Tồn kho bất động sản tiếp tục tăng cao

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cuối quý 1/2024 là hơn 490 ngàn tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Trong đó, 15 doanh nghiệp có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, với phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Với đặc thù doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai. Tuy nhiên, lượng tồn kho lớn sẽ là quả bom nổ chậm nếu dự án vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn khiến dự án kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ kinh doanh, lợi nhuận doanh nghiệp.

Phần lớn doanh nghiệp có tồn kho tăng

Thống kê từ VietstockFinance với 110 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 1/2024 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/3/2024 đạt gần 490.4 ngàn tỷ đồng, tăng 4%, tương đương tăng gần 18.2 ngàn tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, có 50 doanh nghiệp tăng, 26 không đổi và 34 doanh nghiệp giảm tồn kho so với đầu năm.

Nguồn: VietstockFinance

Novaland (HOSE: NVL) vẫn là doanh nghiệp đứng đầu với lượng tồn kho gần 140.9 ngàn tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm và chiếm tới 29% tổng tồn kho toàn ngành. Trong đó, phần lớn là tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng gần 132 ngàn tỷ đồng; còn tồn kho bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành là hơn 9.1 ngàn tỷ đồng.

Tồn kho “họ nhà Vin” gồm Vingroup (HOSE: VIC) ở mức hơn 99.3 ngàn tỷ đồng và Vinhomes (HOSE: VHM) 58,756 tỷ đồng, tăng lần lượt 7% và 12%.

Nguồn: VietstockFinance

Đứng đầu tồn kho của nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn là ông lớn Becamex IDC (HOSE: BCM) với hơn 20.3 ngàn tỷ đồng, giảm 9% so với đầu kỳ; tập trung gần 18 ngàn tỷ đồng là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án.

Trong khi đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) lại có hàng tồn kho tăng 4%, lên gần 12.7 ngàn tỷ đồng; tập trung phần lớn tại dự án khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát hơn 8.2 ngàn tỷ đồng (chiếm 65%); dự án khu đô thị Phúc Ninh hơn 1.1 ngàn tỷ đồng (chiếm 9%); dự án khu công nghiệp Tân Phú Trung gần 936 tỷ đồng…

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác có tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng như KDH (20.5 ngàn tỷ đồng, tăng 9%), NLG (18.1 ngàn tỷ đồng, tăng 4%), DXG (hơn 14 ngàn tỷ đồng, giảm 1%) và PDR (12.3 ngàn tỷ đồng, tăng 1%).

Như vậy, có 9 doanh nghiệp bất động sản có lượng tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 3/2024.

15 doanh nghiệp có tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản

Theo thống kê, tính đến cuối quý 1/2024, 15 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, tăng thêm 2 doanh nghiệp so với thời điểm đầu năm, phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Đầu tư và Xây dựng HUD4 (UPCoM: HU4) có lượng tồn kho chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản, 88%, tương đương 650 tỷ đồng; phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang hơn 550 tỷ đồng.

Nhà Khang Điền (KDH) có lượng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản, tăng 9% so với đầu kỳ, lên gần 20.5 ngàn tỷ đồng; chủ yếu từ việc gia tăng giá trị xây dựng dở dang của dự án khu dân cư Bình Hưng 11A - từ 610 tỷ đồng lên hơn 1.4 ngàn tỷ đồng.

Cơ cấu hàng tồn kho của KDH tại thời điểm 31/3/2024

Nguồn: KDH

Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) cũng góp mặt trong nhóm này khi có tồn kho chiếm 74% tổng tài sản, hơn 7 ngàn tỷ đồng.

Nguồn: VietstockFinance

Xét theo tổng tài sản, 3 ông lớn gồm VIC, VHM, NVL có tổng tồn kho chiếm hơn 61% toàn ngành, ở mức gần 299 ngàn tỷ đồng, tăng 1% so với đầu kỳ. Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, tổng tồn kho của 3 ông lớn BCM, KBC và SNZ gần 35.3 ngàn tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tồn kho toàn ngành, giảm 1% so với đầu năm.

Nguồn: VietstockFinance

Lượng tồn kho tăng đột biến

Quý đầu năm, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) có tồn kho gấp gần 2.4 lần đầu năm, lên gần 1.4 ngàn tỷ đồng; tập trung phần lớn ở chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang hơn 1.2 ngàn tỷ đồng, gấp 3 lần đầu năm, do phát sinh chi phí xây dựng dở dang tại chung cư nhà ở xã hội Thành phố Vàng gần 782 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của CTCP Thống Nhất (HNX: BAX) ở mức 58 tỷ đồng, gấp 4.2 lần so với đầu năm; toàn bộ là giá trị căn hộ nhà công nhân và các công trình giáo dục, thương mại dịch vụ đã hoàn thiện thuộc dự án phát triển nhà ở khu trung tâm dịch vụ khu công nghiệp Bàu Xéo đang chờ bán.

Nguồn: VietstockFinance

Trái ngược, ở nhóm giảm, đáng chú ý là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) có tồn kho giảm 39%, về còn 1,229 tỷ đồng, do ghi nhận giảm chi phí từ dự án Westgate.

Nguồn: AGG

Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) còn hơn 1,367 tỷ đồng tồn kho, giảm 28%. Thay đổi này do khoản chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của KSF giảm mạnh, còn gần 1,169 tỷ đồng, trong khi con số đầu năm là 1,676 tỷ đồng.

Nguồn: VietstockFinance

Dẫn số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 1/2024 vào khoảng 23,029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư có 3,706 căn; nhà ở riêng lẻ 8,468 căn và đất nền là 10,855 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.