Bloomberg: Áp lực thanh khoản khổng lồ trên thị trường bất động sản Việt Nam

Rủi ro thanh khoản ngày càng lớn dần trong lĩnh vực bất động sản và có thể đe dọa tới đà tăng trưởng của đất nước hình chữ S.

Với khoảng 4.6 tỷ USD trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2023, các công ty sẽ gặp khó khăn trong việc trả nợ nếu không có sự hỗ trợ từ Chính phủ, theo các giám đốc điều hành công ty bất động sản và các chuyên viên phân tích.

Giới chuyên gia e ngại về nguy cơ xảy ra làn sóng vỡ nợ và cuộc khủng hoảng có thể lan rộng từ lĩnh vực bất động sản sang ngành ngân hàng lẫn nền kinh tế. Nếu xét về giá trị tuyệt đối, quy mô nợ của bất động sản Việt Nam vẫn nhỏ so với Trung Quốc, nhưng ngành này cũng đóng góp 11% vào hoạt động kinh tế Việt Nam. Lo ngại về một kiểu tác động tương tự với Trung Quốc, nhiều chuyên gia kêu gọi Chính phủ Việt Nam hành động trước khi quá trễ.

“Lĩnh vực bất động sản đang khủng hoảng”, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng Giám đốc Tập đoàn bất động sản Nam Long, cho hay. “Chúng tôi không biết khi nào cơn khủng hoảng qua đi vì nó phụ thuộc vào động thái từ Chính phủ”.

Cuộc khủng hoảng này cũng sẽ đe dọa tới đà tăng trưởng kinh tế của đất nước hình chữ S (được IMF dự báo ở mức 7% trong năm 2022). Ngoài ra, rắc rối của thị trường bất động sản cũng tác động tới ngành ngân hàng – một lĩnh vực có mối quan hệ mật thiết với bất động sản. Hai ngành này chiếm 50% tỷ trọng của chỉ số VN-Index.

Dấu hiệu căng thẳng đã bắt đầu lan rộng. Fitch Ratings gần đây ước tính doanh số bán nhà sẽ giảm 5% trong năm 2023. Cùng với đó, chi phí ngày càng tăng sẽ làm gia tăng đòn bẩy ở các công ty bất động sản. Vì quá thiếu tiền, nhiều doanh nghiệp đã phải tìm tới các khoản vay ngầm (shadow loans) ở mức lãi suất rất cao và bán bất động sản ở mức chiết khấu tới 40%. Ông Trần Xuân Ngọc cho biết thông thường cần 2 tháng để bán 1,000 căn nhà mới ở Việt Nam, giờ thì cần tới 6-8 tháng.

Rắc rối của ngành bất động sản có thể sẽ tệ hơn khi trái phiếu đến hạn. CTCK SSI dự báo năm 2023 sẽ là năm trái phiếu bất động sản đến hạn lớn nhất. Hầu hết đều do các ngân hàng và nhà đầu tư nhỏ lẻ nắm giữ.

Cuộc khủng hoảng bất động sản đã bắt đầu từ trước khi Việt Nam tăng cường kiểm soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau nhiều cáo buộc về hoạt động phi pháp. Đây cũng là khởi đầu cho hàng loạt động thái khác nhằm chấn chỉnh thị trường bất động sản, bao gồm cả bắt giữ nhiều lãnh đạo cấp cao tại các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Mạnh Dũng, Chuyên viên phân tích tại Maybank, cho hay để thị trường bất động sản cải thiện, Việt Nam cần điều chỉnh Nghị định 65.

Trước đó, Bộ Tài chính Việt Nam đang đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định 65, trong đó cho phép các công ty kéo dài kỳ hạn trả nợ trái phiếu tới 2 năm trong bối cảnh thiếu vốn.

Việt Nam vẫn tập trung vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế với mong muốn trở thành một trung tâm sản xuất lớn trên thế giới. Theo Bloomberg, điều này có nghĩa Việt Nam sẵn lòng hành động nhanh hơn và chủ động hơn trong việc giải quyết rủi ro. Tháng trước, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết Chính phủ đang thực hiện các biện pháp để giúp các công ty bất động sản tiếp cận vốn.

Tuy nhiên, với Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, các đề xuất này có thể vẫn chưa đủ để giải quyết rắc rối trên thị trường bất động sản.

Ông cho rằng cần làm nhiều hơn để thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường trái phiếu, như rút ngắn thời gian phê duyệt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng, từ 6 tháng-1 năm xuống còn 1 tháng hoặc ngắn hơn.

“Các biện pháp đề xuất trước đó đã gỡ bỏ khó khăn về phía cung, tạo điều kiện để nhà phát hành cảm thấy dễ thở hơn. Tuy nhiên, cũng cần có các giải pháp về phía cầu để thúc đẩy dòng vốn mới vào thị trường”, ông Lực cho biết.

Việc đẩy nhanh quá trình cấp phép cho các công ty bất động sản, giảm lãi suất và đảm bảo chính xác thông tin bán trái phiếu cũng sẽ tạo hiệu ứng tích cực, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc nghiên cứu phân tích tại CTCK VNDirect, nhận định.

Hiện tại, dòng tiền đang là vấn đề đáng quan ngại nhất. Các công ty phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn vẫn đang đánh giá các quy định mới xoay quanh việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp khi 4.6 tỷ USD trái phiếu đến hạn vào năm 2023. Tái tài trợ cho khoản nợ trái phiếu sẽ trở thành “bài kiểm tra khó nhằn về khả năng trả nợ của các công ty bất động sản”, bà Hiền dự báo.

Những nhà đầu tư đã nhanh chân tháo chạy khỏi cổ phiếu bất động sản từ trước, với giá cổ phiếu NVL, HPX và PDR đã giảm hơn 80% so với đầu năm. Trong đó, Novaland hiện đang trong quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp. Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết thị trường bất động sản có nguy cơ suy yếu và có thể tác động tiêu cực tới nền kinh tế.

Những bên cho vay công ty bất động sản thông qua kênh trái phiếu cũng sẽ bị vạ lây. Trái phiếu bất động sản chiếm từ 30%-70% danh mục trái phiếu doanh nghiệp của Techcombank, TPBank và MB, theo một phân tích của CTCK Bản Việt công bố vào ngày 18/10.

Ngoài ra, khi thị trường cổ phiếu bị bán tháo và mất niềm tin như hiện nay, việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu cũng trở nên khó khăn. So với đầu năm, chỉ số VN-Index đã giảm 31%, là thị trường giảm mạnh thứ 2 trên thế giới.

“Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với nhiều cơn gió ngược trong ngắn hạn, không chỉ từ các động thái chính sách mà còn là môi trường lãi suất ngày càng tăng”, ông Nguyễn Đức Hải, Giám đốc Đầu tư cấp cao chứng khoán thu nhập cố định tại Công ty TNHH Quản lý Quỹ Manulife, nhận định.