Triển vọng nào cho nhóm cổ phiếu bất động sản sau giai đoạn bị 'bỏ quên'

Sau giai đoạn bị "bỏ quên", nhóm cổ phiếu bất động sản đang có triển vọng bứt phá trong nửa cuối năm 2024 trên nền tảng vĩ mô thuận lợi và định giá thấp.

Bất động sản dân dụng là nhóm cổ phiếu có hiệu suất "lẹt đẹt" nhất trong nửa đầu năm 2024. Trong khi tại đa số nhóm ngành khác như ngân hàng, công nghệ, viễn thông, bán lẻ, dầu khí, vận tải... có hàng loạt cổ phiếu đã tăng hàng chục, hàng trăm phần trăm thì các cổ phiếu bất động sản lớn đều giậm chân tại chỗ, thậm chí dò đáy.

Theo thống kê của SSI, bất động sản dân cư chính là nhóm đứng cuối bảng về hiệu suất đầu tư trong 6 tháng đầu năm, với tỷ lệ âm gần 4%, trong khi các nhóm khác đều cho hiệu suất dương. Có tới 6 mã trong nhóm này năm trong Top 10 cổ phiếu tác động tiêu cực nhất lên chỉ số, gồm 3 cổ phiếu nhóm Vingroup - VIC, VHM, VRE và NVL, DXG, VCG.

VIC kết phiên 5/7 ở mốc 41.400 đồng/cp, giảm 24% so với cách đây một năm và gần như đi ngang trong giai đoạn từ đầu năm 2024 đến nay. Đây cũng là mức đáy 7 năm của cổ phiếu này. VHM thời gian qua giao dịch ở vùng đáy lịch sử quanh 38.000 đồng/cp. VRE có giai đoạn tháng 3 hồi phục nhưng sau đó lại đi xuống, hiện đang ở vùng đáy lịch sử quanh 20.000 đồng/cp.

Tương tự VRE, NVL cũng có giai đoạn hồi phục lên vùng giá 18.000 đồng/cp nhưng sau đó lại lùi bước và thời gian qua giao dịch quanh vùng giá 13.000 đồng/cp. So với thời kỳ “hoàng kim” trên 80.000 đồng/cp, đây chính là mã có diễn biến thê thảm nhất.

Với DXG, so với đầu năm mã giảm hơn 20%, hiện lùi về vùng giá 15.000 đồng/cp. VCG cũng giảm gần 20%.

Các cổ phiếu có vốn hoá lớn khác trong nhóm như BCM, PDR, DIG, CEO, BCG... cũng ghi nhận đi xuống hoặc đi ngang.

Top cổ phiếu tác động tiêu cực nhất đến VN-Index trong 6 tháng đầu năm.

Trong khi đa số các cổ phiếu nhóm ngành khác đã tăng mạnh thì câu hỏi đặt ra là nhóm bất động sản đã có cơ hội để thu hút dòng tiền sau giai đoạn bị “bỏ rơi”?

Sẽ có đợt định giá lại với nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư?

Trong báo cáo triển vọng vĩ mô và thị trường chứng khoán nửa cuối năm 2024, Chứng khoán MB (MBS) nhìn nhận có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực từ thị trường bất động sản khi nguồn cung hồi phục, lãi suất về mức hấp dẫn. Đặc biệt, với việc hoàn thiện về hệ thống phát lý sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững ở nguồn cung lẫn nhu cầu. Bên cạnh đó, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản cũng sẽ sôi động trong phần còn lại của năm 2024.

Dù vẫn còn một số rủi ro về trái phiếu vẫn cần chú ý, nhưng MBS tin rằng có thể có một đợt định giá lại sắp tới với nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư. Hiện, tỷ lệ P/B của nhóm này đang ở mức 1,16 lần, thấp hơn trung vị 5 năm là 1,6 lần.

“Chúng tôi tin rằng nhóm bất động sản dân cư đang được giao dịch với mức định giá tương đối thấp và viễn cảnh doanh nghiệp đang cho thấy thêm các tín hiệu tích cực, thị trường nhiều khả năng sẽ tìm một nhóm ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn, tỷ lệ rủi ro – lợi nhuận phù hợp trong tương lai gần. Chúng tôi không bỏ qua khả năng có một đợt định giá lại đối với nhóm bất động sản dân cư để đưa nhóm này trở về mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu quan điểm.

FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh trong 4 tháng đầu năm.

Chia sẻ tại hội thảo “Diễn biến thị trường, giá cả ở Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo cả năm 2024” sáng 3/7 vừa qua, PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho biết, việc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực bắt đầu từ 1/8/2024, sớm 5 tháng so với luật định, thị trường sẽ chuyển khỏi trạng thái chờ đợi. Do đó, 6 tháng cuối năm, thị trường dự kiến sẽ thay đổi từ tốt đến rất tốt.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024 được kỳ vọng có bước tăng trưởng mới trên một số yếu tố. Ngoài khung pháp lý mới là dòng vốn đầu tư từ nước ngoài khi xu hướng kinh tế đối ngoại tích cực tạo điều kiện cho vị thế Việt Nam, nền kinh tế tiếp tục phát triển ổn định, đầu tư công được đẩy nhanh...

Vị chuyên gia cho rằng, sau giai đoạn trầm lắng từ tháng 4/2022, thị trường đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi. Kinh nghiệm các giai đoạn 2004 - 2007 và 2014 - 2018 cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường sẽ có giai đoạn tăng trưởng. Thời điểm tăng trưởng có thể sai khác nhau từ 6 tháng đến một năm, tuy nhiên nửa cuối năm 2024 sẽ là giai đoạn khởi đầu.