Cơ hội đầu tư nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN) liệu có còn mang đến cơ hội cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, với bối cảnh tích cực của dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng?

Theo các chuyên gia đánh giá, bất động sản (BĐS) khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang hấp dẫn dòng vốn FDI nhờ mức chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực. Theo đó, nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp ở Việt Nam cũng được hưởng lợi.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI tiếp tục là động lực thúc đẩy tăng trưởng. Trong nửa đầu năm 2024, FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD (13,1%) và FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD (tăng 8,2%). Bắc Ninh vươn lên dẫn đầu cả nước về thu hút đầu tư nhờ dự án sản xuất linh kiện bán dẫn của Amkor tăng vốn thêm 1,07 tỷ USD.

Nhóm cổ phiếu BĐS KCN vì vậy cũng được đánh giá có nhiều cơ hội. Đó trước hết là cổ phiếu IDC - Tổng Công ty IDICO hiện có 10 KCN đang hoạt động với diện tích thương phẩm còn lại có thể cho thuê là 554ha tại KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn.

IDC có kế hoạch cho thuê 145ha trong năm nay. Công ty vừa được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Tân Phước 1 tại tỉnh Tiền Giang với quy mô 470ha trong tháng 6/2024 và dự kiến có thể bắt đầu cho thuê từ cuối 2025. Công ty đang ghi nhận doanh thu cho thuê đất theo cả 2 phương pháp là hằng năm và 1 lần và đang trong quá trình chuyển đổi từ hằng năm sang một lần.

SIP - Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, cổ phiếu triển vọng trong nhóm, thuộc một trong những công ty phát triển KCN niêm yết lớn nhất miền Nam. Diện tích thương phẩm có thể cho thuê cỉa SIP hơn 1.000ha tại 4 KCN ở Tây Ninh, Tp.HCM và Đồng Nai. Công ty cho thuê khoảng 20-40ha/năm và dự kiến có thể tăng lên khi các dự án hạ tầng giao thông như sân bay quốc tế Long Thành và Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài đi vào hoạt động. Kế hoạch cho thuê đất 2024 là 47ha tăng 153%. SIP ghi nhận doanh thu cho thuê đất theo phương pháp phân bổ hằng năm nên kết quả kinh doanh tăng trưởng ổn định qua các năm và ít bị ảnh hưởng bởi biến động dòng vốn đầu tư vào các KCN so với các chủ đầu tư khác.

Cũng giống như IDC, SIP là một trong những số ít công ty được Bộ Công Thương cấp phép xây dựng trạm biến áp 110kV để phân phối điện trực tiếp đến khách thuê trong KCN. Do đó, biên lợi nhuận phân phối điện của SIP cao hơn các chủ đầu tư KCN khác. SIP có 4 trạm biến áp với tổng công suất 567 MVA. Công ty đang vận hành gần 50 MWp điện mặt trời áp mái với BLNG trên 40% và dự kiến đầu tư thêm 8 MWp mỗi năm

BCM - Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC), có 7 KCN với tổng diện tích hơn 4.700ha tại tỉnh Bình Dương, chiếm hơn 30% thị phần tỉnh Bình Dương và 3,5% thị phần toàn quốc. Công ty còn khoảng 848ha diện tích thương phẩm còn lại có thể cho thuê. KCN Cây Trường là dự án trọng điểm trong thời gian tới và dự kiến sẽ bắt đầu cho thuê từ 2025. BCM nắm 49% VSIP – công ty BĐS KCN đứng đầu Việt Nam với 15 KCN thành lập có tổng diện tích hơn 7.500ha và 5,6% thị phần toàn quốc.

Tính đến Quý 2/2024, giá thuê đất khu vực phía Bắc đạt 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại tăng 4,5% trong khi khu vực phía Nam đạt 173 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Dự kiến giá thuê trong giai đoạn 2024-2026 tiếp tục tăng trưởng 3-7%/năm. Tỷ lệ lấp đầy khu vực phía Bắc đạt khoảng 83% tăng 0,4%, trong khi tỷ lệ lấp đầy khu vực phía nam tăng lên 92% tăng 6,5%.

Hiện giá thuê nhà xưởng tăng 1,9% ở miền Bắc và 1% ở miền Nam, đạt gần 4,9 USD/m2/tháng trong Quý 2/2024. Giá thuê nhà kho giảm 1% ở miền Bắc và tăng 2% ở miền Nam, đạt khoảng 4,5-4,6 USD/m2/tháng. Dự kiến giá thuê sẽ tăng nhẹ 0-3,5%/năm trong giai đoạn 2024-2026.

Đánh giá về quỹ đất BĐS KCN cho thấy, hiện tại quỹ đất còn lại có thể cho thuê không còn nhiều, đặc biệt là khu vực phía Nam do đó các công ty đang tích cực mở rộng tìm kiếm quỹ đất mới, trong đó lợi thế nghiêng về các công ty có đất cao su được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp như Tập đoàn cao su Việt Nam (GVR), Cao su Phước Hòa (PHR) hoặc các doanh nghiệp đã thu hút các tập đoàn quốc tế lớn trong nhiều năm qua như Kinh Bắc (KBC), Viglacera (VGC) và IDICO (IDC).

Có thể nói, hoạt động đầu cơ đất đai và tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến chi phí đền bù tăng mạnh, quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, có thể đẩy giá cho thuê đất KCN tiếp tục tăng. Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng cũng là một yếu tố thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam.

Theo CBRE Việt Nam, dự án đường Vành đai 4 Hà Nội, đường Vành đai 3 TPHCM và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (dự kiến hoàn thành 2025), sân bay quốc tế Long Thành (dự kiến hoàn thành 2026), cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng (dự kiến hoàn thành 2027)… là những cơ sở hạ tầng quan trọng dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản KCN trong thời gian tới. Qua đó, là cơ sở cho việc đặt kỳ vọng vào nhóm cổ phiếu BĐS KCN.