Bài học cho các doanh nghiệp địa ốc

Những gì xảy ra trên thị trường bất động sản thời gian qua là bài học sâu sắc về quản trị, điều hành cho các doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới.

Trong lúc nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) chật vật xoay xở với nợ nần, dự án đình trệ nhưng một số DN có nền tảng vững chắc đã trụ vững, vượt qua khó khăn và tận dụng cơ hội để tiếp tục phát triển.

Vượt "bão"

Mới đây, Tập đoàn Keppel Land (Singapore) công bố mua lại 49% và 51% cổ phần tại 2 dự án của Công ty CP Đầu tư Khang Điền (Khang Điền) ở TP Thủ Đức với giá gần 3.200 tỉ đồng. Đây là khoản đầu tư chung thứ 2 của Keppel và Khang Điền.

Theo đó, Khang Điền và Keppel sẽ phát triển hơn 200 căn nhà phố, hơn 600 căn hộ cao tầng tại 2 dự án này, với tổng diện tích gần 12 ha. Tổng chi phí cho các dự án bao gồm chi phí đất khoảng 10.200 tỉ đồng.

Một góc dự án Waterpoint Nam Long ở Đồng Nai .Ảnh: PHẠM ĐÌNH

Tại đại hội cổ đông thường niên 2023 mới đây, lãnh đạo Khang Điền cho biết công ty đang tập trung bàn giao sản phẩm tại dự án The Classia (TP Thủ Đức) để ghi nhận lợi nhuận trong năm nay và sớm đưa vào kinh doanh dự án The Privia tại quận Bình Tân.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán MBS, Khang Điền là một trong những DN không bị ảnh hưởng bởi áp lực thanh toán trái phiếu nhờ cơ cấu tài chính lành mạnh. Tỉ lệ nợ vay/tổng nguồn vốn ở mức 30% và cơ cấu trái phiếu trong tổng nợ vay khoảng 10%. Việc không phụ thuộc vào nguồn vốn trái phiếu giúp công ty vẫn có thể triển khai xây dựng các dự án gối đầu như dự án chung cư An Dương Vương (Privia), Classia và giải phóng mặt bằng các dự án lớn như Tân Tạo đúng tiến độ.

Các dự án của Khang Điền cũng đã có pháp lý rõ ràng và không triển khai cùng lúc. Chiến lược này giúp DN không bị chiếm dụng nhiều vốn vào những dự án bị đình trệ từ đó tỉ lệ nợ vay luôn giữ ở mức thấp hơn trung bình ngành. Tiến độ xây dựng nhanh với dự án thấp tầng trong khoảng 1,5 năm và dự án cao tầng là 2,5 năm hơn nữa các sản phẩm đều đầy đủ về mặt pháp lý.

Điều này giúp các dự án có tỉ lệ hấp thụ cao trong bối cảnh nguồn cung dự án mới tại TP HCM giảm mạnh do vướng mắc pháp lý. Nhờ đó, trong khi quý I/2023, khi nhiều DN BĐS thua lỗ, Khang Điền vẫn ghi nhận doanh thu thuần tăng 198% so với cùng kỳ, đạt hơn 425 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 201 tỉ đồng.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long) cũng nhờ có nền tảng tài chính lành mạnh nên trong giai đoạn thị trường đầy sóng gió cuối năm 2022, đầu năm 2023, Nam Long vẫn ghi nhận những điểm sáng, doanh số năm 2022 đạt 10.000 tỉ đồng, doanh thu và lợi nhuận lần lượt đạt 4.338 tỉ đồng và 556 tỉ đồng.

Tính từ đầu năm 2023 đến nay, Nam Long đã ghi nhận doanh số bán hàng đạt gần 500 tỉ đồng từ các dự án Mizuki Park, Akari City và Waterpoint. Đồng thời, một số phân khu thành phần của các dự án này tiếp tục được cấp phép xây dựng và phát triển.

Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng Giám đốc Nam Long, chia sẻ: "Chính dòng sản phẩm nhà ở giá hợp lý đã giúp Nam Long vượt qua được những đợt khủng hoảng. Những sản phẩm này đáp ứng nhu cầu ở thật của đại đa số người dân Việt Nam có mức giá khoảng 700 triệu đồng/căn EHomeS (nhà ở xã hội); 1,2 tỉ đồng/căn EHome (nhà ở thương mại giá rẻ) và 3 tỉ đồng/căn Flora (căn hộ biệt lập giá hợp lý) nên được thị trường đón nhận và nhiều ngân hàng ủng hộ".

Ngoài việc đưa những sản phẩm phù hợp với sức mua và tình hình mới của thị trường, DN BĐS này đã nỗ lực duy trì cấu trúc tài chính ổn định với tỉ số nợ/vốn chủ sở hữu luôn duy trì ở mức dưới 50%.

Nhờ đó, Nam Long là một trong những công ty BĐS hiếm hoi trên thị trường có thể phát hành trái phiếu thành công vào những tháng cuối năm 2022, huy động tổng cộng 1.973 tỉ đồng, trong đó có 1.000 tỉ đồng từ IFC (thành viên nhóm Ngân hàng Thế giới - World Bank).

Phải có thực lực mới có thể tồn tại

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định sau những gì đã xảy ra, các DN BĐS đã có một bài học sâu sắc về quản trị, điều hành DN trong thời gian tới. Bởi BĐS vốn là sản phẩm chuyên biệt, có giá trị cao, là sản phẩm tài chính, có thể đem thế chấp, dùng làm đòn bẩy để vay vốn. Tuy nhiên, thông thường, các DN chỉ sử dụng đòn bẩy 1:1 để bảo đảm an toàn nhưng thời gian qua có nhiều DN đã sử dụng đòn bẩy với tỉ lệ rủi ro cao, ví dụ vốn chủ sở hữu chỉ có 1 nhưng DN đi vay tới 3, 4. DN dùng tiền này tiếp tục đem đi đầu tư các dự án khác.

Điều này lý giải vì sao có nhiều DN nhìn trên tổng tài sản thì rất lớn nhưng nợ cũng lớn không kém. Khi có sự cố, thị trường diễn biến xấu, ngay lập tức dòng tiền bị đứt gãy dây chuyền, DN rơi vào khủng hoảng.

"Theo quan sát của tôi, thời gian qua chỉ có khoảng 10%-15% DN BĐS có thể vượt ra khỏi khủng hoảng và tiếp tục hoạt động ổn định. Bởi họ bảo đảm được dòng tiền lành mạnh, nhanh chóng tái cấu trúc, triển khai các giải pháp mua bán - sáp nhập sớm để có thể tiếp tục triển khai dự án, cung cấp sản phẩm tạo nguồn thu. Khó khăn không chỉ 3 hay 6 tháng mà có thể kéo dài 1-2 năm, vì vậy DN phải có thực lực mới có thể tồn tại, phục hồi cũng như bảo đảm niềm tin cho cổ đông, cho khách hàng" - ông Trần Khánh Quang nhìn nhận.

Trong khi đó, một lãnh đạo của Tập đoàn Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án Vạn Phúc City ở TP Thủ Đức, cho biết lâu nay chiến lược của tập đoàn vẫn là "chậm mà chắc". Cụ thể, tập đoàn triển khai đầu tư dự án theo hướng tổng thể, không dàn trải vì dễ rơi vào "bẫy tăng trưởng".

"Chúng tôi thường triển khai tập trung cho dự án, phân kỳ đầu tư để cho ra sản phẩm ở mức hợp lý và tập trung vào nhu cầu thật của thị trường, của khách hàng. Cũng có nhiều đối tác chào mời đầu tư những dự án hấp dẫn nhưng nếu không an toàn, không chắc trong khâu quản trị thì lãnh đạo tập đoàn sẽ không tham gia" - đại diện DN này chia sẻ.

Chọn cổ phiếu có vị thế tốt

Theo nhận định từ chuyên viên nghiên cứu của Công ty Chứng khoán SSI, cổ phiếu BĐS trên thị trường đã chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Trong đó 3 cổ phiếu có thể được quan tâm là NLG, KDH, VHM… Đây là những DN không chỉ có tài chính lành mạnh với tỉ lệ đòn bẩy tài chính hợp lý, mà còn có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn và huy động vốn quốc tế. Do đó, mỗi DN đều có vị thế tốt để tiếp tục phát triển trong bối cảnh ngành BĐS đang gặp những thách thức như hiện nay.