năng lực tài chính cho doanh nghiệp là xác nhận số dư tài khoản doanh nghiệp hoặc hợp đồng tiền gửi doanh nghiệp...