MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Doanh nghiệp bất động sản 2026: Thay đổi để tồn tại là điều bắt buộc

Hôm qua mình đã có bài viết nhận định về tình hình chung của các ngành bất động sản xoay quanh câu chuyện pháp lý để tối ưu nhất tốc độ hoàn hiện dự án. Hôm nay mình gửi tới cả nhà thêm góc nhìn cá nhân của mình về chiến lược kinh doanh của những ông lớn trong ngành đã có sự thay đổi để có thể tồn tại và trở lại với đường đua tăng trưởng như quãng thời gian trước Covid.

Mọi người thử nhìn vào bức tranh thị trường cuối năm 2025, sẽ không còn thấy những bánh vẽ hay những lời hứa hẹn về tương lai 10 năm sau. Thay vào đó, sẽ thấy "tiền tươi thóc thật", thấy công trường sáng đèn và thấy những chiến lược "lột xác" ngoạn mục từ bộ tứ quyền lực: Khang Điền, Vinhomes, Nam Long và Phát Đạt - những cái tên top đầu với những dự án bất động sản miền Nam.

1. Khang Điền (KDH): Từ "Quý ông từ tốn" thành "Kẻ đi săn tốc độ"

Giới đầu tư lâu năm thường gọi Khang Điền là "Vua pháp lý" với phong cách làm ăn cực kỳ chắc chắn, đôi khi là… có phần chậm chạp. Họ thường làm xong hạ tầng, xây xong nhà, cầm sổ đỏ rồi mới bán. An toàn nhưng xoay vòng vốn chậm.

Tuy nhiên, cuối năm 2025, chúng ta thấy một Khang Điền rất khác. Doanh thu 9 tháng đầu năm tăng 132%, lợi nhuận tăng 35% không phải là con số ngẫu nhiên. Nó đến từ sự thay đổi tư duy: Chuyển từ "tuần tự" sang "tổng lực".

Dự án Gladia by The Waters là minh chứng rõ nhất. Không còn chờ đợi hoàn hảo 100%, KDH đã tung hàng ngay khi đủ điều kiện pháp lý để đón dòng tiền cuối năm. Việc bán bay 50% giỏ hàng chỉ trong thời gian ngắn cho thấy họ đã "đánh hơi" thấy mùi tiền từ nhu cầu ở thực rất nhanh. Chưa kể, cái bắt tay với Keppel Land tại Thủ Đức không còn là tin đồn trên giấy, mà đã chuyển thành những công trường ngàn tỷ. KDH đã rũ bỏ lớp áo thận trọng để trở thành một tay đua thực thụ, tận dụng tối đa lợi thế "sạch" của mình để chiếm lĩnh thị phần khi các đối thủ khác còn đang lo gỡ vướng pháp lý.

2. Vinhomes (VHM): "Anh cả" và cuộc viễn chinh ra vùng biên

Nếu ai đó nghi ngờ về sức hấp thụ của thị trường, hãy nhìn vào con số mục tiêu doanh thu 180.000 tỷ đồng của Vinhomes năm 2025. Đây là con số khổng lồ, thể hiện sự áp đảo tuyệt đối.

Nhưng điều thú vị không nằm ở con số, mà nằm ở cách họ tạo ra con số đó. Khi quỹ đất trung tâm Hà Nội và TP.HCM trở nên chật chội và đắt đỏ, Vinhomes đã thực hiện một cuộc "viễn chinh" chiến lược. Những cái tên thương mại mới toanh như Vinhomes Golden City (Hải Phòng) hay Vinhomes Green City (Long An) không chỉ là dự án, chúng là những "thành phố" thực sự.

Vinhomes không bán nhà, họ bán một hệ sinh thái sống. Chiến lược "cuốn chiếu" – bán phân khu này lấy tiền nuôi phân khu kia – vẫn được áp dụng, nhưng ở quy mô lớn hơn nhiều. Đặc biệt, việc đánh mạnh vào Long An – cửa ngõ miền Tây – cho thấy tầm nhìn của VHM về hạ tầng giao thông kết nối trong 5 năm tới. Họ đang đi trước thị trường một bước, biến những vùng đất "khỉ ho cò gáy" thành máy in tiền.

3. Nam Long (NLG): Cú "Unlock" tài sản để đời

Nam Long có lẽ là cái tên gây bất ngờ nhất vào dịp cuối năm. Con số doanh số tháng 10/2025 đạt hơn 9.293 tỷ đồng (kỷ lục lịch sử) đã khiến cả thị trường phải ngước nhìn.

Chiến lược của Nam Long giai đoạn này có thể gói gọn trong từ khóa: "Unlock" (Mở khóa).

Hãy nhìn Elyse Island (trước đây là Paragon Đại Phước). Đây là "của để dành" mà Nam Long đã ôm ấp nhiều năm. Thay vì tiếp tục chờ đợi, họ quyết định bung ra ngay khi thị trường ấm lên, định vị lại phân khúc hạng sang để tối ưu hóa lợi nhuận. Song song đó, việc bán vốn dự án Izumi City cho Tokyu là một nước đi tài chính sắc sảo. Nó mang về một cục tiền mặt khổng lồ ngay trong Quý 4, giúp làm đẹp báo cáo tài chính và quan trọng hơn là bơm máu cho các hoạt động thi công. Nam Long đang chứng minh rằng: Có đất là một chuyện, nhưng biết biến đất thành tiền đúng thời điểm mới là đẳng cấp của nhà phát triển chuyên nghiệp.

4. Phát Đạt (PDR): Hồi sinh từ tro tàn nợ nần

Nếu phải chọn một doanh nghiệp có sức sống mãnh liệt nhất, tôi chọn Phát Đạt. Từ vị thế một doanh nghiệp lao đao vì trái phiếu, PDR đã thực hiện một cú "lật kèo" ngoạn mục.

Chiến lược của họ rất thực dụng: Bán sỉ để nuôi bán lẻ. Thương vụ bán 80% dự án Thuận An 1 & 2 cho đối tác Nhật để thu về 3.000 - 4.000 tỷ đồng là một quyết định đau nhưng cần thiết. Nó giúp PDR xóa sạch nợ, làm sạch bảng cân đối kế toán.

Khi gánh nặng nợ nần được trút bỏ, PDR lập tức quay lại đường đua với dự án Bắc Hà Thanh (Bình Định) để kiếm dòng tiền bán lẻ hàng ngày. Cách PDR vừa M&A mở rộng quỹ đất, vừa bán bớt tài sản để cân đối dòng tiền cho thấy sự linh hoạt đáng kinh ngạc của ban lãnh đạo. Họ không còn "găm đất chết" nữa, mà biến mọi tài sản thành dòng chảy tài chính linh hoạt.

👉Nhìn lại toàn cảnh, năm 2025 đánh dấu sự kết thúc của kỷ nguyên "đầu cơ bằng niềm tin". Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới với luật chơi mới: Luật chơi của năng lực thực thi.

Các doanh nghiệp "sống sót" và đang trỗi dậy như Khang Điền, Vinhomes, Nam Long hay Phát Đạt đều có điểm chung:

Mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập, và cơ hội trong năm 2026 không còn dành cho những ai mua theo tin đồn. Đây là lúc phải 'đãi cát tìm vàng': Chỉ nên xuống tiền vào những chủ đầu tư có năng lực triển khai thật, pháp lý sạch và quan trọng nhất là quỹ đất giá vốn thấp đã tích lũy từ trước. Ai nắm được 'thóc thật' trong kho, người đó mới làm chủ cuộc chơi giá bán."