Áp lực nào đang "nhấn chìm" nhóm cổ phiếu địa ốc?

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang chứng kiến đợt chiết khấu mạnh mẽ khi rơi về sát giá trị sổ sách, chịu tác động kép từ nỗ lực minh bạch hóa thị trường của Chính phủ và áp lực nợ trái phiếu.

Sau kỳ nghỉ Tết, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục chìm sâu trong sắc đỏ với mức chiết khấu lên tới 50% so với vùng đỉnh. Trong bối cảnh hàng loạt mã đầu ngành như VHM, DXG, PDR rơi về sát giá trị sổ sách, giới phân tích chỉ ra hai áp lực khổng lồ đang chặn đứng đà hồi phục của nhóm ngành này.

Áp lực nào đang "nhấn chìm" nhóm cổ phiếu địa ốc?

Sau kỳ nghỉ Tết, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục xu hướng giảm, nhiều mã đã chiết khấu tới 50% so với đỉnh.

Cổ phiếu VHM từ vùng 144.000 đồng/cp rơi về khoảng 95.000 đồng/cp. Các mã như CII, DXG, PDR, CEO cũng giảm mạnh và hiện giao dịch quanh vùng giá trị sổ sách. Phiên cuối tuần, CEO còn khoảng 16.000 đồng/cp, PDR 15.600 đồng/cp, CII 16.250 đồng/cp và DXG khoảng 14.000 đồng/cp.

Theo các chuyên gia của VNDirect, sự suy giảm của cổ phiếu địa ốc đến từ hai áp lực chính.

Áp lực minh bạch hóa thị trường

Từ ngày 1/3, mỗi tài sản bất động sản tại Việt Nam được cấp mã định danh điện tử riêng, bao gồm thông tin về thửa đất, dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu.

Song song với đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 cũng không được vượt quá 25% hạn mức cả năm.

Theo các chuyên gia, việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch giúp hạn chế đầu cơ, tăng hiệu quả quản lý thuế và buộc thị trường vận hành minh bạch hơn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này tạo áp lực ngắn hạn lên doanh nghiệp và cổ phiếu ngành bất động sản.

Áp lực vốn từ trái phiếu

Một sức ép khác đến từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo thống kê của MBS, trong tháng 1/2026, lãi suất bình quân toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp khoảng 8,1%, nhưng riêng nhóm bất động sản lên tới 13,5%, mức cao nhất trong 22 tháng.

Đáng chú ý, tháng 1 ghi nhận 6 mã trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi, với tổng giá trị khoảng 3,1 tỷ đồng, trong đó có lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế của Novaland lần đầu công bố chậm thanh toán.

Tính đến hết tháng 1/2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm nghĩa vụ thanh toán ước khoảng 15.700 tỷ đồng, tương đương 1,1% dư nợ toàn thị trường. Nhóm bất động sản chiếm gần 70%, cho thấy áp lực tài chính tập trung chủ yếu ở ngành này.

Ngoài ra, làn sóng đáo hạn trái phiếu dự kiến tăng mạnh trong quý II và III/2026, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn mới – từ phát hành trái phiếu đến tín dụng ngân hàng – vẫn bị kiểm soát chặt.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, thanh khoản dự án yếu sẽ đối mặt với rủi ro dòng tiền lớn. Đây cũng là lý do khiến cổ phiếu bất động sản chịu áp lực giảm mạnh và khó hình thành sóng lớn trong năm 2026.