DIC Corp (DIG) chật vật giải bài toán khai thác quỹ đất

Sở hữu quỹ đất lên tới 8.000 ha, song Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng – DIC Corp (mã DIG) nhiều năm nay chật vật giải bài toán khai thác quỹ đất.

Nhiều dự án triển khai chậm, vướng lùm xùm pháp lý

Thông tin từ DIC Corp cho biết, ước tính 3 quý đầu năm, Công ty đạt khoảng 180 tỷ đồng lợi nhuận, tương đương 13% kế hoạch năm.

Không quá khó hiểu khi lợi nhuận 3 quý cách xa mục tiêu lợi nhuận cả năm trong bối cảnh kế hoạch triển khai và bán hàng của các dự án bị đình trệ vì giãn cách. Trong khi đó, năm nay, Công ty lại đặt mục tiêu lợi nhuận tăng trưởng đột biến, với 1.444 tỷ đồng trước thuế, tăng 60% so với mức thực hiện trong năm 2020.

Từ nhiều năm nay, Công ty vẫn chật vật với việc giải bài toán khai thác lợi thế quỹ đất. DIC Corp được biết đến là một trong những nhà phát triển bất động sản sở hữu quỹ đất lớn nhất Việt Nam, với tổng quỹ đất lên tới hơn 8.000 ha, trải dài trên nhiều tỉnh, thành phố, từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Hậu Giang… ở phía Nam cho tới Vĩnh Phúc, Hà Nam… ở ngoài Bắc.

Dù lợi nhuận giai đoạn 2015 - 2020 liên tục tăng trưởng, nhưng so với các doanh nghiệp khác về khả năng khai thác quỹ đất và chuyển hóa thành lợi nhuận như Vingroup, Khang Điền, Novaland, Nam Long… thì DIG Corp thể hiện mức thấp hơn nhiều.

Tính bền vững trong hoạt động kinh doanh của DIC Corp cũng không được giới chuyên gia phân tích đánh giá cao, khi lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động kinh doanh âm nặng liên tục trong nhiều năm, ngoại trừ năm 2018 với số dương 430,58 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu tài sản ngắn hạn, thường xuyên duy trì ở mức trên 90%.

Dòng tiền kinh doanh âm nặng kể từ 2015 trở lại đây một mặt thể hiện việc DIC Corp đang đẩy mạnh hoạt động đầu tư nhằm tận dụng lợi thế từ các quỹ đất sẵn có, nhưng mặt khác cũng đặt ra quan ngại về khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh thuần của doanh nghiệp.

Đến thời điểm này, Công ty chưa ra báo cáo tài chính quý III/2021, nhưng số liệu kỳ báo cáo gần nhất cho thấy, tại thời điểm cuối tháng 6/2021, Công ty có gần 4.400 tỷ đồng hàng tồn kho.

Công ty thuyết minh đang triển khai 11 dự án bất động sản lớn, nhỏ, có thể kể tới như dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Khu du lịch đô thị sinh thái Đại Phước, Khu phức hợp Cap Saint Jacques và một số dự án ở Hậu Giang, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Giá trị tồn kho tập trung tại dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, với hơn 2.100 tỷ đồng, chiếm tới gần phân nửa hàng tồn kho của Công ty.

Mặc dù là dự án trọng điểm và được Ban lãnh đạo DIC Corp kỳ vọng sẽ góp phần giúp kết quả kinh doanh của Công ty nhảy vọt, nhưng khó khăn dai dẳng trong đền bù giải phóng mặt bằng khiến tiến độ triển khai dự án bị chậm.

Trong khi đó, dự án được coi là “dấu ấn tiên phong” của DIC Corp trong các bản báo cáo thường niên từ 2015 trở lại đây là Khu đô thị Đại Phước tại cù lao Ông Cồn, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đang thuộc diện bị xem xét sai phạm trong việc chuyển hàng trăm héc-ta đất công tại dự án cho doanh nghiệp nước ngoài bằng hình thức liên doanh hồi tháng 5/2021 vừa qua.

Hồi giữa tháng 6/2021, một dự án khác của Công ty là Khu trung tâm Chí Linh, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã có ý kiến của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ ngành liên quan rà soát hồ sơ, thủ tục, quá trình triển khai do chậm trễ thực hiện.

Dự án này được phê duyệt đầu tư từ năm 1996 nhưng đến nay vẫn trong tình trạng dang dở. Ngoài ra, trong quá trình triển khai, chủ đầu tư từng bị khách hàng tố chậm trễ giao đất và vi phạm hàng loạt quy định về đầu tư xây dựng các dự án thành phần.

Áp lực tài chính đè nặng

Đầu năm 2020, DIC Corp đã thực hiện tái cấu trúc tập đoàn, mở rộng hoạt động kinh doanh sang bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh việc thành lập công ty con quản lý mảng kinh doanh này, Công ty đã chi cả ngàn tỷ đồng đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 bùng phát đã ngăn trở kế hoạch của Công ty.

Ngoài dự án Khu du lịch Đại Phước đang gặp bế tắc , DIC Corp đang phải lùi kế hoạch với dự án Khu du lịch hồ sinh thái Ba Hang (DIC Star Wonder World Hà Nam).

Ngoài dự án Khu du lịch Đại Phước đang gặp bế tắc nêu trên, DIC Corp đang phải lùi kế hoạch với dự án Khu du lịch hồ sinh thái Ba Hang (DIC Star Wonder World Hà Nam).

Đây là dự án do Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển xây dựng Hà Nam (DIC Hà Nam) làm chủ đầu tư và được DIC Corp sáp nhập trở lại Tập đoàn từ đầu năm 2021 sau khi mua lại toàn bộ vốn góp của các cổ đông khác.

Trở lại với hoạt động kinh doanh của DIC Corp, báo cáo tài chính soát xét bán niên cho thấy, tới cuối tháng 6/2021, Công ty ghi nhận hơn 2.088 tỷ đồng tại khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn.

Tuy nhiên, việc các dự án chậm tiến độ bàn giao do thủ tục pháp lý và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, Công ty khó có thể kịp ghi nhận khoản doanh thu trả trước này vào báo cáo tài chính cuối năm.

Với việc chỉ thực hiện được khoảng 13% sau ba phần tư chặng đường của năm, chính lãnh đạo DIC Corp cũng thừa nhận, kế hoạch lợi nhuận năm nay là áp lực rất lớn đối với Ban lãnh đạo Công ty. Kỳ vọng của Ban lãnh đạo DIC Corp là lợi nhuận quý IV/2021 có thể được bù đắp từ hoạt động chuyển nhượng dự án cấp 2 cho các đối tác.

Một điểm nữa nhà đầu tư cũng cần lưu ý tại DIC Corp là lượng tiền mặt và tương đương tiền tương đối thấp.

Tới cuối tháng 6/2021, lượng tiền mặt và tương đương tiền, bao gồm cả giá trị đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn của DIC Corp chỉ đạt hơn 440 tỷ đồng (tương ứng 3,5% tổng tài sản) và không đủ để thanh toán các khoản nợ vay ngắn hạn có giá trị hơn 910 tỷ đồng. Điều này cũng phần nào lý giải cho việc Công ty đang tiếp tục phình to cơ cấu vay nợ nhằm đảm bảo nguồn tiền vận hành doanh nghiệp.