Doanh nghiệp cao su nào hưởng lợi từ làn sóng chuyển đổi sang đất khu công nghiệp?

Trước bối cảnh tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp phía Nam đã ở mức cao, việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp khiến giá đền bù đất trồng cây cao su dự kiến tăng đáng kể từ năm 2025, nhiều doanh nghiệp trong ngành cao su đã đề ra chiến lược cho quá trình chuyển đổi này.

Quỹ đất cao su rộng lớn

Diện tích cao su Việt Nam tập trung tại khu vực Đông Nam bộ. Trong đó, 3 tỉnh trồng cao su tự nhiên lớn gồm Bình Phước, Bình Dương và Tây Ninh, chiếm hơn 50% tổng diện tích cả nước và gần 60% tổng sản lượng mủ cao su cả nước.

GVR giữ vai trò kiểm soát nhiều doanh nghiệp ngành cao su có quỹ đất lớn đang niêm yết như Cao su Phước Hòa (PHR), Cao su Đồng Phú (DPR), Cao su Tân Biên (RTB) hay Cao su Bà Rịa (BRR), bên cạnh nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết như Công ty TNHH MTV Cao su Đồng Nai, Công ty TNHH MTV Cao su Dầu Tiếng, Công ty TNHH Cao su Phú Riềng. Không quá khó để thấy quỹ đất cao su của GVR vượt trội so với phần còn lại.

Theo thống kê của người viết về quỹ đất của một số doanh nghiệp ngành cao su tại Việt Nam, GVR đứng đầu với hơn 373 ngàn ha tổng diện tích vườn cây cao su, bao gồm hơn 259 ngàn ha trong nước, chủ yếu ở vùng Đông Nam bộ và Tây Nguyên; còn lại gần 114 ngàn ha ở nước ngoài, phân bổ tại Campuchia và Lào.

Quỹ đất cao su của một số doanh nghiệp ngành cao su đang niêm yết (Đvt: ha)

Bao gồm diện tích cao su khai thác, tái canh và kiến thiết cơ bản

Nguồn: Người viết tổng hợp tại thời điểm 31/12/2023

Động lực chính cho phát triển khu công nghiệp

Trong giai đoạn 2021-2030, nguồn cung các khu công nghiệp (KCN) phía Nam phần lớn từ đất cao su. Theo quy hoạch KCN tại tỉnh Đồng Nai, diện tích KCN được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sử dụng đất cao su chuyển đổi đạt 6,760ha (chiếm 91% tổng diện tích) đến 2025 và 2,000ha giai đoạn 2025-2030 (chiếm 48% tổng diện tích). Còn tại các tỉnh Đông Nam bộ khác như Bình Dương, Bình Phước và Bà Rịa - Vũng Tàu, lần lượt ước đạt 3,084ha, 2,994ha và 3,933ha đến năm 2025.

Việc chuyển đổi đất cao su sang KCN sẽ giúp tạo nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%.

Với vai trò là doanh nghiệp đầu ngành, GVR dẫn đầu về quy mô trong xu hướng giảm diện tích trồng cao su để chuyển đổi một phần thành đất KCN. Tại ĐHĐCĐ bất thường 2024, ông Đỗ Hữu Phước - Phó Tổng giám đốc GVR chia sẻ: "Tập đoàn đang xây dựng đề án quy hoạch KCN trên các tỉnh Đông Nam bộ, gồm 3 tỉnh đã được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch là Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Phước, cùng 2 tỉnh Bình Dương và Đồng Nai đang được thông qua tại hội đồng thẩm định quốc gia, với tổng diện tích đất chuyển đổi xấp xỉ 25 ngàn ha".

Trong các đơn vị thành viên của GVR, có thể kể đến PHR với KCN Tân Lập 1, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt diện tích 200ha cho giai đoạn 2021-2030; KCN Bắc Đồng Phú mở rộng diện tích 317ha và Nam Đồng Phú mở rộng 480ha của CTCP KCN Bắc Đồng Phú; KCN Bắc Đồng Phú (giai đoạn 3) diện tích 400ha và Nam Đồng Phú (giai đoạn 2) diện tích 900ha được bổ sung mới cho giai đoạn 2021-2030, cũng thuộc CTCP KCN Bắc Đồng Phú.

Quy hoạch các KCN tại các tỉnh phía Nam chuyển đổi từ đất trồng cây cao su

Nguồn: Báo cáo ngành bất động sản KCN tháng 3/2024 của SSI Research

Giá đền bù đất trồng cây cao su dự kiến tăng kể từ 2025

Theo quyết định ngày 15/01/2024 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quy định về giá bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh năm 2024, đơn giá bồi thường quy định theo thời gian từ cây mới trồng cho đến cây từ 6 năm trở lên. Riêng cây từ 6 năm trở lên được xếp thành 3 loại A, B, C tương ứng với năng suất mủ khô mỗi cây, sẽ có đơn giá từ 373,000 đến 527,000 đồng/cây.

Nguồn: UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, hiệu lực từ ngày 25/01/2024

Tại tỉnh Bình Dương, theo Quyết định ban hành ngày 13/04/2023 quy định về giá bồi thường, hỗ trợ tài sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh, cây cao su (mật độ tối đa 555 cây/ha) có đơn giá bồi thường tăng dần từ 117,300 đồng/m2 đến 440,600 đồng/m2, tương ứng với từ năm thứ nhất đến năm thứ 7 trở đi (thời kỳ kinh doanh).

Nguồn: UBND tỉnh Bình Dương, hiệu lực thi hành từ ngày 01/05/2023

Tại tỉnh Đồng Nai, theo quyết định ban hành ngày 28/09/2022, mức giá bồi thường thấp nhất là 1,000 đồng/cây cao su khi di dời cây cao su giống trong bầu; trong khi đó, cây cao su được xác định độ tuổi từ 11-20 năm có mức giá bồi thường cao nhất là 432,000 đồng/cây. Riêng đối với vườn ươm và vườn nhân giống cây cao su có mức bồi thường lần lượt 8,000 đồng/m2 và 42,000 đồng/m2.

Nguồn: UBND tỉnh Đồng Nai, hiệu lực từ ngày 08/10/2022

Chi phí đền bù đất trồng cây cao su bao gồm 2 thành phần. Thứ nhất là giá bồi thường cây cao su thực hiện theo quy định của UBND tỉnh; thứ hai là phần hỗ trợ gồm hỗ trợ tài sản trên đất, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc và hỗ trợ đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng với người có đất bị thu hồi. Xét về cơ cấu, chi phí hỗ trợ chiếm tỷ lệ 70-80%.

Theo Luật đất đai sửa đổi được áp dụng từ năm 2025, đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 4 phương pháp gắn với giá giao dịch thị trường. Theo SSI Research phân tích, phương pháp thu nhập là phù hợp nhất, gồm 3 yếu tố là doanh thu từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; chi phí khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gửi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng Nhà nước nắm giữ trên 50%.

Chi phí đền bù đất trồng cây cao su dự kiến tăng 30-50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi.

Cơ sở định giá trên sẽ là căn cứ tính tiền đất phải nộp cho Nhà nước tại các dự án KCN, giúp quá trình chuyển giao mặt bằng từ các doanh nghiệp cao su sang các nhà phát triển KCN nhanh chóng hơn so với trước đây (thông thường kéo dài 3-5 năm).

Giá trị đền bù đất trên cây cao su dự kiến cho giai đoạn 2025-2030

Nguồn: SSI Research

Thực tế, xác định tiền bồi thường không phải là điều có thể thực hiện nhanh chóng và dễ dàng. Về vấn đề tiền bồi thường khi chuyển đổi đất cao su sang KCN, Chủ tịch GVR Trần Công Kha cho biết, đất cao su thuê của Nhà nước theo hình thức thuê hàng năm, do đó không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường tài sản trên đất, chi phí đầu tư còn lại vào đất và hỗ trợ khác. Mức bồi thường hỗ trợ còn tùy thuộc vào từng địa phương, nên không có giá cụ thể.

Còn vấn đề lộ trình chuyển đổi, ông Kha cho hay, việc này phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan; từng dự án có lộ trình nhất định và chưa xác định được thời gian cụ thể.

Quan sát cho thấy, biên lợi nhuận các doanh nghiệp cao su chủ yếu diễn biến cùng chiều với giá cao su tự nhiên, điển hình như GVR với biên lợi nhuận gộp sụt giảm giai đoạn 2017-2020 khi giá cao su giảm và được cải thiện sau khi giá cao su tăng trở lại. Tuy nhiên, cũng có những giai đoạn mảng KCN tác động đáng kể đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp cao su. Điển hình là trường hợp của PHR với biên lợi nhuận gộp có xu hướng tăng chủ yếu trong giai đoạn 2017-2023 nhờ ghi nhận doanh thu một lần từ KCN. DPR cũng có diễn biến tương tự.

Ngoài ra, biên lợi nhuận sau thuế của PHR và DPR đột biến kể từ năm 2018 nhờ nhận hỗ trợ bồi thường đất từ việc chuyển giao đất cho UBND phát triển KCN.

Biên lợi nhuận của các doanh nghiệp cao su giai đoạn 2017-2023 (Đvt: %)

Nguồn: VietstockFinance