#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Vàng, Bitcoin, cổ phiếu và bất động sản cùng chịu áp lực: Thị trường đang định giá lại điều gì?

Trong một giai đoạn bình thường, mỗi loại tài sản thường có câu chuyện riêng.

Vàng phản ứng với lãi suất thực, đồng USD và nhu cầu trú ẩn.

Tuy nhiên, khi nhiều nhóm tài sản cùng suy yếu trong cùng một giai đoạn, câu chuyện không còn nằm ở riêng vàng, Bitcoin, cổ phiếu hay nhà đất. Điểm chung lớn hơn là: thị trường đang định giá lại chi phí của tiền.

Nói cách khác, nhà đầu tư đang bước ra khỏi giai đoạn “tiền rẻ hỗ trợ giá tài sản” và đi vào giai đoạn “tiền đắt buộc tài sản phải chứng minh giá trị thật”.

Trong giai đoạn lãi suất thấp, giá tài sản thường được hỗ trợ bởi ba yếu tố: chi phí vốn rẻ, thanh khoản dồi dào và tâm lý sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Người mua nhà dễ vay hơn. Doanh nghiệp dễ huy động vốn hơn. Nhà đầu tư sẵn sàng trả mức P/E cao hơn cho cổ phiếu. Dòng tiền đầu cơ cũng mạnh tay hơn với Bitcoin và các tài sản biến động lớn.

Nhưng khi lãi suất neo cao lâu hơn, cơ chế đó đảo chiều.

Nhìn lại lịch sử, hiện tượng nhiều tài sản cùng điều chỉnh không phải là điều mới.

Đầu thập niên 1990, Nhật Bản từng trải qua một trong những bong bóng tài sản lớn nhất lịch sử. Trước đó, giá đất và cổ phiếu tăng mạnh nhờ tín dụng mở rộng, niềm tin cao và kỳ vọng tăng trưởng gần như không có điểm dừng. Khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt, bong bóng vỡ. Chứng khoán giảm sâu, giá đất lao dốc kéo dài và nền kinh tế Nhật Bản bước vào một giai đoạn trì trệ nhiều năm.

Bài học từ Nhật Bản là: tài sản tăng nhờ tín dụng có thể mất rất nhiều thời gian để điều chỉnh khi tín dụng không còn rẻ.

Năm 2008, thế giới chứng kiến một phiên bản khác. Tâm điểm lần này là bất động sản Mỹ. Nhà đất tăng nóng, tín dụng dễ dãi, đòn bẩy lan rộng và rủi ro bị che giấu trong các sản phẩm tài chính phức tạp. Khi giá nhà bắt đầu giảm, vấn đề không còn nằm ở riêng bất động sản. Nó lan sang ngân hàng, chứng khoán, thị trường tín dụng và niềm tin tài chính toàn cầu.

Bài học năm 2008 là: rủi ro lớn nhất không chỉ nằm ở giá tài sản, mà nằm ở lượng đòn bẩy đứng sau tài sản đó.

Gần hơn là năm 2022. Sau giai đoạn tiền rẻ vì đại dịch, lạm phát tăng mạnh khiến các ngân hàng trung ương lớn phải nâng lãi suất nhanh. Khi lãi suất phi rủi ro tăng, nhiều loại tài sản bị định giá lại cùng lúc: cổ phiếu tăng trưởng giảm mạnh, Bitcoin lao dốc, trái phiếu chịu áp lực, còn bất động sản chậm lại do chi phí vay mua nhà tăng cao.

Bài học năm 2022 là: khi lãi suất thay đổi nhanh, toàn bộ mô hình định giá tài sản cũng phải thay đổi theo.

Quay lại hiện tại, việc vàng, Bitcoin, cổ phiếu và bất động sản cùng chịu áp lực không nhất thiết đồng nghĩa với một cuộc khủng hoảng. Nhưng nó cho thấy thị trường đang trở nên thực tế hơn. Dòng tiền không biến mất, mà đang trở nên chọn lọc hơn.

Trong giai đoạn tiền rẻ, nhà đầu tư thường hỏi: “Tài sản này có thể tăng bao nhiêu?”

Trong giai đoạn tiền đắt, câu hỏi sẽ đổi thành: “Tài sản này có dòng tiền thật không?”, “Định giá hiện tại đã hợp lý chưa?”, “Đòn bẩy có an toàn không?”, “Người mua cuối có đủ khả năng chi trả không?”, và “Nếu thanh khoản tiếp tục yếu, tài sản này có giữ được giá trị không?”

Đây là điểm quan trọng nhất đối với nhà đầu tư.

Thị trường giảm không có nghĩa là cơ hội biến mất. Nhưng cơ hội lúc này sẽ không còn nằm ở việc mua đại một tài sản đang giảm. Cơ hội nằm ở việc phân biệt được đâu là tài sản giảm vì tâm lý ngắn hạn, và đâu là tài sản giảm vì trước đó đã được định giá quá cao.

Vậy nhà đầu tư nên làm gì?

Thứ nhất, không nên vội vàng bắt đáy chỉ vì giá đã giảm. Một tài sản giảm 20–30% chưa chắc đã rẻ nếu trước đó đã tăng quá xa so với giá trị thật. Điều quan trọng không phải là mức giảm, mà là giá trị nội tại sau khi đã điều chỉnh rủi ro.

Thứ hai, cần kiểm soát đòn bẩy. Trong giai đoạn thị trường định giá lại chi phí vốn, người dùng đòn bẩy cao thường mất quyền chủ động. Khi bị ép bán, nhà đầu tư không còn bán theo phân tích mà bán theo áp lực thanh khoản.

Thứ ba, nên nâng chất lượng danh mục. Với cổ phiếu, ưu tiên doanh nghiệp có dòng tiền ổn định, bảng cân đối lành mạnh, nợ vay kiểm soát được và lợi nhuận có khả năng duy trì. Với bất động sản, ưu tiên pháp lý rõ, vị trí có nhu cầu ở thật, khả năng khai thác thực tế và mức giá không quá xa thu nhập của người mua cuối. Với vàng và Bitcoin, cần xác định rõ vai trò trong danh mục: phòng thủ, đầu cơ chu kỳ hay tích sản dài hạn.

Thứ tư, cần giữ một phần tiền mặt. Trong thị trường tăng nóng, tiền mặt thường bị xem là kém hiệu quả. Nhưng trong giai đoạn biến động, tiền mặt là quyền chọn. Nó giúp nhà đầu tư không bị bán bắt buộc, đồng thời có khả năng giải ngân khi cơ hội thật sự xuất hiện.

Thứ năm, cần theo dõi các biến số vĩ mô cốt lõi: lãi suất, lợi suất trái phiếu, USD, lạm phát, thanh khoản hệ thống, tín dụng bất động sản và xu hướng lợi nhuận doanh nghiệp. Khi các biến số này chưa ổn định, khả năng phục hồi bền vững của tài sản rủi ro thường còn hạn chế.

Tóm lại, việc nhiều loại tài sản cùng chịu áp lực không nên được hiểu đơn giản là “mọi thứ đang xấu đi”. Thông điệp lớn hơn là thị trường đang yêu cầu một mức định giá thực tế hơn cho rủi ro.

Giai đoạn tiền rẻ thưởng cho sự lạc quan.

Giai đoạn tiền đắt thưởng cho sự kỷ luật.

Và trong những thời điểm như vậy, nhà đầu tư không cần phải đoán chính xác đáy của thị trường. Điều quan trọng hơn là bảo toàn sức mua, kiểm soát rủi ro, tránh đòn bẩy quá mức và chuẩn bị sẵn danh mục chất lượng để giải ngân khi mức định giá đủ hấp dẫn.