Bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp năm 2023

Bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản khu công nghiệp tiếp tục là “bông hoa đẹp nhất” khi hầu hết doanh nghiệp ngành này đều có kết quả kinh doanh quý 4/2023 tăng trưởng ấn tượng, nhiều doanh nghiệp lãi tăng gấp nhiều lần.

Trong năm 2023 vừa qua, nhiều thông tin tích cực với lợi thế hấp dẫn từ làn sóng dịch chuyển đầu tư và kỳ vọng thúc đẩy tăng cường hợp tác đầu tư từ các hoạt động ngoại giao kinh tế của Chính phủ và các địa phương của Việt Nam góp phần không nhỏ vào thành công ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN).

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến cuối năm 2023, cả nước có 416 KCN đã thành lập. Tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 89.2 ngàn ha, tăng 1.5% so với cùng kỳ. Diện tích đất KCN đã cho thuê đạt 51.8 ngàn ha, tăng gần 6%, tỷ lệ lấp đầy 58%. Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy hơn 72%.

Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36.6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng lần lượt 32% và 3.5% so với năm trước. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4.67 tỷ USD, chiếm hơn 12.7%, tăng gần 5%.

Động lực lãi khủng từ đâu?

Theo thống kê từ VietstockFinance, 27 doanh nghiệp bất động sản KCN trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX, UPCoM) đã công bố BCTC quý 4/2023 đều không có doanh nghiệp nào thua lỗ. Cụ thể, 19 doanh nghiệp lãi tăng (chiếm 70%), 3 doanh nghiệp lỗ chuyển lãi và 5 giảm lãi.

Danh sách tăng trưởng cho thấy có đến chục doanh nghiệp lãi tăng bằng lần trong năm qua. Riêng quý 4/2023, Becamex IDC (BCM) nổi cộm nhất khi mảng kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư đem về doanh thu hơn 4,670 tỷ đồng, cao gấp 20 lần cùng kỳ và chiếm 90% doanh thu thuần; lãi ròng đạt 2,051 tỷ đồng, gấp 36.4 lần cùng kỳ. Đây là quý BCM có lãi ròng cao nhất kể từ khi niêm yết trên HOSE vào năm 2020.

Cuối năm 2023, Becamex IDC chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị - nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương, TP. Thủ Dầu Một cho Công ty TNHH Sycamore, thuộc CapitaLand. Dự án có quy mô gần 20ha, giá trị chuyển nhượng là 5,085 tỷ đồng.

Trên bảng cân đối kế toán cho thấy, vào ngày 31/12/2023, Becamex IDC còn khoản thu ngắn hạn của Sycamore gần 2,776 tỷ đồng. Như vậy, phía Sycamore khả năng chỉ mới thanh toán một phần tiền sau khi nhận chuyển nhượng dự án.

CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (UPCoM: VRG) cũng có quý lãi kỷ lục từ khi lên sàn năm 2014, khi thu về 198 tỷ đồng, gấp 4.3 lần cùng kỳ. VRG cho biết, quý 4, công ty ghi nhận 90% giá trị của 2 hợp đồng về cho thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng tại KCN Cộng Hòa, Chí Linh theo phương pháp hạch toán doanh thu 1 lần.

Quý 4, nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến gấp 7.5 lần cùng kỳ, lên hơn 92 tỷ đồng, từ thương vụ hợp tác với CTCP Dầu khí Đầu tư Khai thác Cảng Phước An (PAP), lãi chuyển khoản đầu tư tại CTCP Cà phê Olympic từ công ty liên kết sang đầu tư khác và cổ tức từ CTCP Thương mại và Xây dựng Phước Tân (công ty liên kết) đã giúp cho Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (HOSE: TIP) đạt gần 103 tỷ đồng lãi ròng, gấp 2.4 lần cùng kỳ. Đây cũng là quý có lãi ròng cao nhất từ khi TIP niêm yết trên HOSE năm 2016.

Doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu của CTCP Long Hậu (HOSE: LHG) trong quý 4 tăng 140%, đạt hơn 76 tỷ đồng, giúp Long Hậu thu về gần 62 tỷ đồng lãi sau thuế, tăng 90%.

Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp khác có lãi ròng tăng bằng lần như Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà (SDU) hơn 300 tỷ đồng, gấp 18.4 lần cùng kỳ; Khu công nghiệp Hiệp Phước (HPI) hơn 37 tỷ đồng, gấp 7 lần; Sonadezi Giang Điền (SZG) 48 tỷ đồng, gấp 3.9 lần; Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, SNZ) 250 tỷ đồng, gấp 3.5 lần; Tổng Công ty IDICO - CTCP (IDC) gần 551 tỷ đồng, gấp 2.67 lần và Becamex IJC (IJC) 76 tỷ đồng, gấp 2.3 lần.

Những doanh nghiệp “nhạt màu” nhất

Kinh doanh tệ nhất trong kỳ là CTCP Đầu tư Đức Trung (DTI) khi lãi quý 4 chỉ đạt hơn 63 triệu đồng, giảm 94%. DTI cho biết, nguyên nhân do thị trường bất động sản đóng băng, công ty đưa ra các chính sách kích cầu làm chi phí phát sinh lớn, khiến lợi nhuận giảm.

Xếp ngay sau là CTCP Đầu tư Khu Công nghiệp Dầu khí Long Sơn (PXL), cũng chỉ lãi gần 46 triệu đồng, giảm 70%.

Quý 4, lãi ròng của Đầu tư và Phát triển Nhà Số 6 Hà Nội (HD6) đạt hơn 13 tỷ đồng, giảm 12%, do tổng các khoản chi phí của doanh nghiệp trong kỳ đồng loạt tăng, lên 46 tỷ đồng, gấp 4.5 lần cùng kỳ. Đây là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận của HD6 sụt giảm.

Ngoài ra, còn 2 doanh nghiệp khác cũng có lãi ròng giảm trong quý 4 là CTCP Xây dựng Số 3 Hải Phòng (HC3) gần 11 tỷ đồng, giảm 25% và CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp Thương mại Củ Chi (CCI) gần 5 tỷ đồng, giảm 65%.

Trái ngược với quý 4/2022, trong quý 4/2023, có 3 doanh nghiệp từ lỗ sang lãi. Đơn cử là ông lớn KCN miền Bắc - Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) với lãi ròng 70 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 503 tỷ đồng.

Không còn âm doanh thu như cùng kỳ năm trước, Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) lãi ròng 89 tỷ đồng trong quý 4/2023 (cùng kỳ lỗ 412 tỷ đồng), nhờ không còn khoản hàng bán trả lại gần 2.2 ngàn tỷ đồng do bị buộc phải thanh lý hợp đồng thuê đất dài hạn liên quan đến Trung tâm Điện lực Kiên Lương đối với CTCP Phát triển Năng lượng Tân Tạo (TEDC) trong năm 2022.

CTCP Thống Nhất (BAX) lãi ròng hơn 9 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ hơn 1 tỷ đồng, nhờ giá vốn hàng bán và chi phí giảm.

Doanh nghiệp nào có doanh thu trên ngàn tỷ đồng năm 2023?

Có 6/27 doanh nghiệp đạt doanh thu trên ngàn tỷ đồng trong năm 2023. Đứng đầu danh sách không ai khác là Becamex IDC khi doanh thu đạt 8,072 tỷ đồng, tăng 23% so với năm trước; lãi ròng hơn 2,441 tỷ đồng, tăng 44%. Đây cũng là năm BCM có lợi nhuận cao nhất từ khi niêm yết trên sàn HOSE năm 2020.

Không thua kém BCM, IDICO có doanh thu 7,237 tỷ đồng và lãi ròng 1,393 tỷ đồng, giảm lần lượt 3% và 21% so với năm 2022. Đóng góp doanh thu chính trong năm 2023 của IDC vẫn là mảng hạ tầng KCN với hơn 3,297 tỷ đồng (chiếm 46%) và kinh doanh điện gần 2,924 tỷ đồng (chiếm 40%).

Với việc lãi hơn gấp đôi trong quý 4, Sonadezi kết năm 2023 với lãi tăng 29%, đạt 813 tỷ đồng. Đây là năm lãi cao thứ hai của SNZ kể từ khi niêm yết, chỉ sau năm 2021. Doanh thu của SNZ đạt 5,447 tỷ đồng, tăng 3%.

Các doanh nghiệp khác cũng có doanh thu trên ngàn tỷ đồng trong năm 2023 gồm: CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với 6,673 tỷ đồng, tăng 11%; KBC là 5,645 tỷ đồng, gấp gần 6 lần và CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC) đạt 1,494 tỷ đồng, giảm 24%.

Nhìn chung năm 2023, cả “làng” bất động sản KCN đều ăn nên làm ra khi có tới 16/27 doanh nghiệp lãi tăng trưởng, 1 chuyển lỗ qua lãi, 10 giảm lãi và không có doanh nghiệp nào thua lỗ.