Vén màn cổ phiếu địa ốc tăng mạnh nhất HOSE

Khi hầu hết cổ phiếu bất động sản còn ngụp lặn, mã chứng khoán SGR của Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) lại tăng phi mã lên vùng giá kỷ lục, với nước đi táo bạo của lãnh đạo.

Mức tăng giá trên 100% của một cổ phiếu tầm trung như SGR, giữa bối cảnh VN-Index tăng 12.7% và xu hướng ảm đạm vẫn bao trùm nhóm cổ phiếu bất động sản, dễ khiến người ta choáng ngợp. Đặc biệt là khi pha nước rút của mã này diễn biến vỏn vẹn từ tháng 5 đến tháng 9 năm nay. Thú vị hơn, SGR thậm chí còn đang bị cấm giao dịch ký quỹ vì doanh nghiệp lỗ trong bán niên.

SGR: "Sao mới nổi" của ngành bất động sản và của cả thị trường

Dữ liệu tính đến 9h02, sáng 7/10/2024. Nguồn: VietstockFinance

Xu hướng kết quả kinh doanh thường quyết định đánh giá của thị trường về một cổ phiếu, nhưng trong trường hợp SGR, khá rõ ràng là thương vụ gọi vốn giá cao đang chiếm giữ vai trò này.

Cổ phiếu tăng mạnh thời điểm khoảng 1 tháng sau ngày đại hội thường niên 2024 (26/4), nơi các lãnh đạo Saigonres công bố kế hoạch huy động vốn riêng lẻ để giải quyết tình trạng thiếu nguồn lực. Điểm đáng chú ý của vòng gọi vốn là mức giá phát hành cổ phiếu dự kiến cao gấp rưỡi thị giá lúc bấy giờ, đồng thời, chỉ có 1 bên mua duy nhất là Chủ tịch Saigonres - ông Phạm Thu.

Theo lời vị Chủ tịch, bước đi này sẽ giải quyết được khó khăn lớn nhất cho Saigonres: Đáp ứng tỷ lệ vốn chủ đầu tư để tham gia các dự án.

Tài liệu công bố vào giữa tháng 9 thậm chí ấn định giá phát hành cho ông Thu còn cao hơn giá đề xuất sơ bộ tại đại hội thường niên. Ở mức 40,000 đồng/cp, vị này sẽ góp thêm đến 800 tỷ đồng vào doanh nghiệp (có vốn chủ sở hữu chỉ gần 900 tỷ đồng và vốn điều lệ 600 tỷ đồng) nếu mua hết khối lượng chào bán.

Chủ tịch Phạm Thu tại đại hội thường niên Saigonres, tháng 4/2024 - Ảnh: Saigonres

Thị trường biết về Saigonres trong vai trò một công ty liên kết, được sở hữu gần 29% bởi CTCP Cơ Điện Lạnh (HOSE: REE) của nữ doanh nhân Nguyễn Thị Mai Thanh. Tuy nhiên, nhóm cổ đông lớn nhất tại Saigonres vẫn là gia đình ông Phạm Thu, với tổng tỷ lệ sở hữu 42%.

Ông Thu, sinh năm 1949 tại Bắc Giang, là một doanh nhân khá kín tiếng. Thông tin về ông chỉ có sơ lược tại các tài liệu Saigonres công bố theo quy định, cũng như tại bản tin đăng ở website doanh nghiệp.

Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2020 của Saigonres, bà Mai Thanh cho biết, phần lớn giá trị của doanh nghiệp này - với tổng tài sản 2.1 ngàn tỷ đồng - nằm trong đất đai và nhiều dự án đền bù dang dở.

Sở hữu tài sản và khai mở giá trị của chúng là những việc khác nhau. Môi trường kém thanh khoản của ngành bất động sản 2 năm qua càng tạo thêm thách thức cho các nhà hoạch định tài chính Saigonres trong việc bảo đảm nguồn vốn phát triển, hay cho công tác đền bù. "Đây là vấn đề cực kỳ nan giải" - Chủ tịch Phạm Thu nói tại đại hội thường niên 2024.

Nhưng dù chia sẻ rằng bản thân “nhiều đêm lo lắng”, ông Thu khẳng định mình có tham vọng lớn với Saigonres, bởi doanh nghiệp mà ông lãnh đạo lúc này có lợi thế đáng kể so với nhiều công ty cùng ngành đang kẹt trong khó khăn pháp lý, nợ nần.

Có những bên đang mời chào Saigonres các dự án mà ông Thu mô tả là “tốt hơn tất cả những gì ta đang có”, trong khi thị trường bất động sản cũng đang cho thấy dấu hiệu ấm hơn.

Ông Phạm Thu cho biết, khó khăn lớn nhất của Saigonres là khả năng đáp ứng quy định vốn chủ đầu tư còn quá thấp so với số lượng dự án muốn tham gia. “Chúng ta không đủ điều kiện đấu thầu” - ông nói.

Quy định hiện nay yêu cầu: Với mỗi dự án, vốn chủ đầu tư phải đảm bảo tối thiểu 20% trong tổng mức đầu tư mới đủ điều kiện phê duyệt. Trong khi đó, hơn 2/3 nguồn vốn điều lệ của Saigonres đã góp vào các doanh nghiệp thành viên và liên doanh. Đây là lý do cốt yếu khiến lãnh đạo Công ty quyết định tăng vốn.

Vị doanh nhân 40 năm chinh chiến thương trường cho thấy ông muốn đánh trận lớn. Với danh mục 26 dự án đang và dự kiến sẽ triển khai, ông Thu nói Saigonres cần tăng vốn chủ sở hữu lên mức 1.4-1.5 ngàn tỷ đồng trong năm nay và sang năm nâng lên 2.5 ngàn tỷ đồng.

Doanh nghiệp này không được hỗ trợ nhiều bởi nguồn tiền từ ngân hàng, vì các nhà băng chỉ cho vay khi dự án bước sang giai đoạn xây dựng, chứ không cấp vốn để đền bù hay chuẩn bị đầu tư. Trong khi phần lớn dự án của Saigonres đều chưa đi đến khâu thi công.

Dự án được phát triển hoàn chỉnh gần nhất - xây dựng và bán cho khách mua nhà - mà Saigonres triển khai đã là từ năm 2018.

Những năm gần đây, kết quả kinh doanh của họ chủ yếu đến từ việc bán dự án, như chuyển nhượng Vũng Tàu Golden Complex (công ty Phước Lộc) vào năm 2018, chuyển nhượng Lê Gia Plaza tại Tân Uyên, Bình Dương cho An Gia (HOSE: AGG) vào năm 2019 hay mới đây là thương vụ bán 2 dự án căn hộ tại Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức cho công ty Đất Xanh (HOSE: DXG).

Giá trị và những con sóng

Khẩu vị chọn dự án của các nhà lãnh đạo Saigonres khá đa dạng. Họ tham gia phát triển từ đô thị sinh thái gần 50ha tại tỉnh Hòa Bình - giáp ranh địa phận Hà Nội, dự án nhà thấp tầng tại tỉnh Bình Thuận, cho đến bất động sản tại các trung tâm du lịch Phú Quốc và Vũng Tàu.

Cuối năm 2023, Saigonres cũng thâu tóm thành công thêm khu đất 7.7 ngàn m2 tại đường Lê Sát, quận Tân Phú và thắng vụ kiện tranh chấp đất mặt tiền đường Trần Não, TP. Thủ Đức, TPHCM.

Tại đại hội thường niên vào tháng 4/2024, lãnh đạo Saigonres cho rằng, thị trường chứng khoán chưa đánh giá đúng giá trị Công ty, một phần do thiếu thông tin.

Giá trị thực tế liên quan đến tài sản đất đai thường khó thể hiện được trên báo cáo tài chính. Ông Phạm Thu kể, khu đất 15 ha tại Đồng Nai của Công ty trước đây đền bù mỗi mét vuông giá 500-700 ngàn thì bây giờ chi phí có thể đến 3-4 triệu đồng. “Đấy là đất nông nghiệp. Nếu chúng ta xin được thành dự án, giá trị đó sẽ nhân thêm 2-2.5 lần”.

Tuy nhiên, ở điều kiện triển khai đền bù còn dang dở thì các bất động sản chưa thể định giá được. “Nên khó khăn tài chính đến mấy, nhiều người khuyên tôi bán bớt đi, tôi vẫn bảo là ‘không’. Những thứ đó sẽ có giá trị sau này”.

Thị trường chứng khoán lúc này tỏ ra hào hứng với SGR trước dòng sự kiện mới. Nhưng những nhà đầu tư nhớ về lịch sử vận động của cổ phiếu có thể nảy sinh ái ngại.

Trong hơn 9 năm lên sàn, mã này đã trải qua 4 đợt tăng sốc rồi giảm chóng vánh. Tần suất biến động mạnh đặc biệt tăng lên kể từ năm 2021.

Với một cổ phiếu có thanh khoản thấp như SGR thì sự ham thích đột ngột có thể đẩy giá tăng vọt trong khoảng thời gian ngắn, và ngược lại. Trước đợt bùng phát thị giá lần này, giá trị giao dịch hằng ngày của SGR thường xuyên chưa đến ngưỡng 1 tỷ đồng/phiên.

Bạo phát bạo tàn

Từ năm 2021, năm nào mã SGR cũng trải qua đợt sóng lớn. Thanh khoản giao dịch và giá cổ phiếu bùng nổ rồi thu hẹp

Dữ liệu tính đến 9h03, sáng 7/10/2024. Nguồn: VietstockFinance

Cổ phiếu tăng vọt có thể tạo cơ hội thoái vốn cho người nắm giữ từ trước. Vào tháng 3/2021, chồng bà Mai Thanh thoái sạch vốn tại SGR trong một giao dịch thỏa thuận chưa rõ bên mua. Tháng 6/2024, công đoàn Saigonres cũng bán toàn bộ cổ phần nắm giữ sau khi mã này tăng vọt.

Tuy nhiên, cơ cấu cổ đông khá cô đặc của Saigonres - gia đình ông Phạm Thu và REE Land sở hữu gần 71% - mặt khác cũng trở thành một rào cản, khiến người trong cuộc khó nghĩ nếu muốn mua vào cổ phiếu ở những thời điểm thị giá SGR xuống thấp.

“Nếu vì lợi ích cá nhân, tôi đã mua hết số cổ phiếu này, vì tôi biết giá trị của nó” - ông Thu nói, khi đề cập mức giá xấp xỉ 20,000 đồng/cp của SGR vào thời điểm diễn ra đại hội thường niên năm nay.

“Nhưng mua thì thị trường sẽ đóng băng… bởi chẳng còn gì để giao dịch nữa”.