Thuduc House còn gì?

Tương lai của CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House, HOSE: TDH) sẽ là một dấu hỏi lớn sau khi Công ty chuyển nhượng phần lớn tài sản.

Biến cố bất ngờ

Quý đầu năm 2020, TDH báo lỗ lớn nhất từ khi niêm yết. Dù vậy, kết quả này không có gì ngạc nhiên trong bối cảnh dịch Covid-19 lần đầu tiên bùng nổ ở Việt Nam.

Không lâu sau đó, giới đầu tư bất ngờ hơn với quyết định của TDH khi Công ty bán hết toàn bộ 49% vốn tại tại Chợ Nông sản Thủ Đức (giá chuyển nhượng 48,400 đồng/cp). Quyết định này được ban lãnh đạo TDH giải thích tại kỳ ĐHĐCĐ năm đó là để đối phó với việc “thâu tóm thù địch”.

Cả hai thông tin trên đều rất đáng chú ý, có tác động trực tiếp lên kết quả sản xuất kinh doanh của TDH nhưng đó chưa phải là biến cố mà ông lớn bất động sản này gặp phải kể từ khi thành lập.

2 ngày trước khi năm tài chính 2020 khép lại, TDH đã nhận được quyết định gần như thay đổi toàn bộ “cuộc chơi”, đó là bị thu hồi gần 400 tỷ đồng tiền thuế.

Cụ thể, Cục Thuế TP.HCM áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính kỳ hoàn thuế GTGT thời kỳ thanh tra từ 2017-2018 và tháng 01-06/2019 đối với TDH như sau: Thu hồi thuế GTGT đã hoàn gần 332 tỷ đồng, tiền chậm nộp thuế do thu hồi thuế GTGT đã hoàn gần 65 tỷ đồng.

Đến ngày 01/03/2021, Cục thuế TP.HCM đã ban hành 22 quyết định cưỡng chế thuế TDH với số thuế và tiền chậm nộp lên 440 tỷ đồng, trong đó 365 tỷ đồng là tiền thuế và 75 tỷ đồng là tiền chậm nộp đến các ngân hàng.

Về phía TDH, Công ty không đồng ý với các quyết định trên và khởi kiện Cục thuế TP.HCM ra Tòa án Nhân dân TP.HCM đề nghị xem xét hủy bỏ các quyết định nói trên của Cục Thuế TP.HCM. Ngoài ra, Công ty cũng đang trong quá trình làm việc với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác về các cáo buộc của Cục Thuế TP.HCM.

Việc bị truy thu thuế trở thành biến cố lớn nhất mà TDH gặp phải, hệ quả là Công ty chịu thua lỗ hơn 360 tỷ đồng trong năm 2020 (một con số lỗ kỷ lục).

Chuyển nhượng tài sản

Sau một năm đáng quên, từ đầu năm 2021, ban lãnh đạo TDH đã bắt đầu có những động thái mới, trong đó, thoái vốn tại các dự án đang được thực hiện một cách rốt ráo.

Tháng 3/2021, TDH thông báo chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Song Hỷ Quốc tế với giá chuyển nhượng hơn 962 tỷ đồng, thu về số tiền lãi gần 225 tỷ đồng. Song Hỷ Quốc tế là công ty con được TDH thành lập để thực hiện Dự án Cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers (Tecco City) Bình Dương tại thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với tổng vốn đầu tư vào khoảng 2,000 tỷ đồng (TDH góp 99% vốn). Đến cuối năm 2020, dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, dự kiến sẽ hoàn thành thẩm định và bắt đầu khởi công trong năm 2021.

TDH bắt đầu đẩy nhanh công cuộc thoái vốn trong tháng 6/2021 khi chuyển nhượng hàng loạt các dự án như Dự án Khu Nhà ở Golden Hill tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang trong quá trình thẩm định thiết kế; Dự án kho lạnh tại tỉnh Đồng Tháp chỉ vừa mới thông qua chủ trương đầu tư hồi tháng 2/2021. Nhưng đáng chú ý nhất là quyết định thoái toàn bộ vốn tại CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: FDC).

Sở dĩ thương vụ thoái vốn của TDH tại FDC đáng chú ý là do thông qua FDC, TDH đang thực hiện hai dự án quan trọng, một là Tòa nhà văn phòng số 28 Phùng Khắc Khoan tại quận 1, TP.HCM, hai là Dự án Khu dân cư Cần Giờ tại Trung tâm huyện Cần Giờ, TP.HCM.

Dự án tại Cần Giờ có diện tích đất 29.8 ha, dự án được TDH kỳ vọng sẽ mang về khoản lợi nhuận lớn cho năm 2019 sau sự cố lãi ròng năm 2018 bất ngờ giảm mạnh sau kiểm toán. Tuy nhiên, do UBND TP.HCM yêu cầu lại rà soát toàn bộ pháp lý đất đai trên địa bàn Thành phố nên đến nay, tiến độ dự án chỉ dừng lại ở bước cắm mốc giáp ranh. Dù vậy, trong bối cảnh huyện Cần Giờ được UBND Thành phố định hướng quy hoạch trở thành khu đô thị du lịch sinh thái ven biển, dự án này vẫn rất tiềm năng.

Dự án còn lại là Tòa nhà văn phòng số 28 Phùng Khắc Khoan lại chính là trụ sở của TDH. Tuy nhiên, sau khi công bố sẽ thoái vốn tại FDC thì vào đầu tháng 7, TDH đã chuyển trụ sở từ 28 Phùng Khắc Khoan về 237 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, quận 1.

Cũng trong tháng 7, TDH đã chấm dứt đầu tư Dự án Khu Đô thị Nam Cần Thơ - Khu 3, Lô 14A. Dự án có diện tích đất 51.32 ha với tổng vốn đầu tư 1,619 tỷ đồng do TDH làm chủ đầu tư. Sau đó thì UBND TP Cần Thơ đã thu hồi dự án này.

Bên cạnh đó, TDH cũng lần lượt thoái vốn tại một số công ty con và các công ty liên doanh, liên kết. Tháng 1/2021, TDH thực hiện thoái toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Dịch vụ Tam Bình - Thủ Đức (công ty con) và CTCP Đầu tư và Khoáng sản Vico Quảng Trị (công ty liên kết).

Đến tháng 6, TDH tiếp tục thông báo đã thoái toàn bộ vốn tại Công ty Chứng khoán Sen Vàng và Công ty TNHH Thông Đức. Gần đây nhất là vào cuối tháng 9, ban lãnh đạo TDH đã thông qua chủ trương thoái toàn bộ 40% vốn sở hữu tại công ty liên doanh với Tập đoàn Xây dựng Daewon (Hàn Quốc) - CTCP Phát triển Nhà Daewon – Thủ Đức (DWTD). Công ty này vừa hoàn thành thi công và bàn giao Dự án Chung cư cao cấp Centum Wealth tại quận 9, TP.HCM với tổng vốn đầu tư 50 triệu USD trong năm 2020, trong đó, TDH góp 51% vốn. Trước Centum Wealth, DWTD là chủ đầu tư của 3 dự án căn hộ chung cư Cantavil ở TP.HCM và 1 dự án tương tự tại Long Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Riêng với 2 công ty con là CTCP Đầu tư Huế - Nhà Thủ Đức và CTCP Lộc Phú Nhân, TDH chỉ thoái lần lượt 25% và 2% vốn tại hai công ty này.

TDH còn lại gì?

Nếu không tính các dự án TDH thông báo đã và đang chuẩn bị thoái vốn thì ông lớn bất động sản này hiện chỉ còn đang duy trì đầu tư tại Dự án Khu Dân cư trung tâm Thị trấn Bến Lức - Giai đoạn 2 tại tỉnh Long An.

Dự án trên có chủ đầu tư là CTCP Đầu tư và Phát triển Dự án Hạ tầng Thái Bình Dương (UPCoM: PPI) với tổng vốn đầu tư 315 tỷ đồng, trong đó, TDH đầu tư 65% vốn. Dự án gồm hai khu với tổng diện tích 20.35 ha, trong đó, Khu 1 có diện tích 15.25 ha và Khu 2 có diện tích 5.1 ha.

Về tiến độ, đến cuối năm 2020, dự án đã thi công hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật ở Khu 1, tuy nhiên, Khu 2 vẫn đang trong quá trình đền bù và xin duyệt quy hoạch. Trong báo cáo thường niên 2020, TDH lên kế hoạch sẽ hoàn tất các bước còn lại của dự án để xin phép mở bán trong năm 2021.

Tuy nhiên, có lẽ dự án tại Bến Lức sẽ không như mong đợi từ ban lãnh đạo TDH khi chủ đầu tư dự án là PPI đang trong tình trạng “chết lâm sàng”. Cụ thể, PPI đã thua lỗ liên tiếp trong 5 năm trở lại đây và cả hai quý đầu năm 2021. Hệ quả, lỗ lũy kế của Công ty tính đến cuối tháng 6/2021 đã gần chạm mốc 608 tỷ đồng, trong khi vốn góp chủ sở hữu chỉ xấp xỉ 483 tỷ đồng. Vì lý do này, Công ty đã bị đơn vị kiểm toán nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục trong báo cáo kiểm toán 2020.

Ngoài ra, trong năm 2020, TDH đã gửi thư xác nhận công nợ phải trả gần 41 tỷ đồng cho PPI nhưng PPI phải đợi đến báo cáo tài chính quý 2/2021, khoản công nợ này mới xuất hiện trong sổ sách của PPI.

Nhìn lại 6 tháng đầu năm 2021, chủ trương thoái vốn hàng loạt của TDH bước đầu đã mang lại những kết quả tích cực. Dù doanh thu thuần giảm 57% so với cùng kỳ nhưng nhờ khoản lãi thanh lý các khoản đầu tư, TDH lãi ròng gần 174 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2021, trong khi ở cùng kỳ, Công ty lỗ gần 20 tỷ đồng.

Ngoài ra, trên bảng cân đối kế toán, Công ty không còn lỗ lũy kế tại thời điểm cuối tháng 6/2021, thay vào đó là khoản lãi gần 18 tỷ đồng. Nợ phải trả của TDH không còn vượt vốn chủ sở hữu, nợ vay cũng giảm mạnh 62% so với đầu năm.

Với việc tiếp tục thực hiện thoái vốn tại FDC và DWTD trong quý 3 và quý 4, kết quả kinh doanh của TDH có thể sẽ vẫn khả quan trong 2 quý cuối năm. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là Công ty này sẽ làm gì sau đó?

Một công ty bất động sản rút khỏi toàn bộ những dự án đang triển khai giống như lấy đi khoản sinh lời trong tương lai, việc này không khác gì tự “cắt” đi đà tăng trưởng của chính mình.

Vì vậy, những định hướng cũng như chủ trương sắp tới của TDH có lẽ sẽ là chủ đề được cổ đông Công ty đặc biệt quan tâm và đưa ra thảo luận nhiều nhất tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên 2020 được dự kiến tổ chức vào tháng 11 sắp tới.