Địa ốc chưa phục hồi đồng đều, chọn ai?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa dưới áp lực lãi suất cao, Chứng khoán MB (MBS) đánh giá VRE, DXG và CII là ba cổ phiếu nổi bật nhờ sở hữu những động lực tăng trưởng riêng từ bán lẻ, phát triển dự án và hạ tầng.

Theo MBS, thị trường chưa bước vào chu kỳ phục hồi đồng đều khi sức mua vẫn chịu ảnh hưởng bởi chi phí vốn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quỹ đất tốt, dự án trọng điểm và hưởng lợi từ đầu tư công vẫn có cơ hội tạo khác biệt trong giai đoạn 2026–2027.

Thị trường bất động sản chưa bước vào chu kỳ phục hồi đồng đều. Lãi suất cao vẫn cản trở nhu cầu mua nhà và tỷ lệ hấp thụ. Tại miền Bắc, đặc biệt Hà Nội, sức cầu suy yếu sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh. Tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn khi thành phố bước vào giai đoạn tái định hình không gian đô thị với quy hoạch mới và hệ thống hạ tầng giao thông thay đổi. Ngược lại, bất động sản phía Nam đã xuất hiện tín hiệu phục hồi từ cuối 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền dịch chuyển từ Hà Nội.

Triển vọng phân khúc và vai trò hạ tầng dài hạn

Phân khúc căn hộ được đánh giá có triển vọng tích cực hơn do nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, trong khi phân khúc thấp tầng chịu áp lực lớn hơn từ kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn có thể bị ép nếu nguồn cung tăng nhanh. Vai trò dài hạn của hạ tầng giao thông, hệ thống metro và đường sắt liên vùng có thể mở rộng không gian đô thị và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản trong nhiều năm tới. Tuy nhiên, tác động thường cần thời gian để phản ánh vào sức mua thực tế.

VRE: Chuyển đổi mô hình kinh doanh trung tâm thương mại

Vincom Retail (VRE) đang chuyển dịch từ mô hình trung tâm thương mại truyền thống sang hướng "One-stop Shoptainment" kết hợp mua sắm, giải trí và trải nghiệm. Mô hình này nhằm kéo dài thời gian lưu trú khách hàng và thúc đẩy chi tiêu trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển nhanh. VRE dự kiến đưa Vincom Plaza Đan Phượng vào vận hành năm 2026, mở thêm hai trung tâm thương mại năm 2027 và tiếp tục mở rộng tại các tổ hợp Global Gate, Green Paradise. Hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng được kỳ vọng đóng góp mạnh hơn từ năm 2027 với bàn giao Royal Island và Golden Avenue.

DXG: Tăng trưởng từ hai dự án trọng điểm

Đất Xanh (DXG) dựa triển vọng vào hai dự án chính là Gem Sky World và The Privé. The Privé được xem là động lực tăng trưởng trong giai đoạn 2025-2026 với nhu cầu căn hộ còn khan hiếm tại TP.HCM. Giá bán bình quân dự kiến khoảng 120-130 triệu đồng/m2 với biên lợi nhuận gộp ước tính 60%. Đợt mở bán đầu tiên khoảng 250 căn đã tiêu thụ hết, đợt thứ hai khoảng 220 căn được dự báo đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 90%. Giai đoạn 2026-2027, lợi nhuận DXG chủ yếu từ bàn giao hai dự án này, hỗ trợ chuẩn bị nguồn lực cho các dự án dài hạn.

CII: Hưởng lợi từ đầu tư công và phát triển Thủ Thiêm

CII được đánh giá có khả năng hưởng lợi từ các doanh nghiệp xây lắp, hạ tầng hoạt động theo hình thức PPP trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh. TP.HCM dự kiến tổ chức đấu giá 5 lô đất tại Thủ Thiêm trong năm 2026, có thể hỗ trợ quá trình tái định giá quỹ đất của CII. Doanh nghiệp có thể hưởng lợi đồng thời từ backlog xây lắp tăng trưởng và quỹ đất tích lũy với giá vốn tương đối thấp, tạo điểm nhấn trong bối cảnh thị trường phân hóa.